Договор аренды (либо имущественного найма) заключает арендодатель (он же наймодатель) с арендатором (нанимателем). Предметом их соглашения является имущество, которое передается во временное владение (пользование). Взаимоотношения между данными сторонами регулирует гл. 34 ГК РФ. По рассматриваемой ситуации в частности, применяются:
- Ст. 616 ГК РФ (обязанности двух сторон по содержанию объекта арендуемого имущества).
- Ст. 612 ГК РФ (ответственность наймодателя за недостатки сдаваемого имущественного объекта).
- Ст. 613 ГК РФ (обязанность наймодателя: предупредить об имеющихся правах третьих лиц на данный объект).
- Ст. 615 ГК РФ (права, обязанности нанимателя).
- Ст. 619-620 (досрочное прекращение арендного соглашения).
Таким образом, заключение арендного договора налагает на обе стороны определенные обязательства, которые обычно прописываются в условиях соглашения. Не исполнение их является основанием для предъявления претензий, подачи жалоб. Причем жаловаться и выставлять требования вправе как одна, так и вторая сторона, если для этого имеются достаточные причины.
Так, к примеру, как гласит р. 2 ст. 616 ГК РФ, наймодатель, будучи собственником, обязан содержать свое имущество в надлежащем исправном состоянии. Это предполагает проведение своевременного капремонта, определенные траты. Если он этого не делает, то арендатор вправе сделать ремонт самостоятельно, а затем выставить счет собственнику для покрытия понесенных трат в связи с выполненными работами. Также он может потребовать снижения арендной платы либо вообще расторгнуть по своей инициативе договор и заявить о возмещении убытков.
Основания для жалобы на арендодателя и возможные пути решения проблемы
Арендодатель – это главное лицо, которое несет ответственность не только за исполнение условий договора, но и за окружающий порядок, «спокойствие» соседей. По сути, пожаловаться на него могут все, чьи права и интересы ущемлены в результате его же действий либо действий его квартирантов.
Поэтому если наниматель шумит, дебоширит, ущемляет в чем-то интересы остальных жильцов, то наймодателю за это тоже придется отвечать. Если обратиться к нормам ГК РФ, то систематизируя потенциальные причины жалоб, среди них можно выделить следующие.
| Причины для предъявления претензий наймодателю
(примеры наиболее частых ситуаций) |
Действия нанимателя
(как выйти из создавшегося положения) |
|
Обнаружение недостатков имущества, не оговоренных при заключении арендного соглашения |
Наниматель вправе выдвинуть наймодателю требование об устранении этих недостатков либо о соразмерном снижении арендной платы. Также он может устранить их сам за свои средства, а потом потребовать возместить данные траты |
|
Наймодатель не предупредил нанимателя о правах третьих лиц на сдаваемое имущество (т. е. о наличии залога, сервитуте и т.п.) |
Это является нарушением норм ГК РФ, в частности ст. 613.
Поэтому наниматель вправе затребовать уменьшения платы либо вообще расторгнуть соглашение с возмещением убытков |
| Арендованный имущественный объект не пригоден для пользования по причинам, не зависящим от нанимателя | Данный факт является прямым основанием для досрочного расторжения арендного соглашения нанимателем |
| Наймодатель не передает объект имущества в пользование, как положено по договору, всячески препятствует этому, затягивает сроки, не отдает ключи и т. п . |
Наниматель вправе инициировать расторжение договора |
Ключевой документ во взаимоотношениях наймодателя и нанимателя – это арендное соглашение с конкретными условиями, изменить которые в одностороннем порядке нельзя. Им же следует руководствоваться при разрешении всех возникающих споров. Так, к примеру, не допускается повышение арендной платы одной стороной (наймодателем) без согласия, а тем более без ведома второй стороны (нанимателя).
Куда можно пожаловаться на незаконные действия арендодателя
Любые спорные ситуации изначально нужно пытаться решить самостоятельно, путем мирных переговоров с наймодателем. Если все же компромисс не будет достигнут, требования и предложения ущемленной стороны будут отвергнуты либо проигнорированы, тогда уже, по логике событий, можно будет обратиться в соответствующие органы. Таковыми могут быть: полиция, ИФНС, как крайний вариант – суд.
Каждая из названых инстанций полномочна решать определенный круг вопросов. Так, к примеру, ИФНС примет жалобу о неуплате налогов с аренды имущественного объекта. По доказанным фактам конкретных нарушений будет проведена проверка, а затем приняты необходимые меры. Т. е. если, к примеру, у нанимателя имеется арендный договор, доказательная база (фото, видео и т. д.), факт получения дохода доказан, то наймодателя обяжут уплатить налоги, а то еще и наложат штраф.
Достаточно распространенной является следующая ситуация. Временные квартиранты доставляют массу неудобств соседям: постоянно устраивают «гулянки» по ночам, развели антисанитарию, захламили общую территорию. Тогда можно сразу сообщить о нарушении общественного порядка в полицию по телефону, вызвать дежурный наряд, чтобы угомонить квартирантов. Попутно можно известить об этом наймодателя.
В крайнем случае, если никакие меры не помогают, можно написать жалобу на наймодателя и отнести ее дежурному. Жалобы, заявления граждан принимают в каждом территориальном органе МВД РФ. Подробности ее составления, подачи, рассмотрения разъясняются на сайте МФД РФ.
В суд следует обращаться, когда наймодатель наотрез отказывается выполнять условия арендного договора, законные требования нанимателя. Например, не отдает залог при выезде квартирантов (нанимателя). Тогда при составлении иска выдвигается требование о взыскании конкретной денежной суммы. Следует иметь в виду, что подавая иск в суд, нужно оплачивать госпошлину. Ее сумму калькулируют пропорционально стоимости составленного иска. Предполагаемая сумма составит не меньше 400 рос. руб. если речь идет о неимущественном судебном иске, то размер госпошлины будет равен 300 рос. руб.
Как составить жалобу на арендодателя
Как правило, жалоба пишется в произвольной форме лицом, чьи интересы либо права ущемлены. Жестких требований к ее составлению не предъявляется. Главное, чтобы было понятно, кому она адресуется, от кого и по какому именно вопросу. При этом используется стандартная структура документа заявительного типа, включающая следующие сведения:
- реквизиты адресата (полиции, ИФНС и т. д.);
- личные данные заявителя (ФИО, дом. адрес);
- заголовок («Жалоба»);
- суть претензий (описание ситуации, спорных обстоятельств);
- требования принять конкретные меры (перечислить, ссылаясь на нормы закона) для разрешения проблемы;
- дата написания, подпись заявителя.
Важно! Анонимные жалобы не рассматриваются.
Таким путем составляется жалоба практически в любую инстанцию. Исключением является судебный иск. Он по оформлению, наполнению заметно отличается и составляется с учетом норм ст. 125 АПК РФ (о форме и содержании искового заявления). Его составлять рекомендуется вместе с юристом либо адвокатом, т. к. только зная все тонкости судебных разбирательств можно юридически грамотно подойти к его составлению.
Обращение в суд без подготовки доказательной базы смысла не имеет. Иск и требования, которые он содержит, должны иметь под собой убедительную подтверждающую основу. К иску как минимум приобщают: арендный договор, квитанции с оплатой, копию жалобы (претензии), направленной наймодателю до обращения в суд и др.
Подача жалоб допускается любым допустимым способом. Как правило, доставить ее можно лично, через полномочного представителя, по почте либо ТКС (на сайте ФНС РФ, МФД РФ).
Рассмотрение всех обращений граждан госорганами осуществляется согласно ФЗ РФ № 59. Для этого установлен общий срок – 30 дн., после чего заявителю направляют обоснованный ответ (либо мотивированный отказ). При положительном решении права ущемленной стороны восстанавливают, а ее требования удовлетворяют. Любо решение, как и отказ, можно обжаловать в установленном порядке.
Пример 1. Шаблон жалобы и рекомендации по его заполнению
Куда ________________________________
(полное название, адрес инстанции)
От кого__________________________________
(название юрлица, ФИО гражданина, ИП)
________________________________________
(адрес, контакты)
ЖАЛОБА
На____________________________________________________________________________
(неправомерные действия конкретного лица, указать кого именно)
_____________________________________________________________________________________________
(в свободной форме перечислить факты незаконных действий, описать ситуацию, которая, по мнению
_____________________________________________________________________________________________заявителя, поспособствовала нарушению его прав и интересов, обосновать свои доводы, сославшись на
_____________________________________________________________________________________________ конкретные обстоятельства, нормы закона, документы, материалы)
____________________________________________________________________________________________
В связи с этим, а также в соответствии с ________________________ (сослаться на статью закона) прошу (изложить суть просьбы):
- Разобраться в сложившейся ситуации.
- Решить вопрос по существу, принять конкретные меры.
- Привлечь к ответственности.
Приложение (перечислить приобщаемые документы):
_________________________________________________________________________________________
Дата: ______ Подпись заявителя с расшифровкой: _____________
Распространенные ошибки при составлении жалоб на арендодателя
Ошибка 1. Наймодатель не отвечает за те недостатки объекта имущества, сдаваемого в аренду, о которых было оговорено заранее, при заключении соглашения. Поэтому оснований для того, чтобы предъявлять претензии, писать жалобу на него в данной ситуации, не имеется.
Ошибка 2. Арендный договор подлежит госрегистрации, о чем свидетельствует п. 2 ст. 609 ГК РФ. Без этого он не имеет юридической силы. Соответственно, если наймодатель отказывается его регистрировать, то лучше не вступать с ним в правоотношения либо сообщить о данном факте в соответствующие органы.
Ответы на часто задаваемые вопросы
Вопрос №1: Во время заключения арендного договора наймодатель передал в пользование нанимателю только часть помещений, т. к. остальные на момент передачи еще не были освобождены. Спустя некоторое время он выставил требование нанимателю о полном внесении платы за все помещения, в том числе и те, которые еще не переданы. Правомерны ли его требования?
Нет, не правомерны. Арендодатель вправе требовать уплату только за те помещения, которые по факту были переданы на момент заключения соглашения. Поскольку он не выполнил свои обязательства по передаче имущества полностью, то обязанность по внесению полной платы за них не возникла.
Вопрос №2: Что значит «жилье пригодно для проживания»? Как определяется эта «пригодность»?
Ответ на поставленный вопрос дает ст. 15 ЖК РФ. Речь идет о жилом помещении, которое соответствует общеустановленным санитарным и техническим нормам и прочим требованиям закона.
Требования, которым оно должно отвечать, обозначены ч. II ПП № 47 от 28.01.2006. В данном Постановлении четко прописано, что пригодное для проживания помещение должно находиться в жилой зоне, все его конструкции должны быть работоспособны. Оно должно быть обустроенным, оборудованным, с положенными инженерными системами. Обязательным является наличие газа, водоснабжения, электричества, вентиляция, отопления и т. п. коммуникаций.
Загрузка...