Полный переход к рыночным отношениям создал большое количество проблем для владельцев недвижимости, чего раньше не было. Разборки об оспаривании кадастровой стоимости недвижимости стали одними из самых распространенных в российских судах за последние годы. Неудивительно, ведь кадастровая стоимость является основой для расчета налогов. Был принят новый закон о кадастровой оценке, предусматривающий другую процедуру и стандарты кадастровой оценки.
В настоящее время кадастровая стоимость отображает больше характеристик, которые влияют на формирование цены дома, квартиры или другого объекта недвижимости. Кадастровая стоимость приблизилась к рыночной стоимости, установленной на основе спроса и предложения.
В рамках данной статьи рассмотрим, каким образом можно оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости, стоящего на учете в государственных органах.
Концепция кадастровой стоимости
Действующий Закон об оценке определяет кадастровую стоимость как стоимость объекта недвижимости, определенную в ходе кадастровой оценки или судебного спора об оспаривании кадастровой стоимости. Она включает в себя часть данных об объекте недвижимости, включенную в государственный реестр недвижимости. Последний содержит информацию об индивидуальных особенностях объектов недвижимости, таких как площадь, описание границ, разрешенного использования и т. д. Важность кадастровой стоимости, однако, выходит далеко за рамки целей регистрации.
Варианты применения кадастровой стоимости отражены в таблице ниже.
| Вариант | Характеристика | Ссылка на закон |
| Налоговая база | Для имущественного налога | Ст. 378.2 НК РФ |
| Налоговая база | Для земельного налога | Ст.390 НК РФ |
| База | Налога на имущество для физлиц в регионах РФ | Ст.402 НК РФ |
| Базовая цена | Для выкупа объектов в собственности государства | п.3.ст.39.4 НК РФ |
| Основа | Для арендной платы за государственный объект | п.5 ст.65 НК РФ |
| Стоимость | Для приватизации | п.3 ст.11 178 ФЗ от 21.12.2001 |
Процедура оценки и стандарты
Объекты недвижимости, зарегистрированные в Государственном кадастре — земельные участки, здания, помещения, подлежат кадастровой оценке. Она проводится не чаще одного раза в три года (один раз в два года для Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя).
Важно! Кадастровая оценка отличается от рыночной, иногда превышая ее.
Кадастровая оценка основана на массовой оценке нескольких объектов недвижимости со схожими ценовыми факторами. Например, объекты недвижимости группируются по назначению и разрешенному использованию. Оценка учитывает только общественные обязательства зонирования, охраны окружающей среды, национальной безопасности и культурного наследия. Прочие обременения, права аренды или сервитуты, даже если они влияют на цену недвижимости, не учитываются для целей кадастровой стоимости.
Некоторые индивидуальные особенности недвижимости часто игнорируются, что нередко приводит к ошибочным результатам, оспариваемым заинтересованными сторонами.
Действующее законодательство по оспариванию кадастровой стоимости
Чтобы оспорить кадастровую стоимость, юридическое лицо должно сначала подать заявление в территориальную комиссию по кадастровым спорам. Если комиссия принимает решение против заявителя, может быть подан иск в суд. Физические лица могут передать свои требования сразу непосредственно в суд.
Есть два основания для оспаривания кадастровой стоимости в комиссии:
- неточность данных об объекте недвижимости, используемых при кадастровой оценке;
- необходимость приравнять к рыночной стоимости объекта недвижимости.
Помимо вышеуказанных оснований, решение, акт или бездействие комиссии могут быть обжалованы в суде.
Согласно статистике Росреестра, в 2024 году были поданы заявки на 64 413 объектов недвижимости. В судебные органы поданы заявки на 7 773 объекта недвижимости. В первые восемь месяцев 2024 года. В 96% случаев заявители просили определить кадастровую стоимость по уровню рыночного значения.
Количество споров позволяет сделать вывод, что общее недовольство результатами кадастровой оценки и требованием к изменению правил оценки существуют.
Изменения законодательства с 2017 года по вопросам оспаривания стоимости
1 января 2017 года вступил в силу новый ФЗ от 03.07.2016 № 237 «О государственной кадастровой оценке». В то же время были приняты новые Руководства по кадастровой оценке, которые вступили в силу с 1 ноября 2016 г. (Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 07.06.2016 № 358).
В таблице ниже представлены основные понятия в текущем законодательстве по вопросам оспаривания стоимости объектов недвижимости.
| Вопрос | Характеристика |
| Определение кадастровой стоимости | Кадастровая стоимость определяется как наиболее вероятная цена покупки объекта недвижимости, если фактическое использование объекта недвижимости будет продолжено независимо от обременений его использования |
| Частота оценки | Не чаще одного раза в три года (один раз в два года для Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), но не реже одного раза в пять лет |
| Оценщик | Сотрудники финансируемой государством организации, которая создана в каждом регионе России специально для этой цели, будут проводить кадастровую оценку. Финансируемые государством предприятия будут нести ответственность за ущерб, причиненный нарушениями в ходе кадастровой оценки |
| Наблюдательный орган | Росреестр проверяет черновой отчет оценщика и может потребовать, чтобы оценщик внес в него изменения |
| Права владельцев при оценке | Владельцы объектов недвижимости могут подать декларацию с характеристиками объекта недвижимости на этапе сбора материалов для оценки оценщиками (однако обязательство оценщика принять декларацию во внимание не предусмотрено) |
| Чрезвычайная переоценка | Если показатели рынка недвижимости изменяются более чем на 30% по сравнению с предыдущим кварталом года, или, если кадастровая стоимость была оспорена и определена как рыночная стоимость для более чем 30% стоимости объектов недвижимости в одном регионе России, кадастровая переоценка должна проводиться. |
| Оспаривание кадастровой стоимости | Заявки могут быть поданы либо в комиссию, либо в суд. Передача спора в комиссию не является обязательной. |
Почему надо оспаривать?
Поправки, принятые в конце 2017 года, позволяют владельцу изменить этот параметр. Механизм обжалования заключается в несогласии с оценкой, установленной муниципальными властями. Ранее оценка проводилась без участия владельца и не отражала его мнения. Справедливая кадастровая стоимость имеет значение в следующих случаях:
- арендная плата за объект недвижимости устанавливается на его основе;
- стоимость формирует цену на объект, приобретенный для государственных или муниципальных нужд;
- стоимость объектов при заключении договоров купли-продажи. С этого момента она не может быть ниже его кадастровой стоимости;
- она играет роль в наследственных правовых отношениях, так как позволяет более справедливо оценить массу наследства и распределить его среди наследников.
Кто определяет кадастровую величину?
Полномочия по определению стоимости земли и объектов, закрепленных за ней, передаются муниципальным органам власти. Масштабные работы по инвентаризации объектов были начаты в 2000-х годах. К январю 2014 года все объекты, находящиеся под юрисдикцией муниципалитетов, были оценены и внесены в Единый реестр. Полномочия муниципалитетов по определению стоимости объекта были переданы независимым экспертам по недвижимости на основании договоров. В ходе инвентаризации было выявлено большое количество недостатков. Они зависели от следующих факторов:
- уровень квалификации работников экспертных организаций;
- колебания рыночных цен в период оценки;
- несовершенство методов оценки, которые оценщики использовали при расчетах по на различным объектам (земли различного назначения, жилые, коммерческие, промышленные объекты и т. д.).
Эти недостатки привели к многочисленным жалобам на переоценку стоимости объектов. Был поток жалоб и исков в суды с требованием оспорить кадастровую стоимость объектов недвижимости. Эти обстоятельства обусловили необходимость внесения изменений в механизм его определения и создания специализированных комиссий.
Важно! До 2024 года обращение в комиссию с заявлением об изменении размера кадастровой стоимости было обязательным. С начала 2024 года оспаривание кадастровой стоимости объектов недвижимости стало проще. Теперь владелец или заинтересованная сторона вправе обжаловать несправедливую оценку, с его точки зрения.
Механизм оспаривания
До 2024 года владелец, не согласившийся с результатами оценки, был обязан подать заявление в комиссию, созданную по решению органа Российского регистра на обслуживаемой территории. Нормативным документом, регулирующим деятельность этих комиссий, является Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации № 263 от 04.05.2012.
Комиссия по оспариванию кадастровой стоимости состоит из следующих членов:
- представитель муниципальной власти (местная исполнительная власть);
- представитель Российского Регистра (местное отделение);
- сотрудник отдела имущественных отношений;
- представитель саморегулируемых организаций собственников недвижимости.
При подаче заявки технический сотрудник обязан предоставить заявителю следующую информацию:
- порядок подачи заявки;
- предоставить ему весь список документов, которые необходимо приложить к заявке;
- уточнить особенности, касающиеся оценки спорного объекта;
- предоставить информацию о размере государственной пошлины за обработку заявления;
- объяснить механизм обжалования решения комиссии в случае несогласия с ее выводами.
Важно! Все решения принимаются в отношении заявок на оспаривание кадастровой стоимости. Они опубликованы в свободном доступе на электронном ресурсе администрации области в разделе об имущественных отношениях.
Процедура обжалования в судебных органах
Судебный процесс означает, что сторона, подающая иск, не согласна с деятельностью исполнительной власти. Другими словами, при оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости заявитель сомневается в компетентности должностных лиц, уполномоченных проводить оценку. Для этого у него должны быть соответствующие доводы. Следовательно, согласно Постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28, такие жалобы принимаются судами только в следующих случаях:
- когда значение было установлено на основании неверных данных относительно объекта недвижимости;
- в случае, если рыночная стоимость объекта уже установлена на момент его определения.
Важно! Соблюдение данного порядка оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости является обязательным для юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, государственных и муниципальных органов власти. Есть исключение для частных лиц. Согласно закону «Об оценочной деятельности» (пункт 3 статьи 24.18) обращение в комиссию для них не является обязательным.
Существует срок для оспаривания кадастровой стоимости недвижимости в судебном порядке. Он равен 5 годам. Но несоблюдение указанного срока не является основанием для отказа в приеме заявки, если данные об оценке объекта не включены в Единый государственный реестр объектов недвижимости. В этом случае пропущенный период может быть восстановлен.
Содержание заявления
Согласно содержанию заявления об оспаривании кадастровой стоимости недвижимости, документы, представленные в комиссию и суд, принципиально не отличаются друг от друга в мотивировочной части.
Образцы документов можно скачать тут:
- Административное исковое заявление
- Готовый бланк заявления в комиссию
- Заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости
- Образец заявления от юридического лица об оспаривании
Для того, чтобы обработать заявку как можно быстрее, без каких-либо предварительных данных, чтобы отказаться или отказать ее компетентному органу, к заявке должны быть приложены следующие документы:
- кадастровый паспорт на объект, который служит предметом спора (в отношении дома, квартиры, здания, земельного участка);
- письмо о владении / отчуждении в отношении объекта недвижимости;
- документальное подтверждение неточности в расчете стоимости объекта (неверная методология, ошибка подсчета, использование документов, связанных с другим объектом и т. д.);
- заключение независимого эксперта по оценке, который является членом саморегулируемой организации.
- квитанция об уплате государственной пошлины (300 рублей для физических лиц, 4 500 рублей для других заинтересованных сторон — подпункт 6 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации).
Правовые последствия апелляции
Оспаривание кадастровой стоимости недвижимости может привести к различным юридическим последствиям в случае рассмотрения комиссией или в судебном порядке. В первом случае есть следующие основания для отказа от комиссии:
- неопределенность;
- неточность;
- неверная аргументация.
Возможны два варианта:
- отклонение заявки с указанием истинных и точных источников, которые были использованы комиссией для оценки объекта;
- изменение в направлении уменьшения при выявлении недостоверных данных.
О принятом решении комиссия обязана уведомить заявителя не позднее, чем через 5 рабочих дней с момента обработки заявки.
Этот порядок является обязательным для каждого заявителя, за исключением физических лиц.
Суд использует те же документы, которые были предоставлены заявителем при обращении в комиссию, с приложенным решением комиссии, с которым заявитель не согласен.
Важно! Решение, принятое судом первой инстанции, также может быть обжаловано, в случае несогласия в вышестоящем суде, в Верховный Суд Российской Федерации. Оспаривание кадастровой стоимости имущества и рассмотрение решения в суде может быть инициировано прокурором в порядке надзора.
Часто задаваемые вопросы
Вопрос № 1. Как быстро узнать кадастровую стоимость?
Ответ: Достаточно зайти на сайт Росреестра. В разделе Справочная информация по объектам ввести данные объекта недвижимости. Будет указана кадастровая стоимость.
Вопрос № 2. Почему государству выгодно завышать кадастровую стоимость до рыночного уровня?
Ответ: Она лежит в основе расчета налогов. Чем выше, тем выше сумма выплат в казну.
Более подробно про этапы обжалования кадастровой стоимости читайте в статье: Как обжаловать кадастровую стоимость объекта недвижимости
Наиболее распространенные ошибки
Ошибка № 1. Ошибкой является тот факт, что при расчете налога по кадастровой стоимости не учитываются возможные налоговые вычеты. Для этого из общей площади убирают 20м2, а к оставшейся приравнивают базу исчисления.
Таким образом, Закон о кадастровой оценке предоставляет новый механизм процедуры, который направлен на то, чтобы приблизить стоимость к рыночной величине. Все это должно привести к уменьшению количества судебных и административных споров по оспариванию кадастровой стоимости.
Загрузка...