Как обжаловать кадастровую стоимость объекта недвижимости

Автор статьи

Виктория Ананьина

6 минут на чтение
16 просмотров
Содержание Содержание

Полный переход к рыночным отношениям создал большое количество проблем для владельцев недвижимости, чего раньше не было. Разборки об оспаривании кадастровой стоимости недвижимости стали одними из самых распространенных в российских судах за последние годы. Неудивительно, ведь  кадастровая стоимость является основой для расчета налогов. Был принят новый закон о кадастровой оценке, предусматривающий другую процедуру и стандарты кадастровой оценки.

В настоящее время кадастровая стоимость отображает больше характеристик, которые влияют на формирование цены дома, квартиры или другого объекта недвижимости. Кадастровая стоимость приблизилась к рыночной стоимости, установленной на основе спроса и предложения.

В рамках данной статьи рассмотрим,  каким образом можно  оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости, стоящего на учете в государственных органах.

Концепция кадастровой стоимости

Действующий Закон об оценке   определяет кадастровую стоимость как стоимость объекта недвижимости, определенную в ходе кадастровой оценки или судебного спора об оспаривании кадастровой стоимости. Она включает в себя часть данных об объекте недвижимости, включенную в государственный реестр недвижимости. Последний содержит информацию об индивидуальных особенностях объектов недвижимости, таких как площадь, описание границ, разрешенного использования и т. д. Важность кадастровой стоимости, однако, выходит далеко за рамки целей регистрации.

Варианты применения кадастровой стоимости отражены в таблице ниже.

ВариантХарактеристикаСсылка на закон
Налоговая базаДля имущественного налогаСт. 378.2 НК РФ
Налоговая базаДля земельного налогаСт.390 НК РФ
БазаНалога на имущество для физлиц в регионах РФСт.402 НК РФ
Базовая ценаДля выкупа объектов в собственности государствап.3.ст.39.4 НК РФ
ОсноваДля арендной платы за государственный объектп.5 ст.65 НК РФ
СтоимостьДля приватизациип.3 ст.11 178 ФЗ от 21.12.2001

Процедура оценки и  стандарты

Объекты недвижимости, зарегистрированные в Государственном кадастре – земельные участки, здания, помещения, подлежат кадастровой оценке. Она проводится не чаще одного раза в три года (один раз в два года для Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя).

Важно! Кадастровая оценка отличается от рыночной, иногда превышая ее.

Кадастровая оценка основана на массовой оценке нескольких объектов недвижимости со схожими ценовыми факторами. Например, объекты недвижимости  группируются по назначению и разрешенному использованию. Оценка учитывает только общественные обязательства зонирования, охраны окружающей среды, национальной безопасности и культурного наследия. Прочие обременения, права аренды или сервитуты, даже если они влияют на цену недвижимости, не учитываются для целей кадастровой стоимости.

Некоторые индивидуальные особенности недвижимости часто игнорируются, что нередко приводит к ошибочным результатам, оспариваемым заинтересованными сторонами.

Действующее законодательство по оспариванию кадастровой стоимости

Чтобы оспорить кадастровую стоимость, юридическое лицо должно сначала подать заявление в территориальную  комиссию по кадастровым спорам. Если комиссия принимает решение против заявителя, может быть подан иск в суд. Физические лица могут передать свои требования сразу непосредственно в суд.

         Есть два основания для оспаривания кадастровой стоимости в комиссии:

  • неточность данных об объекте недвижимости, используемых при кадастровой оценке;
  • необходимость приравнять к рыночной стоимости объекта недвижимости.

Помимо вышеуказанных оснований, решение, акт или бездействие комиссии могут быть обжалованы в суде.

Согласно статистике Росреестра, в 2020 году   были поданы заявки на 64 413 объектов недвижимости. В судебные органы  поданы заявки на 7 773 объекта недвижимости. В  первые восемь  месяцев 2020 года. В 96% случаев заявители просили определить кадастровую стоимость по уровню рыночного значения.

Количество споров позволяет сделать вывод, что общее недовольство результатами кадастровой оценки и требованием к изменению правил оценки существуют.

Изменения законодательства с 2017 года по вопросам оспаривания стоимости

1 января 2017 года вступил  в силу новый ФЗ  от 03.07.2016 № 237 «О государственной кадастровой оценке». В то же время были приняты новые Руководства по кадастровой оценке, которые вступили  в силу с 1 ноября 2016 г. (Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 07.06.2016 № 358).

В таблице ниже представлены основные понятия в текущем законодательстве по вопросам оспаривания стоимости объектов недвижимости.

ВопросХарактеристика
Определение кадастровой стоимостиКадастровая стоимость определяется как наиболее вероятная цена покупки объекта недвижимости, если фактическое использование объекта недвижимости будет продолжено независимо от обременений его использования
Частота оценкиНе чаще одного раза в три года (один раз в два года для Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), но не реже одного раза в пять лет
ОценщикСотрудники финансируемой государством организации, которая создана в каждом регионе России специально для этой цели, будут проводить кадастровую оценку. Финансируемые государством предприятия будут нести ответственность за ущерб, причиненный нарушениями в ходе кадастровой оценки
Наблюдательный органРосреестр проверяет черновой отчет оценщика и может потребовать, чтобы оценщик внес в него изменения
Права владельцев при оценкеВладельцы объектов недвижимости могут подать декларацию с характеристиками объекта недвижимости на этапе сбора материалов для оценки оценщиками (однако обязательство оценщика принять декларацию во внимание не предусмотрено)
Чрезвычайная переоценкаЕсли показатели рынка недвижимости изменяются более чем на 30% по сравнению с предыдущим кварталом года, или,  если кадастровая стоимость была оспорена и определена как рыночная стоимость для более чем 30% стоимости объектов недвижимости в одном регионе России, кадастровая переоценка должна проводиться.
Оспаривание кадастровой стоимостиЗаявки могут быть поданы либо в комиссию, либо в суд. Передача спора в комиссию не является обязательной.

Почему надо оспаривать?

Поправки, принятые в конце 2017 года, позволяют владельцу изменить этот параметр. Механизм обжалования  заключается  в несогласии с оценкой, установленной муниципальными властями. Ранее оценка  проводилась без участия владельца и не отражала его мнения. Справедливая кадастровая стоимость имеет значение в следующих случаях:

  • арендная плата за объект недвижимости устанавливается на его основе;
  • стоимость формирует цену  на объект, приобретенный для государственных или муниципальных нужд;
  • стоимость объектов при заключении договоров купли-продажи. С этого момента она не может быть ниже его кадастровой стоимости;
  • она играет роль в наследственных правовых отношениях, так как позволяет более справедливо оценить массу наследства и распределить его среди наследников.

Кто определяет кадастровую величину?

Полномочия по определению стоимости земли и объектов, закрепленных за ней, передаются муниципальным органам власти. Масштабные работы по инвентаризации объектов  были начаты в 2000-х годах. К январю 2014 года все объекты, находящиеся под юрисдикцией муниципалитетов, были оценены и внесены в Единый реестр. Полномочия муниципалитетов по определению стоимости объекта были переданы независимым экспертам по недвижимости на основании договоров. В ходе инвентаризации было выявлено большое количество недостатков. Они зависели от следующих факторов:

  • уровень квалификации работников экспертных организаций;
  • колебания рыночных цен в период оценки;
  • несовершенство методов оценки, которые оценщики использовали при расчетах по на различным объектам (земли различного назначения, жилые, коммерческие, промышленные объекты и т. д.).

Эти недостатки привели к многочисленным жалобам на переоценку стоимости объектов. Был поток жалоб и исков в суды с требованием оспорить кадастровую стоимость объектов недвижимости. Эти обстоятельства обусловили необходимость внесения изменений в механизм его определения и создания специализированных комиссий.

Важно! До 2020 года обращение в комиссию с заявлением об изменении размера кадастровой стоимости было обязательным. С начала 2020 года оспаривание кадастровой стоимости объектов недвижимости стало проще. Теперь владелец или заинтересованная сторона вправе обжаловать несправедливую оценку, с его точки зрения.

Механизм оспаривания

До 2020 года владелец, не согласившийся с результатами оценки, был обязан подать заявление в комиссию, созданную по решению органа Российского регистра на обслуживаемой территории. Нормативным документом, регулирующим деятельность этих комиссий, является Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации № 263 от 04.05.2012.

Комиссия по оспариванию кадастровой стоимости состоит из следующих членов:

  • представитель муниципальной власти (местная исполнительная власть);
  • представитель Российского Регистра (местное отделение);
  • сотрудник отдела имущественных отношений;
  • представитель саморегулируемых организаций собственников недвижимости.

При подаче заявки технический сотрудник обязан предоставить заявителю следующую информацию:

  • порядок подачи заявки;
  • предоставить ему весь список документов, которые необходимо приложить к заявке;
  • уточнить особенности, касающиеся оценки спорного объекта;
  • предоставить информацию о размере государственной пошлины за обработку заявления;
  • объяснить механизм обжалования решения комиссии в случае несогласия с ее выводами.

Важно!  Все решения принимаются в отношении заявок на оспаривание кадастровой стоимости. Они опубликованы в свободном доступе на электронном ресурсе администрации области в разделе об имущественных отношениях.

Процедура обжалования  в судебных органах

Судебный процесс означает, что сторона, подающая иск, не согласна с деятельностью исполнительной власти. Другими словами, при оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости заявитель сомневается в компетентности должностных лиц, уполномоченных проводить оценку. Для этого у него должны быть соответствующие доводы. Следовательно, согласно Постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28, такие жалобы принимаются судами только в следующих случаях:

  • когда значение было установлено на основании неверных данных относительно объекта недвижимости;
  • в случае, если рыночная стоимость объекта уже установлена ​​на момент его определения.

         Важно! Соблюдение данного порядка оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости является обязательным для юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, государственных и муниципальных органов власти. Есть исключение для частных лиц.  Согласно закону «Об оценочной деятельности» (пункт 3 статьи 24.18) обращение в комиссию для них не является обязательным.

Существует срок для оспаривания кадастровой стоимости недвижимости в судебном порядке. Он равен 5 годам. Но несоблюдение указанного срока не является основанием для отказа в приеме заявки, если данные об оценке объекта не включены в Единый государственный реестр объектов недвижимости. В этом случае пропущенный период может быть восстановлен.

Содержание заявления

Согласно содержанию заявления об оспаривании кадастровой стоимости недвижимости, документы, представленные в комиссию и суд, принципиально не отличаются друг от друга в мотивировочной части.

Образцы документов  можно скачать тут:

Для того, чтобы обработать заявку как можно быстрее, без каких-либо предварительных данных, чтобы отказаться или отказать ее компетентному органу, к заявке должны быть приложены следующие документы:

  • кадастровый паспорт на объект, который служит предметом спора (в отношении дома, квартиры, здания, земельного участка);
  • письмо о владении / отчуждении в отношении объекта недвижимости;
  • документальное подтверждение неточности в расчете стоимости объекта (неверная методология, ошибка подсчета, использование документов, связанных с другим объектом и т. д.);
  • заключение независимого эксперта по оценке, который является членом саморегулируемой организации.
  • квитанция об уплате государственной пошлины (300 рублей для физических лиц, 4 500 рублей для других заинтересованных сторон – подпункт 6 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации).

Правовые последствия апелляции

Оспаривание кадастровой стоимости недвижимости может привести к различным юридическим последствиям в случае рассмотрения комиссией или в судебном порядке. В первом случае есть следующие основания для отказа от комиссии:

  • неопределенность;
  • неточность;
  • неверная аргументация.

Возможны два варианта:

  • отклонение заявки с указанием истинных и точных источников, которые были использованы комиссией для оценки объекта;
  • изменение в направлении уменьшения при выявлении недостоверных данных.

О принятом решении комиссия обязана уведомить заявителя не позднее, чем через 5 рабочих дней с момента обработки заявки.

Этот порядок является обязательным для каждого заявителя, за исключением физических лиц.

Суд использует те же документы, которые были предоставлены заявителем при обращении в комиссию, с приложенным решением комиссии, с которым заявитель не согласен.

Важно! Решение, принятое судом первой инстанции, также может быть обжаловано, в случае несогласия в вышестоящем суде, в Верховный Суд Российской Федерации.  Оспаривание кадастровой стоимости имущества и рассмотрение решения в суде может быть инициировано прокурором в порядке надзора.

Часто задаваемые  вопросы

Вопрос № 1. Как быстро узнать кадастровую стоимость?

Ответ: Достаточно зайти на сайт Росреестра. В разделе Справочная информация по объектам ввести данные объекта недвижимости. Будет указана кадастровая стоимость.

Вопрос № 2. Почему государству выгодно завышать кадастровую  стоимость до рыночного уровня?

Ответ:  Она лежит в основе расчета налогов. Чем выше, тем выше сумма выплат в казну.

Более подробно про этапы обжалования кадастровой стоимости читайте в статье: Как обжаловать кадастровую стоимость объекта недвижимости

Наиболее распространенные ошибки

Ошибка № 1. Ошибкой является тот факт, что при расчете налога по кадастровой стоимости не учитываются возможные налоговые вычеты.  Для этого из общей площади убирают 20м2, а к оставшейся приравнивают базу исчисления.

Таким образом, Закон о кадастровой оценке  предоставляет новый механизм процедуры, который направлен на то, чтобы приблизить стоимость к рыночной величине.  Все это должно привести к уменьшению количества судебных и административных споров по оспариванию кадастровой стоимости.

Добавить комментарий

Рекомендуем похожие статьи