Имущество, переданное в аренду, должно поддерживаться в эксплуатационном состоянии. Обязанность по проведению капитального ремонта лежит на собственнике имущества, арендодателе. Текущий ремонт должен производить арендатор для поддержания его состояния в первоначальном на момент начала аренды виде. В статье рассмотрим как проводится амортизация неотделимых улучшений арендованного имущества.
Неотделимые и отделимые улучшения арендованного имущества
В ходе осуществления текущего ремонта арендованного имущества возможно улучшение его состояния. Разделяют неотделимые и отделимые улучшения. К отделимым относятся те, что являются собственностью арендатора и могут быть выделены утраты имуществом потребительских свойств. По истечении договора аренды производится демонтаж конструкций, обеспечивающих улучшение состояния помещения, здания либо иного объекта. Отделимые улучшения могут быть сформированы в основное средство арендатора при их соответствии требуемым критериям.
Арендатор может внести неотъемлемые улучшения, характеристиками которых являются:
- К неотделимым относят конструкционные изменения, являющиеся неотъемлемой частью и переходящие одновременно с объектом в собственность арендодателя.
- Для осуществления ремонта, меняющего облик либо конструктивные особенности, требуется отдельное согласование с собственником.
- Решение об изменении состояния имущества, находящегося в субаренде, также принимает собственник.
Внесение изменений подтверждается документально.
Порядок возмещения сумм неотделимых улучшений
Позиция по компенсации затрат на проведение ремонта арендованного имущества с улучшениями четко выражена в ГК РФ.
| Ситуация | Компенсируются ли затраты |
| Порядок проведения ремонта | Компенсация арендодателем затрат на проведение ремонта |
| Арендодатель не был поставлен в известность о вносимых изменениях | Не производится |
| Договор аренды не содержит условия о компенсации расходов по внесению изменений в имущество | Затраты по проведению ремонта несет арендатор |
| Договор имеет условие о компенсации затрат собственником | Компенсация производится |
| Договор субаренды имеет условие о компенсации расходов на ремонт | Расходы покрываются основным арендодателем – собственником имущества |
Порядок учета неотделимых улучшений и конкретизация лица, несущего затраты, определяются договором. Выплата компенсации за проведение ремонта зависит от факта согласования с арендодателем. Договором определяет размер затрат, сроки возмещения и другие моменты.
Документальное оформление операций
Передача неотделимых улучшений должна быть подтверждена документально. О внесенных изменениях и передаче их арендодателю составляется акт. При отсутствии возмещения собственником затрат арендатора дата передачи значения не имеет, производится преимущественно при возврате арендованного имущества. Для подтверждения капвложений используются стандартные документы:
- Договор аренды с положением, указывающим на согласие арендодателя на проведение конструктивных изменений либо отдельное двустороннее соглашение об одобрении капвложений.
- Накладные, заказы-наряды, платежные документы при условии приобретения материалов заказчиком.
- Акт выполненных работ, составляемый подрядчиком в форме КС-2 (см. → образец заполнения форма КС-2).
- Справка о стоимости проведенных работ КС-3 с учетом затрат на приобретение материалов либо с исключением их, если материальные расходы были оплачены заказчиком.
- Акт ОС-1 о вводе в эксплуатацию (см. → образец заполнения акт ОС-1).
- Акт приема-передачи капитальных вложений.
Расходы, произведенные арендатором, должны быть обоснованы и экономически оправданы. При оформлении акта на передачу капвложений важным моментом является стоимость. Приемка осуществляется либо по стоимости расходов, либо по остаточной, не амортизированной сумме.
Амортизируемые неотделимые улучшения
К амортизируемым суммам вносимых изменений относят те, что имеют капитальный характер. Списанию сумм вложений через амортизацию подлежат расходы, связанные с реконструкцией или модернизацией имущества. Капвложения в арендованные объекты признаются амортизируемым имуществом, если улучшения были внесены с согласия владельца. Технические переустройства должны быть приняты собственником в установленном порядке с документальным подтверждением.
Начисление амортизации производит лицо, оплачивающее затраты или компенсирующее их стоимость.
| Условие компенсации | Пояснение | Лицо, имеющие право на амортизацию |
| Материальные вложения в изменение имущества возмещаются арендатору | Амортизация после внесения капитальных изменений осуществляется со следующего месяца после окончания работ, приемки и компенсации арендодателем | Арендодатель |
| Вложения не возмещаются арендатору | Амортизация начисляется в течение срока действия договора аренды с учетом времени полезного использования имущества | Арендатор |
Условия начисления амортизации в зависимости от порядка выплаты компенсации стоимости определено ст. 258 НК РФ.
Срок амортизации изменений соответствует установленному времени эксплуатации имущества и прекращается после полного погашения стоимости или списания объекта с учета в связи с выбытием при продаже или утрате потребительских характеристик.
Изменения, внесенные в имущество, арендуемое у физического лица
Сдача имущества в аренду производится не только организациями, но и физическим лицами, не зарегистрированными в форме ИП. Собственность физического лица нельзя квалифицировать как основное средство, подлежащее амортизации.
Предприятия, арендующие имущество и производящие капитальные вложения в конструкционные изменения собственности лица, должны учесть вложенные в ремонт затраты в составе оправданных расходов организации. Факт аренды объекта у физического лица не влияет на право учета затрат при расчете налогооблагаемой базы. Сумма учитывается одномоментно (после подтверждения) в составе прочих расходов на производство и реализацию.
Бухгалтерский учет неотделимых улучшений
Порядок оформления зависит от применяемого в строительных работах метода. Для внесения изменений арендатор может привлечь подрядную организацию либо произвести работы хозспособом. В зависимости от выбранного способа в учете производятся стандартные проводки.
| Название операции | Дебет счета | Кредит счета |
| Формирование стоимости по затратам на внесение изменений | 08 | 10, 07, 23, 25, 26, 69,70 |
| Отражение стоимости работ, произведенных подрядными организациями | 08 | 60, 76, 10 |
| Произведена передача стоимости арендодателю | 76 | 08 |
| Получены средства от арендодателя в счет компенсации затрат | 51 | 76 |
Предприятия передают стоимость внесенных изменений по акту. При отсутствии взаимной договоренности с арендодателем о компенсации изменений у арендатора формируется самостоятельный объект стоимостью свыше 40 000 рублей либо производится списание затрат в составе текущих расходов. Увеличение стоимости после внесения изменений у собственника не возникает.
Пример начисления амортизации ↓
Организация ООО «Ветерок» предоставила в аренду торговой компании ООО «Свежесть» собственное нежилое помещение сроком на 4 года. С одобрения арендодателя ООО «Свежесть» осуществила замену окон в помещении стоимостью 360 000 рублей. Работы были окончены за 3 года до прекращения действия договора. ООО «Ветерок» не произвело компенсацию стоимости работ до окончания действия договора. В учете ООО «Свежесть производятся записи:
- Учтены расходы по проведению работ подрядчиком: Дт 08 Кт 60 на сумму 360 000 рублей;
- Сформирована стоимость объекта: Дт 01 Кт 08 на сумму 360 000 рублей;
- После приемки объекта ежемесячно начисляется амортизация: Дт 44 Кт 02 на сумму 10 000 рублей.
- Учтена сумма полученной компенсации: Дт 51 Кт 76 на сумму 360 000 рублей;
- Величина компенсации отражена в доходах: Дт 76 Кт 91/1 на сумму 360 000 рублей.
При включении сумм в расходы по определению базы для налогообложения необходимо уделить внимание экономической целесообразности внесенных изменений. В противном случае ИФНС не примет расходы как уменьшающие доходы для налогообложения.
Амортизация в налогообложении
Имущество с внесенными конструктивными изменениями возвращаются собственнику после окончания действия соглашения. При начислении амортизации арендатором учитываются имеющиеся ограничения:
- В связи с принадлежностью объекта собственнику отсутствует возможность применения амортизационной премии (позиция спорная, в случае применения премии условие списания будет необходимо отстаивать в суде).
- Отчисления в расходах не учитываются, если арендодатель не дал согласие на внесение конструкционных изменений.
- Если собственник компенсирует затраты, амортизация арендатором не начисляется.
- Прекращение действие краткосрочного арендного соглашения и заключение нового договора вместо пролонгации влечет окончание начисления амортизации.
При получении компенсации у арендатора имущества возникают облагаемые доходы. Затраты, понесенные при внесении капитальных изменений в виде оплаты материалов, трудозатрат подрядчиков, могут быть учтены в составе расходов. Одновременно у собственника имущества стоимость вложений, осуществленных арендатором, доходом не является (п. 32 ст. 251 НК РФ). Сумма затрат по конструктивным улучшениям при их оплате учитывается у собственника как модернизация, увеличивающая стоимость объекта.
Учет неотделимых улучшений арендованного имущества при УСН
Особенность ведения деятельности с применением УСН заключается в учете оплаченных партнерами доходов и расходов. В схеме учета «доходы» основные средства амортизируются в течение всего срока эксплуатации, применение схемы «доходы минус расходы» позволяет списать всю стоимость в течение первого года эксплуатации объекта.
|
Условие |
Учет у арендодателя |
Учет у арендатора |
| Оплата компенсации понесенных затрат | Возникновение расхода вне зависимости от факта оплаты работы подрядчиков | Возникновение дохода |
| Списание расхода | Равными частями в течение налогового периода | Списание одномоментно при условии оплаты работ подрядчиков |
| Списание затрат в форме амортизации | Учитывается как модернизация объекта путем списания в течение налогового периода | Не начисляется, учитываются как затраты на осуществление ремонта |
Если конструкционные изменения произведены, но не были оплачены (компенсированы) владельцем, траты по проведению строительных работ не учитываются ни одной из сторон. При ведении учета с применением УСН используется кассовый метод.
Ответы на распространенные вопросы
Вопрос № 1. Нужно ли учитывать стоимость вложений при внесении конструктивных изменений как доход, если согласие на их осуществление владелец не давал?
Внесение конструкционных изменений объекта арендатором без согласования с собственником не влечет появление у владельца дохода.
Вопрос № 2. Может ли арендатор самостоятельно принять решение о проведении капремонта в связи с неотложной необходимостью, если в договоре присутствует допущение на его реализацию?
Осуществление капремонта является обязанностью арендодателя. Арендатор может самостоятельно провести ремонт на основании соответствующего условия договора и взыскать сумму с собственника либо договорится о зачете в счет платы по условиям аренды.
Вопрос № 3. Влияет ли краткосрочность соглашения об аренде, оформленного на срок до года, на возможность вносить изменения в имущество и осуществлять амортизацию улучшений?
Длительность действия договора аренды не отражается на возможности любой из сторон произвести амортизацию.
Вопрос № 4. Производится ли передача конструктивных изменений, если собственник не оплачивал ремонтные работы?
Объект передается по акту и характеризуется как безвозмездно полученное имущество.
Загрузка...