Расчеты по договору долевого участия (ДДУ) осуществляются в соответствие с условиями, установленными заключенным соглашением. В статье разберем механизм расчетов в рамках ДДУ, а также выясним, как оплачивается сумма залога, неустойки, госпошлины по ДДУ и уступке ДДУ.
Договор долевого участия в строительстве: законодательные нормы
Правоотношения в рамках договора участия в строительства регламентируются следующим нормативными документами:
- закон №214-ФЗ от 30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве»;
- Гражданский кодекс РФ.
В соответствие с законодательными нормами, заключение ДДУ предполагает передачу от застройщика участнику договора часть (долю) собственности в объекте незавершенного строительства (жилом доме). На основании договора, участник ДДУ оплачивает застройщику цену, установленную договором, после чего приобретает право требования собственности по окончанию строительства.
Основным требованием для вступления ДДУ в силу является государственная регистрация договора в ЕГРН (Единый госреестр недвижимости). Для того, чтобы внести информацию о ДДУ в ЕГРН, участнику необходимо обратиться в орган Росреестр, имея при себе следующие документы:
- удостоверение личности;
- квитанция об оплате госпошлины (для физлиц – 350 руб.);
- 3 оригинальных экземпляра ДДУ;
- описание объекта незавершенного строительства (метраж, размещение в жилом комплексе, этаж, условный номер квартиры, количество комнат, т.п.)
По истечении 7-ми дней после обращения, заявитель может повторно явиться в Росреестр для получения зарегистрированного экземпляра ДДУ. Второй экземпляр договора с отметкой о регистрации передается застройщику, третий остается в Росреестре.
Для регистрации ДДУ участник также может обратиться в МФЦ (многофункциональный центр по оказанию административных услуг). Порядок обращения и перечень необходимых документов аналогичен предоставляемому в Росреестр. При этом срок регистрации ДДУ через МФЦ продлевается до 9-ти рабочих дней.
Читайте также статью ⇒ «Регистрация договора долевого участия в Росреестре«.
Когда можно производить расчеты по договору долевого участия
При осуществлении расчетов в рамках ДДУ, участнику договора важно знать, что оплата застройщику за долю в строительстве осуществляется только после госрегистрации договора в ЕГРН.
Данный порядок объясняется следующим: согласно действующему законодательству, ДДУ вступает в силу только после регистрации договора в Росреестре. До момента внесения данных о ДДУ в ЕГРН договор считается недействительными, соответственно, расчеты по нему не производятся.
Если застройщик предлагает участнику договора оплатить долю (полностью или частично) до момента регистрации ДДУ в ЕГРН, то это верный признак того, что покупатель связался с мошенниками. В подобных случаях покупателю рекомендуется сообщить о данном факте в правоохранительные органы.
Читайте также статью ⇒ «Налоговый вычет по договору долевого участия«.
Общий порядок расчетов по ДДУ
Участник ДДУ производит оплату по договору в соответствие с условиями и требованиями, установленными соглашением.
Ниже в таблице описаны возможные схемы расчетов по ДДУ:
| № п/п | Варианты расчетов по ДДУ | Описание |
| 1 | Полная предоплата | В большинстве случаев ДДУ предусматривает полную оплату по договору. В соответствие с условиями ДДУ, участник оплачивает полную стоимость доли в строительстве в установленный срок (например, в течение 15-ти рабочих дней после регистрации ДДУ в ЕГРН). |
| 2 | Частичная оплата |
Условиями ДДУ может быть установлен порядок частичной оплаты, к примеру:
Отметим, что частичная оплата в ДДУ практически не применяется. Объясняется это тем, что застройщик стремиться получить от участников полную сумму оплаты с целью скорейшего завершения строительства. |
| 3 | Оплата с привлечением заемных средств | Многие застройщики сотрудничают с кредитными организациями, что позволяет участнику ДДУ оплатить стоимость доли в строительстве с использованием заемных средств. В соответствие с данной моделью, участник заключает два договора – один с застройщиком (ДДУ), второй с банком (кредитный договор). После подписания договоров, застройщик получает часть оплаты от участника, остаток задолженности погашается банком. По ДДУ участник получает долю в строительстве, по кредитному договору – обязательство по погашению задолженности. |
Неустойка по ДДУ
ДДУ предусматривает уплату неустойки при нарушении сторонами условий договора.
При составлении ДДУ стороны утверждают:
- обстоятельства, в соответствие с которыми возможно взыскание неустойки (просрочка участником срока оплаты по договору, нарушение застройщиком сроков сдачи объекта в эксплуатацию, т.п.);
- порядок расчета неустойки;
- механизм взыскания неустойки.
Действующее законодательство не содержит каких-либо ограничений относительно размера неустойки по ДДУ. Как правило, при просрочке участником сроков оплаты по договору застройщик взыскивает неустойку, рассчитанную в виде процента от суммы платежа.
Если ДДУ предусматривает выплату неустойки застройщиком при нарушении сроков сдачи объекта в эксплуатации, то размер такой неустойки, как правило, устанавливается в фиксированной сумме.
По факту наступления одного из событий, в отношении которого ДДУ предусмотрено взыскание неустойки, одно из сторон договора направляет другой письмо-претензию, в котором указывает:
- расчет и сумму неустойки;
- основания для взыскания;
- срок оплаты.
На основании письма сторона, нарушившая условия ДДУ, выплачивает неустойку в установленный срок.
Госпошлина по ДДУ
При регистрации ДДУ участнику необходимо оплатить госпошлину, размер которой составляет 350 руб. Если заявителем регистрации ДДУ в ЕГРН выступает организация, то сумма госпошлины возрастает до 6.000 руб.
Реквизиты для оплаты госпошлины можно получить непосредственно в территориальном органе Росреестра. После оплаты госпошлину плательщику необходимо сохранить оригинал квитанции, так как это документ является одним из оснований для последующей регистрации ДДУ в ЕГРН.
Напомним, что регистрация ДДУ обязательна, ДДУ без регистрации считается недействительными.
Оплата совместной доли супругов по ДДУ
Доля в строительстве может быть приобретена супругами и в таком случае признается их совместной собственностью.
В подобных случаях ДДУ оформляется одновременно на обоих супругов. Текст ДДУ может устанавливать один из следующих порядков расчета супругам:
- Расчеты осуществляются обоими супругами в равных долях (50:50). Если ДДУ предусматривает, что доля каждого из супругов составляет половину приобретаемой собственности, то каждый из супругов оплачивает половину стоимости договора.
- Стоимость ДДУ оплачивается супругами пропорционально доле каждого. Если в соответствие с ДДУ между супругами распределены неравные доли в собственности (30:70, 40:60 и т.д.), то, согласно утвержденному порядку расчетов, каждый из супругов перечисляет застройщику сумму, пропорциональную его доле в собственности.
- Один из супругов оплачивает всю сумму по договору. Оплата одним из супругов полной стоимости договора не является основанием для передачи ему собственности в полное владение. В соответствие с Семейным кодексом, имущество супругов, приобретенное в браке, признается совместной собственностью (50:50) даже при условии, что его стоимость фактически оплачена один из супругов.
Читайте также статью ⇒ «Долевое строительство: бухгалтерский учет«.
Загрузка...