Всё, что можно связать с недвижимостью — объекты, операции с ней, функции рынка и прочие категории — входят в понятие «рынок недвижимости». Другими словами, все жилые и нежилые помещения, а также то, что можно с ними сделать, вся совокупность отношений, которая строится вокруг операций с объектами недвижимости, является рынком недвижимости. Рынок недвижимости — сфера вложения денежных средств. Это своеобразная область экономических отношений, которые возникают во время заключения сделок. Рынок недвижимости является частью финансового рынка. Он подвергается сегментации. Другими словами, недвижимость можно разделить на однородные группы показателей. В этом поможет разобраться классификация рынков недвижимости.
Классификация рынков недвижимости
Открытый источник
Объекты недвижимости можно объединить по географическому признаку: они бывают городскими, региональными, национальными, мировыми, местными. При желании вложить средства в недвижимость, каждый из покупателей может рассматривать одну из вышеуказанных категорий. Например, приобретение квартиры в столице — это определение объекта по городскому признаку. Выбирая инвестиционные объекты в виде отелей, можно рассматривать как национальный, так и мировой географические признаки. Очень важную роль играет уровень готовности объекта к эксплуатации. Сложно спрогнозировать стоимость объекта, если вы покупаете его на стадии строительства. Оценить существующие объекты на рынке гораздо проще и безопаснее.
Даже самому далекому от экономики рынка недвижимости человеку известны такие понятия, как аренда жилья, купля-продажа квартиры, ипотека. Все эти действия можно распределить и отнести к категории вида сделки. Собственность делится на два типа: государственная и частная. Уже исходя из названия понятно, кто владеет недвижимостью.
В классификации рынков недвижимости существует такое понятие как способ совершения сделок. Всем известны первичный и вторичный рынок недвижимости:
- На первичном рынке недвижимость покупается у застройщика.
- На вторичном рынке объекты недвижимости продают их владельцы.
Также по способу совершения сделок рынки недвижимости бывают организованные и неорганизованные, традиционные и компьютерные, биржевые и внебиржевые.
Сегменты рынка недвижимости
Известно, что, кроме объектов недвижимости, к рынку недвижимости можно причислить рынок земли, рынок нежилых помещений и, естественно, рынок жилья. Поскольку частный дом невозможно приобрести без земельного участка, то вопрос земли — это неотъемлемая часть в любом объекте недвижимости. Нежилые помещения — это объекты, в которых можно размещать различные офисные помещения, торговые центры, магазины, автостоянки и прочее.
Самым распространенным и доступным городскому обывателю является рынок жилья. У граждан часто на слуху бывают такие темы, как стоимость квартиры, покупка жилья в ипотеку и прочее. Рынок жилья делится на два вида жилищного фонда: городской и загородный.
- Городское жилье, в основном, представлено квартирами. Такие объекты недвижимости бывают очень разные. Часто их стоимость определяется уровнем качества. Например, жилые кварталы могут застраиваться типовыми жильем. Бывают дома улучшенной планировки, всем известные квартиры сталинских времён. Также на рынке жилья присутствуют элитные квартиры, которые включают в себя все удобства, несколько санузлов и этажность.
- Загородный рынок жилья представлен частными постройками.
Особенности рынка недвижимости
Среди ключевых особенностей можно обозначить следующие:
- сезонные колебания цен;
- сделки обязательно должны регистрироваться в государственных органах;
- есть возможность вложения капитала в недвижимость.
В России рынок недвижимости начал формироваться, когда возникло право частной собственности на недвижимость. В начале девяностых после проведения приватизации гражданам открылась возможность стать владельцами своих квартир и домов. До этого единственной формой собственности была государственная.
В регионах объекты недвижимости могут отличаться между собой. Их материал постройки и планировка отличаются благодаря природным условиям или другим факторам, которые влияют на качество недвижимости.
Структура рынка недвижимости
По своей структуре рынок содержит всего два вида недвижимости: на первичном и вторичном рынке.
- Первичный рынок недвижимости так называется, потому что объекты будут впервые выступать в качестве товара.
- Название «вторичный рынок» говорит о том, что товар уже был в употреблении и кому-то принадлежал. То есть, вы покупаете не новое жильё.
Виды рынков недвижимости тесно взаимосвязаны. Если в стране происходит падение экономики или деловой активности (или имеются другие причины), то в данном случае может увеличиваться спрос на вторичном рынке недвижимости. Соответственно, на первичном рынке спрос падает. Когда строится новое жильё, в банке выдают ипотеку на его покупку, этим поддерживают спрос.
Субъекты рынка недвижимости
Поскольку объектами являются те дома, квартиры, офисы и постройки, которые покупают, продают и берут в аренду, субъектами рынка недвижимости являются все остальные лица, которые участвуют в обороте недвижимости. К ним относятся покупатели, продавцы, инвесторы, различные посредники, государственные органы. В качестве покупателя могут выступать как физические, так и юридические лица. Другими словами, жильё и другие помещения могут покупать как граждане, так и компании, включая недвижимость в свой баланс. Инвесторы, вкладывающие свои средства в недвижимость, также являются субъектом рынка. Они могут напрямую или косвенно касаться сделок с недвижимостью, покупая объекты самостоятельно или направляя свои средства в фонд, который распорядится деньгами.
Продавцами на рынке недвижимости выступают собственники, у которых есть определенное имущество. Кроме частных лиц, это могут быть фонды, органы, уполномоченные местной властью. Для того чтобы организовывать сделки на рынке недвижимости, нужны всевозможные посредники. Они организуют процесс купли-продажи. К ним относятся оценщики, риэлторы, юридические фирмы, рекламные компании, биржа недвижимости, страховые компании, аукционы, фондовая биржа, комиссия по приватизации предприятий, а также банки, в том числе те, которые выдают ипотеку.
Государственные органы также принимают участие в ходе оформления сделок с недвижимостью. Например, чтобы получить технический паспорт на свой объект, нужно обращаться в бюро технической инвентаризации. В нотариальных конторах осуществляется переоформление права собственности. В налоговой инспекции оплачивается налог с имущества. Комитеты по земельным ресурсам и землеустройству обеспечивают функционирование рынка земли. Арбитражные суды участвуют в разборе споров между владельцами объектов на рынке недвижимости.
Функции рынка недвижимости
Рынок недвижимости выполняет ряд функций. Он устанавливает равновесные цены, регулирует распределение ресурсов по сферам экономики, помогает движению капитала и получению прибыли. Рынок недвижимости способствует очистке экономики от низкоконкурентных элементов, стимулирует развитие конкуренции с использованием прогрессивных новшеств. Также рынок недвижимости регулирует социальную составляющую, которая проявляется в росте активности населения, стремящегося обладать собственным жильем.
Исходя из этой характеристики, функции рынка недвижимости бывают следующими:
- регулирующая,
- коммерческая,
- стимулирующая,
- функция санирования,
- социальная,
- установления равновесных цен.
Риски на рынке недвижимости
Когда человек имеет дело с рынком недвижимости, он подвержен определённым рискам. Источниками рисков могут быть юридические, экономические, административные, архитектурно-строительные риски:
- Юридические риски основываются на праве собственности, которое можно утратить и получить из-за этого убыток. Когда заключается договор, и в нём допускаются ошибки, при их обнаружении можно стать потерпевшей стороной. В некоторых случаях нормативные документы могут противоречить друг другу, поэтому, проводя сделки с недвижимостью, нужно быть всегда очень внимательным и аккуратным. Все объекты, которые вы хотите купить, необходимо проверять и анализировать. Лучше воздержаться от проведения сделок в том случае, если у вас нет достаточно полной информации о правовом статусе недвижимости и правах третьих лиц. Тщательно исследуются юридические вопросы, касающиеся недвижимости. Чтобы предотвратить и снизить риски, нужно сотрудничать со страховыми компаниями.
- Экономические риски подразумевают под собой изменения рыночной ситуации. Бывает так, что вы вложитесь в какую-то недвижимость, а цена на неё упадёт. Соответственно продать по той же цене, что купили, не получится, не говоря о том, чтобы заработать. На экономическую ситуацию рынка недвижимости влияет конкуренция, альтернативные предложения на рынке. Для того чтобы всегда оставаться в плюсе, надо бесконечно прорабатывать свои экономические решения, изучать ситуацию на рынке.
- Административные риски заключаются в том, что в ходе проведения сделки могут поменяться условия, которые требуют выполнить органы власти. Например, может меняться налоговый режим. Требования по развитию городской инфраструктуры, подключения к инженерным сетям и обязательства на каждой стадии строительства, реконструкции и перепланировки нужно обязательно точно определять и закреплять в документах.
- Архитектурно-строительные риски заключаются в том, что вы можете неправильно выбрать объект, который будет не соответствовать окружающей застройке, который может включать в себя ошибки в конструктивных решениях. Чтобы исключить эти риски, нужно достаточно детально прорабатывать проекты сооружений и принятие решений относительно недвижимости. Нужно учитывать технологические риски, что очень важно при постройке первичной недвижимости.
Загрузка...