Заёмщики по ипотечным кредитам, купившие квартиру с долевым участием не всегда, к сожалению, могут вовремя воспользоваться жилым помещением, оказавшись в числе обманутых дольщиков. Учитывая сложность ситуации, Правительством РФ рассматривается такой вопрос, как ипотечные каникулы для обманутых дольщиков. Как этот вопрос решается? Об этом пойдёт речь в данной статье.
Кто может быть отнесён к обманутым дольщикам?
Согласно приказу Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 12 августа 2016 г. № 560/пр «Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших граждан и правил ведения реестра пострадавших граждан» критериями отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших граждан являются:
| Критерий | Комментарий |
| Неисполнение застройщиком обязательств по договору участия в долевом строительстве жилого помещения в течение более 6 месяцев с даты, установленной договоре, при отсутствии прироста вложений в незавершенное строительство объекта строительства в течение двух последовательных отчетных периодов или введение в отношении застройщика одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика | Исключение:
· введенные в эксплуатацию многоквартирные дома; · не завершенное строительство многоквартирного дома, строительство которого осуществлено в отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором возведен такой объект; · не завершенное строительство многоквартирного дома, созданного на земельном участке в отсутствие государственной регистрации права собственности застройщика на земельный участок, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка, либо договора безвозмездного пользования земельным участком; · не завершенное строительство многоквартирного дома, созданного (создаваемого) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного дома |
| Надлежащее исполнение гражданином — участником долевого строительства обязательств по договору участия в долевом строительстве проблемного объекта | |
| Неисполнение застройщиком проблемного объекта обязательств по действующему договору участия в долевом строительстве по передаче жилого помещения, расположенного в проблемном объекте, гражданину — участнику долевого строительства | |
| Отсутствие лица, являющегося правопреемником прав и обязанностей застройщика по строительству проблемного объекта | Лица, к которому может быть заявлено требование об исполнении обязательств застройщика по договору участия в долевом строительстве |
| Необеспечение обязательств застройщика по договору участия в долевом строительстве поручительством банка или страхованием гражданской ответственности застройщика | За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору |
| Отсутствие заявителя в реестре пострадавших граждан | В отношении того же и иного проблемного объекта |
| Отсутствие факта привлечения денежных средств двух и более лиц | В отношении одного и того же жилого помещения, расположенного в составе проблемного объекта |
Пример #1. Определение категории обманутых дольщиков.
Николаев Н.Н. считает себя обманутым дольщиком, но при этом решил не производить выплаты по ипотечному кредиту. В соответствии с законодательством к числу обманутых дольщиков его отнести нельзя т.к. отсутствует надлежащее исполнение гражданином — участником долевого строительства обязательств по договору участия в долевом строительстве проблемного объекта.
Какой период может быть отнесён к ипотечным каникулам?
К ипотечным каникулам может быть отнесён период, договорённость по которому достигается соглашением между банком и заёмщиком, когда заёмщику предоставляется возможность снизить платежи по кредитным обязательствам или приостановить их без дополнительных санкций в виде штрафов или судебных разбирательств.
Для оформления данного льготного периода дольщику необходимо заключить дополнительное соглашение с банком. Председатель комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев комментирует ситуацию следующим образом: «Президент сказал о том, чтобы такая мера была предусмотрена для тех, кто оказался в сложной ситуации. Конечно, тема обманутых дольщиков, которые покупали жилье за счет ипотечного кредита — очень острая, и не раз обсуждалась на площадке нашей рабочей группы. Нам, конечно, надо обсудить с правительством и ЦБ возможность распространения ипотечных каникул на этих людей».
Ипотечное кредитование регулируется следующими нормативными актами:
- Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
- Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»
- Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 218-ФЗ «О кредитных историях»
- Федеральный закон от 21 декабря 2013 г. № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)»
- Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
Какие ипотечные каникулы будут предоставлены обманутым дольщикам?
Обманутым дольщикам предоставляется возможность самостоятельного выбора ипотечных каникул, учитывая трудную жизненную ситуацию:
| Ипотечные каникулы | Механизм выплат |
| Выплата процентов | Заёмщик производит уплату только по процентам кредита, а тело кредита распределяется по отсроченным платежам. |
| Перераспределение платежа | Заёмщик производит уплату части ежемесячных выплат, которая распределяется частично на уплату процентов по кредиту, частично на уплату по телу кредита. Остаток, который образуется по истечении ипотечных каникул будет распределён между последующими платежами. |
| Отсрочка | На протяжении ипотечных каникул заёмщик не производит какие-либо выплаты по кредиту, но по истечении льготного периода у заёмщика возникает необходимость в погашении образовавшейся задолженности. |
| Изменение ипотечного периода в сторону увеличения | В случае возможного увеличения периода ипотечного кредитования банк может пойти по этому пути, уменьшив при этом размер ежемесячных выплат, что позволит заёмщику облегчить финансовую нагрузку. |
Ипотечные каникулы для обманутых дольщиков
В соответствии с Федеральным законом от 1 мая 2024 г. № 76-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части особенностей изменения условий кредитного договора, договора займа, которые заключены с заемщиком — физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, по требованию заемщика» на предоставление ипотечных каникул могут рассчитывать заёмщики, оказавшиеся в трудной жизненной ситуации:
| Трудная жизненная ситуация | Комментарий |
| Регистрация заемщика в качестве безработного гражданина | Регистрация должна быть произведена в органах службы занятости в целях поиска подходящей работы |
| Признание заемщика инвалидом | I или II группы инвалидности |
| Временная нетрудоспособность заемщика | Сроком более двух месяцев подряд |
| Снижение среднемесячного дохода заемщика более чем на 30% по сравнению со среднемесячным доходом заемщика, рассчитанным за двенадцать месяцев, предшествующих месяцу обращения заемщика. | Дохода, рассчитанного за два месяца, предшествующие месяцу обращения заемщика с требованием о предоставлении льготного периода. При этом размер среднемесячных выплат по обслуживанию обязательств перед кредитором у заемщика в соответствии с условиями кредитного договора и графиком платежей за шесть месяцев, следующих за месяцем обращения заемщика, превышает 50% от среднемесячного дохода заемщика, рассчитанного за два месяца, предшествующие месяцу обращения заемщика. |
| Увеличение количества лиц, находящихся на иждивении у заемщика:
· несовершеннолетних членов семьи; · членов семьи, признанных инвалидами I или II группы |
С одновременным снижением среднемесячного дохода заемщика (совокупного среднемесячного дохода заемщиков), рассчитанного за два месяца, предшествующие месяцу обращения заемщика с требованием. |
Как обманутым дольщикам оформить ипотечные каникулы?
Для оформления ипотечных каникул необходимо обратиться в банк, предоставив:
- требование;
- документы, подтверждающие трудную жизненную ситуацию.
Вопросы и ответы
Вопрос № 1. Могу ли я оформить ипотечные каникулы только по причине неисполнения застройщиком своих обязательств? Трудной жизненной ситуации нет.
Для оформления ипотечных каникул необходимо указание трудной жизненной ситуации.
Вопрос № 2. Я отказываюсь платить ипотеку за жильё, которое не сдаётся. Это рудная жизненная ситуация?
Несоблюдение застройщиком сроков сдачи объекта не относится к трудной жизненной ситуации заёмщика.
Загрузка...