НДФЛ с неустойки по договору долевого участия

Отношения, которые образуются между участниками долевого строительства, регулирует ФЗ РФ № 214 от 30.12.2004 (ред. от 27.06.2024). Ответственность за невыполнение обязательств по ДДУ предусматривает ст. 10 ФЗ РФ № 214 от 30.12.2004. Настоящей статьей установлено, что виновный, нарушитель (в данном случае – застройщик), при невыполнении либо ненадлежащем выполнении своих договорных обязательств, должен:

1. Заплатить неустойку.
2. Компенсировать ущерб, причиненный сверх нее.

Отсюда следует, что если застройщик нарушит сроки передачи квартиры либо иного недвижимого объекта дольщику, то он должен будет заплатить ему неустойку за весь период просрочки. К сведению, дольщик – это участник договора, конкретный гражданин (либо юрлицо), будущий владелец данного строительного объекта.

Что характерно, если участником ДДУ является гражданин, то неустойка выплачивается в двойном размере. Основание: п. 2 ст. 6 ФЗ РФ № 214. По сути, если застройщик срывает сроки сдачи объекта, то уже в первый день задержки дольщик вправе направить ему письменное требование о добровольной выплате неустойки.

При ее добровольном (либо принудительном) взыскании следует учесть некоторые нюансы. Безусловно, ДДУ – ключевой документ при разрешении любых споров между застройщиком и дольщиком. Именно в нем оговариваются все обстоятельства и условия применения финансовых санкций.

Так, при грамотном подходе в ДДУ включают все допустимые веские причины, по которым объект, как предполагается, можно сдавать позже указанного срока. Например, условно говоря, из-за критических погодных условий. При наличии данного пункта взыскать неустойку в случае просрочки не удастся, т. к. нарушение срока сдачи объекта согласно ДДУ будет обоснованным.

Таким образом, неустойка – это своего рода пеня, штрафная санкция. Ее размер может быть разным и чаще всего прописывается в самом соглашении. Формула для ее калькуляции для всех будет одинаковой: ставка рефинан. ЦБ * 1/150 * цена объекта по ДДУ * число дней просрочки. Следует обратить внимание, что указанная доля ставки (1/150) применима лишь по отношению к физлицам. Для юрлиц надлежит использовать 1/300 ставки.

Как правильно определить начало просрочки (когда взыскивается неустойка)

Перед тем, как требовать выплату неустойки, выполнять расчеты и иные связанные с ней действия, следует правильно определить, когда началась просрочка и началась ли вообще.

Как принято, условия, конкретные сроки передачи жилья участнику ДДУ прописывают в самом соглашении.  Звучит это, условно говоря, так: застройщик обязуется не позднее такой-то даты (например, до 23.07.2024) передать по акту приема-передачи объект долевого строительства (указывается объект, т. е. квартира со всеми характеристиками). В ДДУ могут указать, по сути, две даты: день ввода в эксплуатацию дома и день передачи квартиры жильцу (участнику ДДУ). Как в данной ситуации определить, когда началась просрочка?

Многие граждане считают, что дата ввода дома в эксплуатацию – это собственно и есть день передачи жилья в пользование. Соответственно, именно с этого дня и нужно рассчитывать неустойку. Между тем это не так. На деле оказывается, что разница между этими двумя датами может быть даже больше года и это не будет нарушением. Например, согласно прописанным в ДДУ условиям и срокам ввод жилого дома в эксплуатацию состоялся 05.02.2024, а передача ключей жильцам – 23.07.2024.

Как правило, в общем случае к дате ввода добавляют 2–12 мес. и в результате получают начало просрочки. При этом также следует учесть, что нередко в ДДУ проставляют одну дату по сдаче объекта. Например, до 30.06.2024. Тогда начало просрочки датируется 01.07.2024.

Какие доходы граждан подлежат налогообложению

Для того, чтобы выяснить, нужно удерживать НДФЛ с неустойки по ДДУ либо нет, следует обратиться к нормам НК и ГК РФ. По сути, необходимо лишь разобраться, относится ли она к доходам физлица либо нет. Ведь речь идет всего на всего о штрафе (пене).

Как гласит п. 1 ст. 210 НК РФ, налоговая база по НДФЛ включает все доходы физлица (резидента либо нерезидента РФ), заработанные как в натуральном, так и денежном выражении. Также к ним причисляют доходы, полученные в виде материальной выгоды.

Получается, что доход физлица всегда подразумевает наличие экономической выгоды (применительно ко ст. 41 НК РФ). Что касается неустойки, то определение данному понятию дает ст. 330 ГК РФ. Учитывая перечисленные законодательные нормы, можно сделать вывод, что она:

• выплачивается в денежном выражении;
• является экономической выгодой;

Следовательно, неустойка отвечает обозначенным выше критериям, которые относят ее к доходу физлица, и с ее суммы необходимо удерживать, уплачивать НДФЛ. Помимо этого, ст. 217 НК РФ свидетельствует о том, что она не входит в столь обширный перечень доходов, которые освобождены от уплаты подоходного налога. Каких-либо льгот, иных оснований для высвобождения ее от налогообложения также не имеется.

Что примечательно, сам факт того, что выплата такой пени (штрафа) является следствием нарушения прав дольщика, не влияет на уплату НДФЛ. Главное, что она признается согласно нормам закона облагаемым доходом. Данной позиции придерживается и Минфин РФ в письме № 03-04-06/59629 от 15.08.2017. Несмотря на то, что представленные в нем разъяснения касаются финансовых санкций, выплаченных дольщику по суду, их в полной мере можно применить и к добровольной уплате неустойки. Особенно в части применения вышеуказанных норм НК и ГК РФ.

Как удержать и заплатить НДФЛ с неустойки по ДДУ

Собственно подоходный налог исчисляют из всей суммы неустойки с применением ставок, которые устанавливает НК РФ. Таким образом, для резидентов определена ставка 13%, а нерезидентов – 30%. В отношении некоторых видов доходов применяются иные размеры ставок. Данный вопрос целиком и полностью регулирует ст. 224 НК РФ. Подытоживая, следует отметить, что калькуляция НДФЛ к уплате включает следующие последовательные действия:

1. Подсчет суммы неустойки по выше указанной формуле.
2. Исчисление с нее НДФЛ по одной из ставок (13 либо 30 %).

Производя расчеты по первому пункту, следует принять во внимание два важных момента. Первый: стоимость объекта нужно брать из ДДУ, даже если имела место переуступка. Второй: начало просрочки отсчитывают с первого дня, который следует сразу за последним днем сдачи объекта. Так, к примеру, если по ДДУ крайний срок сдачи – 22 июля, то отсчет просрочки ведется со следующего дня, 23 июля.

Если НДФЛ не заплатил застройщик, то тогда дольщик (физлицо) самостоятельно должен произвести подсчет, заполнить и подать декларацию в свою ИФНС. Оформлять этот отчетный документ нужно именно за тот период, в котором он получил доход в виде неустойки.

На сегодня используется обновленная форма декларации 3-НДФЛ (по КНД 1151020), утв. Приказом ФНС РФ № ММВ-7-11/569 от 03.10.2024. Данным распоряжением представлен также ее электронный формат и порядок заполнения.

Пример 1. Калькуляция суммы неустойки, удержание с нее НДФЛ

Гражданин РФ Василевич П. П. (физлицо, резидент РФ) заключил с застройщиком ДДУ на строительство квартиры стоимостью 2 500 000 рос. руб. Оплата произведена им полностью и своевременно. Между тем застройщик задержал срок сдачи дома на 112 дн. Задержка была необоснованной, посему виновное лицо обязано заплатить неустойку. К данному моменту ставка ЦБ составила 7,75%.

С учетом приведенных показателей необходимо рассчитать сумму штрафной выплаты и НДФЛ. Для расчета взяты условные значения. Поскольку Василевич П. П. является резидентом РФ, то при подсчетах НДФЛ используется ставка 13%.

Распространенные ошибки, связанные с взысканием неустойки по ДДУ

Ошибка 1. Допускается калькуляция неустойки по текущему дню просрочки, а также по конкретным периодам либо первому дню. И это не считается ошибкой.

Для более точного и детального расчета рекомендуется использовать онлайн-калькулятор. Как правило, при подсчете требуется указать стоимость квартиры, дату подписания акта приема-передачи согласно ДДУ, дату фактического подписания акта приема-передачи. Т. е. дату передачи объекта по ДДУ и по факту.

Важно! С 2024 г. допускается взыскание неустойки за будущую просрочку, причем в полном размере. Ключевой момент: она должна быть обоснованной. И с нее также уплачивают НДФЛ.

Ошибка 2. Случается, когда по вине застройщика не только задерживается срок сдачи, передачи жилья, но образуются и дополнительные траты. Например, дольщик вынужден снимать квартиру, платить аренду, нести прочие расходы.

При данных обстоятельствах он вправе требовать выплаты компенсации за понесенные непредвиденные траты, если он может подтвердить их документально (при помощи договора, чеков и т. п.). С выплаченной компенсации также надлежит удерживать и выплачивать НДФЛ.

Ответы на часто задаваемые вопросы

Вопрос №1: Дом сдан, но квартира в пользование не передана. В то же время за нее все выплачено. Никаких уведомлений, в том числе о завершении строительства застройщик никому не направлял. Можно ли в данной ситуации требовать выплату штрафной неустойки?

Да, можно. Основания для взыскания неустойки возникают по ФЗ РФ № 114. Как установлено, она взыскивается с начала просрочки и до дня (даты) передачи жилья по соответствующему акту.

Вопрос №2: Во время строительства дома (по ДДУ) сменился застройщик. При этом дом до сих пор не сдан, а просрочка по сдаче достигла уже 8 месяцев. Можно ли подавать на взыскание пени?

Решение данного вопроса зависит по большей части от того, кто виновен в просрочке: новый либо предыдущий застройщик. Если она образовалась уже при новом застройщике, то неустойку взыскать можно. Но если она возникла при предыдущем застройщике, а его сменил другой в порядке банкротства, тогда нет, такой возможности уж не будет.