Каждый из нас хочет жить в современном и уютном доме, существенно отличающемся от типовых построек, которых, к сожалению, в наших городах большинство. Чтобы немного изменить ситуацию, одни нанимают дизайнеров и реализуют масштабные проекты по перепланировке своей квартиры, а другие пытаются справиться сами, занимаясь ремонтом по ночам и праздникам. Несмотря на финансовые возможности жильцов и их амбиции, многие по незнанию или сознательно в целях экономии проводят незаконную перепланировку квартиры, даже не подозревая о тех проблемах, которые это влечет за собой лично для него и для помещения, в котором выполнен ремонт. Поскольку таких ситуаций становится все больше, а ответственность собственников жилья с каждым годом усложняется, мы решили подробно рассмотреть эту тему в статье. В первую очередь, рассмотрим само понятие «незаконная перепланировка», а также дадим ему правовую оценку. Еще подробно расскажем о перепланировке жилых и нежилых помещений, попадающих в категорию незаконных.
Определение
У большинства россиян сложилось представление о том, что планировка квартиры отражена в их техническом паспорте. В этом документе указываются площади комнат и санузлов, несущие стены помещения, расположение дверей и окон, а также другая важная информация. При совершении операций купли-продажи продавец должен представить потенциальному покупателю технический паспорт дома. Кроме того, данные в этом документе должны полностью соответствовать реальному положению дел. Если вы заметили несоответствия, это может быть незаконная переделка.
К этому понятию относится любое переустройство помещения без разрешения специальных органов. Также незаконной перепланировкой дома или квартиры можно назвать работы, выполненные вопреки проектной документации или без таковой вообще.
Обратите внимание, что этот термин не следует путать с косметическим ремонтом квартиры. Последнее может включать в себя не только поклейку обоев и покраску стен, но и замену радиаторов отопления или внесение коррективов в отделку балкона.
Виды незаконного переустройства
Незаконная перепланировка помещения может быть двух видов, и этот факт тоже стоит учитывать, если вы уже оказывались в подобной ситуации, делали ремонт самостоятельно или уже купили проблемную квартиру:
- Выполненные работы считаются незаконными при отсутствии разрешительных документов. К этой категории относятся изменения, не противоречащие законодательству, но на которые по каким-то причинам арендатор не оформил необходимые документы. Эта оплошность и делает обычную перепланировку незаконной.
- Проделанная работа изначально не могла быть одобрена законом. Например, вы снесли стену, которая считается несущей. Даже если вы попытаетесь легализовать этот процесс, вы не получите нужных бумаг.
Имейте в виду, что ответственность за такое переустройство несет не только домовладелец, производивший ремонтные работы. Если вам дали подобную квартиру, или вы сами были невнимательны и купили ее на свои деньги, то решать проблемы с незаконной перепланировкой вам придется самостоятельно. В суде от вас могут потребовать привести жилое помещение в надлежащее состояние (по техническому паспорту) и взыскать с вас штраф. Переложить эти проблемы на бывшего владельца помещения, ставшего виновником проблемы, у вас не получится. За все изменения будет отвечать текущий владелец квартиры.
Наиболее частые варианты переустройства
Типовое пространство не всегда удобно для проживания современной семьи. Поэтому с каждым годом все больше людей задумываются о глобальной реконструкции имеющейся у них квартиры, особенно если они не могут обменять ее на более просторное и комфортное жилище. Чаще всего хозяева пытаются сделать новые проемы в несущих стенах, объединить лоджию с пространством комнаты или кухни, а также создать не предусмотренные проектом антресоли и кладовки.
Все, что мы перечислили, в обязательном порядке требует оценки специальной комиссии, и только она вынесет приговор о запрещении или разрешении такой реорганизации. Если перепланировка была сделана незаконно, жильцам следует быть готовым к большим неприятностям. Кроме того, установлено, что узаконить уже проделанную работу гораздо сложнее, чем запланированную. Кроме того, некоторые видоизменения попадают в категорию запрещенных. Это могут быть, например, новые проемы в несущих стенах или их снос.
Запрещенное переустройство
Если, задумав ремонт, вы обратитесь в серьезную специализированную организацию, они сразу уточнят, какие изменения в квартире можно вносить, а какие ни в коем случае никогда не одобрят. А вот тем, кто делает весь ремонт самостоятельно, нужно внимательно изучить этот вопрос. В соответствии с жилищным законодательством, в жилое помещение не могут быть внесены следующие изменения:
- Перемещение ванной комнаты так, чтобы она находилась над жилыми комнатами. То есть ваш туалет и ванная ни в коем случае не должны располагаться над соседской гостиной или кухней. Исключением могут быть только двухуровневые квартиры, в которых оба этажа принадлежат одному собственнику.
- Расширение площади кухни за счет санузлов. Перенос кухни в зону гостиной также запрещен, и расширение ванной и туалета за счет площади спален или кухни не одобряется.
- Внесение изменений в расположение газовых и водопроводных труб. Под запрет также попадает перенос радиаторов на лоджию или любое другое место в квартире, не предусмотренное проектом.
- Выполнение произвольного сноса стен, сверления новых дверных и оконных проемов. В основном это касается несущих конструкций дома. Ведь дополнительные проемы в несущих стенах могут привести к обрушению здания или ухудшению качества жизни других жильцов многоквартирного дома.
- Недопустимо использовать чердак в своих целях и совмещать его со своей квартирой.
Имейте в виду, что в доме, официально признанном аварийным, большинство изменений в дизайне будут считаться незаконными. Особенно это касается дверных и оконных проемов, изменения расположения комнат, переноса стен на другое место.
Разрешенная перепланировка
Под эту категорию могут попасть только те изменения, которые не противоречат Жилищному кодексу и оформлены документально в сроки, установленные законодательством. В дальнейшем такая переделка будет внесена в технический паспорт помещения.
Однако имейте в виду, что не все перепланировки требуют разрешительной документации. Например, если вы переехали в новостройку, вы можете совершенно спокойно менять один радиатор на другой, устанавливать кондиционеры и даже новое оборудование (на газовое оборудование это правило не распространяется). Также жильцам не обязательно сообщать в компетентные органы, если они планируют установить встроенный шкаф без изменения планировки комнат. Собственники квартиры имеют право заменить отделочные материалы, использованные строителями или бывшими жильцами. Все эти изменения не нуждаются в регистрации и поэтому не будут внесены в технический паспорт вашего дома. Кроме того, такое изменение считается автоматически разрешенным.
Однако в случаях, когда вы рассматриваете более крупные изменения, необходимо согласование со специальными органами. В эту группу переделок входят следующие работы:
- Изменения, затрагивающие несущие конструкции (например, кирпичные стены).
- Перепланировка полов в квартире – укладка теплых полов, гидроизоляция при расширении санузла.
- Перенос туалета или ванной комнаты.
- Установка нового газового оборудования или его перенос в другое место.
- Любая переделка или снос конструкций, которые отмечены в техническом паспорте квартиры.
Если же вы произвели такие произведения без выданного на то разрешения, то вам лучше их как можно быстрее легализовать. В противном случае к вам может внезапно прийти проверка, и тогда вам грозит обязательный штраф за незаконную перепланировку. Впрочем, об этом мы поговорим чуть позже.
Ипотека: можно ли делать перепланировку
Этим вопросом задаются многие собственники жилых помещений, так как большинство квартир в последние годы приобретаются в ипотеку. Если вы планируете масштабный ремонт, стоит помнить, что ипотечная квартира обычно находится в залоге у банка. Это означает, что пока арендаторы не выплатят ипотечный кредит, они не могут предпринимать никаких действий по переустройству помещения без разрешения кредитора.
Во-первых, домовладельцы должны обратиться в банк за разрешением на реконструкцию. Если разрешение получено, то необходимо приступить к разработке проекта, что можно сделать только в специальных организациях. Обратите внимание, что банк будет контролировать этот процесс на всех этапах. Сотрудники могут даже приехать к вам в квартиру во время ремонта и ознакомиться с проектной документацией. Однако хотелось бы отметить, что кредитные организации редко соглашаются на проведение капитального ремонта заложенных квартир.
Ответственность за незаконную перепланировку в помещении, купленном в ипотеку
Если вы подписали кредитный договор с банком, то вам явно знаком пункт, запрещающий какие-либо изменения. Поэтому не рассчитывайте, что ваш ремонт останется без внимания сотрудников кредитной организации.
По сложившейся практике, сотрудники банка могут в любой момент позвонить в залоговую квартиру и проверить ее состояние по техническому паспорту. Поэтому несанкционированный ремонт будет моментально замечен и будет иметь серьезные последствия для заемщика.
Например, каждый год владелец квартиры должен предоставлять в банк договор страхования жилья. Однако страховщики, узнав о незаконной перепланировке, скорее всего, не станут заключать новый договор, а у кредитной организации будет возможность расторгнуть с вами договор ипотеки.
Точно так же банк может заставить заемщика согласиться на обратный ремонт силой или уплатить неустойку после расторжения договора. Кроме того, сотрудник банка, обнаруживший незаконную перепланировку, обязан сообщить об этом случае в жилищную инспекцию. В этом случае к проблемам с банком добавятся и административные проблемы, которые также придется решать оперативно.
Последствия самовольной перепланировки
Предположим, вы провели незаконную перепланировку хрущевки, и эти изменения потом были зафиксированы специальной комиссией. Что вам грозит в этом случае? Ответственность за свои действия беспокоит многих владельцев, решивших внести самовольные изменения. Ведь это может быть очень серьезно для жильцов.
Во-первых, они будут оштрафованы. Размер штрафа колеблется от двух до двух тысяч пятисот рублей. Если перепланировка производилась не в многоквартирном доме, а в частном, максимальный размер штрафа составит полторы тысячи рублей.
Однако в понятие ответственности за несанкционированную реструктуризацию входит не только денежное взыскание. Если против вас будет подан иск, то по решению необходимо будет вернуть квартире первоначальный вид. А в ряде случаев это потребует немалых финансовых затрат.
Кроме того, суд может лишить вас права пользования квартирой. Особенно это актуально, когда квартира не в собственности. Договор соц. найма расторгается очень быстро, и бывший жилец имеет все шансы оказаться на улице.
Незаконная перепланировка нежилого помещения
Для ведения практически любого бизнеса предпринимателю необходимо помещение, а обычные квартиры для этих целей не подходят. Поэтому существует порядок перевода жилого помещения в нежилое. Например, это можно сделать с обычной «хрущевкой». Перепланировка в этом случае также должна быть согласована со всеми инстанциями. То есть предприниматель не имеет права самовольно реконструировать нежилое помещение, потому что в этом случае ему грозит административное взыскание и довольно внушительный штраф. По последним данным, он составляет от трехсот до трехсот пятидесяти тысяч рублей.
Однако планируется ввести более строгие меры наказания за незаконную перепланировку помещений, признанных нежилыми. Ведь часто такой ремонт может привести даже к обрушению зданий. Например, снос кирпичной несущей стены цокольного этажа, который довольно часто проводится для обустройства магазинов в жилых домах, дестабилизирует конструкцию и приводит к трещинам в фасаде.
Как сотрудники жилищной инспекции узнают о самовольных перепланировках?
Иногда жильцам кажется, что никто не может знать, что они делают в квартире. Однако, как показывает практика, достаточно одной жалобы на незаконную перепланировку, направленной в соответствующие органы, чтобы незадачливые домовладельцы столкнулись с массой неприятностей. Ваши соседи, которые считают, что ремонт нарушает их интересы и является незаконным, могут подать жалобу. Даже анонимное сообщение могут проверить.
Кроме того, сотрудники ТСЖ также могут сообщать о несанкционированных изменениях. В его непосредственные обязанности входит контроль за безопасностью людей, проживающих в многоквартирных домах. Поэтому они вполне могут начать проверку той или иной квартиры.
Имейте в виду, что если факт самовольного переустройства жилого помещения будет установлен комиссией, то решение всех проблем обойдется вам гораздо дороже, чем изначально получение разрешения на ремонт того или иного рода. Поэтому рекомендуем не полагаться на удачу, а заранее подготовить необходимый пакет документов. Тогда вам не придется опасаться сотрудников жилищной комиссии, а сделанный ремонт будет вас радовать ровно до тех пор, пока вы снова не решитесь сменить жилплощадь.
Загрузка...