Безвозмездное пользование недвижимым имуществом: договор, сроки, акт приема-передачи

В настоящее время довольно часто коммерческие субъекты оформляют договор безвозмездного пользования имуществом. С его помощью, например, юридические лица оформляют отношения, связанные с эксплуатацией материальных благ, которые будут приобретены в будущем в рамках сделки купли-продажи. Рассмотрим далее, что представляет собой право безвозмездного пользования имуществом.

Общие сведения

Для многих субъектов, участвующих в рассматриваемых правоотношениях, возникает вопрос, связанный с формой и видом договора, посредством которого осуществляется юридическое оформление действий. На первый взгляд, сделка имеет те же характеристики, что и аренда недвижимости. Однако последнее подразумевает плату за предоставление материальных ценностей (ст. 606 ГК). Свободное пользование недвижимым имуществом регулируется кап. 36 гр. Соглашение, которое составляют участники, называется кредитным договором, а участники называются кредитором и заемщиком.

Суть отношений

Одна из сторон обязана предоставить другой материальные блага на определенный срок, а последняя, ​​в свою очередь, обязана вернуть вещь в том же состоянии, в котором она была получена, с учетом нормальной степени использования или износ способом, указанным в договоре. Участниками сделки могут выступать юридические лица или граждане. Для коммерческих обществ устанавливается ограничение на предоставление материальных благ в безвозмездное пользование руководителям, учредителям, членам контрольного или административного органа. В случае оформления безвозмездного пользования муниципальным имуществом кредитором могут выступать:

1. Государственные органы.
2. Единичные компании.
3. Бюджетные, государственные, региональные учреждения.

Сдача объектов в последних двух случаях осуществляется с письменного согласия собственника.

Нюанс

Согласно ст. 690 ГК РФ ссудодателем может выступать собственник вещи или лицо, уполномоченное собственником или имеющее соответствующее право по прямому указанию закона. Таким образом, в соответствии с таким нормативным предписанием объектами рассматриваемой сделки могут выступать сооружения, строения и компании. В этом случае арендатор может выступать в качестве ссудодателя без согласия арендодателя (если между ними не оговорено иное). При этом последний должен получить согласие первого по ст. 615 ч. 2 ГК РФ, если вы решили безвозмездно предоставить кому-либо объект на определенный срок.

Предмет соглашения

Это индивидуально определенные вещи, а не расходные материалы. Эти характеристики соответствуют многим объектам. В частности, к ним относятся помещения, строения, площадки. Однако бесплатное использование в этих случаях регулируется определенными правилами. Прежде всего в договоре должны быть четко указаны сведения, по которым можно определить конкретный объект, являющийся предметом сделки. При отсутствии соответствующих сведений в документе состояние вещи считается несоответствующим. Это, в свою очередь, делает договор безвозмездного пользования имуществом незаключительным. Например, предоставляя часть здания или помещения, в документе необходимо указать номера комнат в соответствии с техническим паспортом или составить заявление, содержащее план с выделенными площадями.

Договор безвозмездного пользования: образец

Гражданский кодекс не содержит конкретных требований относительно формы документа. На практике ее подготовка осуществляется на примере договора аренды на срок более одного года или на любой срок, если одним из участников сделки выступает юридическое лицо. Федеральной регистрационной службой утверждены различные инструкции о порядке регистрации имущества, переданного в безвозмездное пользование. Также разработаны нормы, касающиеся объектов культурного наследия, лесного фонда и т.д.

Одним из существенных условий договора является срок, в течение которого будет осуществляться безвозмездное пользование имуществом. Этот период может быть бессрочным или конкретным. В первом случае договор может быть расторгнут в одностороннем порядке. При этом инициатор прекращения отношений обязан уведомить второго участника о своих намерениях за один месяц. В самом договоре может быть предусмотрен иной срок уведомления.

Безвозмездное пользование землей или иным объектом оформляется документом, содержащим пункты о предмете, сроке действия, сторонах сделки. В соглашении устанавливаются обязанности и ответственность участников. При аренде в документе указывается сумма и порядок оплаты. Этот пункт отсутствует в кредитном договоре. Указывает на безвозмездное пользование земельным участком или иным объектом, являющимся ключевым условием сделки.

Ответственность

Ссудодатель несет ответственность за недостатки предмета, которые по грубой небрежности или умышленным проступкам он не оговорил при исполнении договора. За недостатки, о которых субъект, которому предоставляется предоставление материальных ценностей, не знал, или о которых он знал, но указал при совершении сделки, или которые должны быть выявлены получателем при проведении проверки или проверки, он не несет ответственности.

Есть еще одно важное правило, согласно которому осуществляется безвозмездное пользование имуществом. Временно эксплуатируемые объекты могут затрагивать интересы третьих лиц. Ссудодатель несет ответственность за вред, причиненный третьим лицом при пользовании вещью, если он не может доказать, что вред причинен грубой неосторожностью или умыслом получателя или лица, получившего вещь с его согласия. Другие лица могут иметь права собственности, предоставленные для свободного использования. Заключение соответствующего договора не лишает данные лица их законных возможностей.

Важные моменты

При составлении акта приема-передачи объекта ссудодатель обязан предупредить получателя о третьих лицах, интересы которых затронуты данной сделкой. В противном случае другая сторона может потребовать расторжения договора и возмещения понесенных ей убытков. Безвозмездное пользование недвижимым имуществом не прекращается с переходом вещи в собственность другого лица. Действие договора сохраняется и в случае смерти кредитора-гражданина или ликвидации/реорганизации юридического лица, от которого поступил объект. В таких ситуациях обязанности и права кредитора переходят к его правопреемникам. В случае смерти кредитора физического лица или ликвидации организации также допускается расторжение договора.

Досрочное расторжение

Договор безвозмездного пользования недвижимым имуществом может быть расторгнут досрочно ссудодателем в случаях, если приобретатель:

1. Эксплуатирует объект в нарушение условий сделки или в иных целях.
2. Не соблюдает обязанности по содержанию материальных ценностей в надлежащем состоянии или их обслуживанию.
3. Передал объект третьему лицу без согласия ссудодателя.
4. Значительно ухудшается состояние материальных ценностей.

Получатель может расторгнуть договор досрочно, если:

1. В вещи обнаружены недостатки, нормальная эксплуатация которых невозможна или обременительна, при условии, что она не знала о них и не могла знать о них при заключении договора безвозмездного пользования вещью.
2. В силу обстоятельств, за которые он не отвечает, вещь оказалась в непригодных для ее эксплуатации условиях.
3. Кредитор не предупредил о правах третьих лиц на имущество при составлении договора.
4. Субъект, от которого получена вещь, не исполнил обязанности по ее передаче, принадлежностям или относящимся к ней документам.

Особенности эксплуатации

Оформляя акт приема-передачи, заемщик берет на себя определенные обязательства. В частности, эксплуатация объекта должна осуществляться в соответствии с условиями договора. Если они не выражены в документе, вещь используется по назначению. Получатель обязан содержать материальные блага в надлежащем состоянии. Сюда входит, в том числе, производство ревизии и выполнение всех расходов по содержанию вещи, если иное не предусмотрено условиями договора. Все неотделимые улучшения, произведенные получателем, являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором. Если они совершены без согласия кредитора, их затраты возмещению не подлежат. Иные условия могут быть установлены по соглашению сторон.

Налогообложение

В части 8 ст. 250 НК РФ устанавливает, что товары, полученные безвозмездно, относятся на внереализационные расходы. Разъяснения по этому поводу дал Президиум ВАС в Информационном письме № 98 от 22 декабря 2005 года. В нем сказано, что компания, эксплуатирующая чужой объект, получает право собственности. Следовательно, есть польза. Доход, полученный за пользование товарами, приобретенными в режиме безвозмездного пользования, должен учитываться при исчислении налога на прибыль. Стоимость содержания объекта может быть включена в состав расходов при расчете суммы обязательного платежа в бюджет. При этом должны быть соблюдены определенные условия:

1. Деятельность компании по использованию материальных активов должна быть направлена ​​на получение выгоды.
2. Расходы должны соответствовать характеристикам, определенным в ст. 252НК.

Особенности оценки

Полезность определяется исходя из рыночной стоимости (с учетом положений статьи 40 НК РФ) аренды аналогичного имущества. Данное указание присутствует в Письме Минфина № 03-03-04/1/359 от 19.04.2006. В другом разъяснении налогоплательщикам разрешено самостоятельно устанавливать порядок определения доходов, связанных с будет осуществляться свободное приобретение прав собственности. При этом в Минфине напоминают, что схема исчисления указанных доходов НК РФ не установлена. Кроме того, в письме установлено, что определение арендной платы, аналогично порядку определения рыночной цены услуг, продукции, работ, это действует как право, а не как обязанность компании. Однако в любом случае информация о стоимости должна быть подтверждена заемщиком с помощью соответствующих документов или путем независимой оценки. Доказать тождественность объектов достаточно проблематично. Для этого налоговые органы должны изучить цену, сложившуюся на рынке аналогичных услуг при сопоставимых экономических условиях аренды. Кроме того, должно быть проведено сравнение сходных признаков и схожих компонентов, позволяющих объекту выполнять одни и те же функции. Доказать тождественность объектов достаточно проблематично. Для этого налоговые органы должны изучить цену, сложившуюся на рынке аналогичных услуг при сопоставимых экономических условиях аренды. Кроме того, должно быть проведено сравнение сходных признаков и схожих компонентов, позволяющих объекту выполнять одни и те же функции. Доказать тождественность объектов достаточно проблематично. Для этого налоговые органы должны изучить цену, сложившуюся на рынке аналогичных услуг при сопоставимых экономических условиях аренды. Кроме того, должно быть проведено сравнение сходных признаков и схожих компонентов, позволяющих объекту выполнять одни и те же функции.

Получение объекта от учредителя

Согласно пункту 1 подп. 11 НК РФ, при определении налоговой базы не учитывается доход в виде товаров, полученных от партнера компании, владеющего более 50% уставного капитала. Но в этой позиции речь идет о приобретенных материальных ценностях. Не распространяется на безвозмездное пользование имуществом. В связи с этим полученную выгоду необходимо учитывать в расчетах. Это также подтверждается Письмом Минфина № 03-11-04/3/88.

Спецрежимы обложения

Компании, работающие по упрощенному налоговому режиму, устанавливают доход в соответствии с положениями ст. 250 и 249НК. Соответственно, на основании п. 8 ст. 250 НК у таких компаний, получающих объекты в безвозмездное пользование, появляется внереализационный доход. Компания может применять ЕНВД в процессе своей деятельности. Письмом Минфина № 03-11-04/3/83 установлено, что нет необходимости облагать налогом экономическую прибыль. Это связано с тем, что в соответствии с п. 8 ст. 250 НК РФ, полученные безвозмездно относятся к внереализационным доходам. При этом компании, работающие с ЕНВД, не связаны с расходами по налогу на прибыль.

Порядок предоставления объектов из муниципальной (государственной) собственности

Решение о передаче права собственности принимается главой исполнительной власти. Субъект, заинтересованный в получении объекта, направляет запрос в орган управления. В течение 30 дней со дня поступления заявления и необходимых документов руководитель исполнительного органа принимает одно из следующих решений:

1. Заключить договор о предоставлении в безвозмездное пользование имущества с проведением торгов.
2. Отклонить запрос.
3. Заключить соответствующий договор без торгов.

В первом случае конкурс (аукцион) проводится в порядке, предусмотренном антимонопольным законодательством. Без проведения торгов недвижимость может быть предоставлена:

1. В соответствии с международными конвенциями, федеральными законами, определяющими иной порядок распоряжения объектами, судебными решениями, актами президента страны.
2. Государственные органы, территориальные органы, внебюджетные фонды, Центральный банк.
3. Муниципальные и государственные учреждения, госкорпорации, госкомпании.
4. Некоммерческие объединения, созданные в форме союзов и ассоциаций (работодателей, работников и др.), общественных и религиозных организаций, сообществ собственников и других, при условии осуществления ими деятельности, направленной на решение задач в социальной сфере и развитие гражданской общества в Российской Федерации.
5. Торгово-промышленные палаты, нотариусы и адвокаты.
6. Лицо, имеющее право пользования/владения сетью инженерных коммуникаций, если в ее состав входит передаваемое имущество, и в иных случаях.

Основанием для составления договора является постановление руководителя исполнительного органа или итоговый протокол аукциона.