Экономическая ситуация как отдельного физического лица, так и лиц более крупных масштабов, формирующаяся на практике, является основанием для того, чтобы подстраховать свои денежные средства, вкладываемые в дальнейшее развитие. Для этой цели можно рассмотреть уступку требований кредитора – цессию, которая предусматривает передачу прав третьему лицу. Это важно, например, для банков, выдающих ипотеку. Так, если должник не может выплачивать деньги по кредиту, то по договору банку должно отойти жилье, которое в ипотеке, но банки не занимаются реализацией жилья, поэтому в договоре может быть предусмотрена уступка требования, которая подлежит регистрации в Росреестре.
Рассмотрим регистрацию договора в Росреестре.
Нормативное регулирование регистрации договора
ГК РФ (часть первая) регулирует уступку требования (цессию)
Федеральный закон от 03.07.2016 N 230-ФЗ защищает интересы физических лиц при осуществлении коллекторской деятельности
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ определяет действия по регистрации недвижимости
Приказ Минэкономразвития РФ от 16 декабря 2015 г. N 943 определяет порядок ведения ЕГРН
Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ регулирует отношения в области ипотеки
Все права на объект возникают только с момента регистрации, продавец действительно может распоряжаться объектом, только после того как появилась запись в ЕГРП.
Заместитель начальника отдела регистрации долевого участия в строительстве Управления Росреестра по Красноярскому краю Е. Шелавина
Читайте также статью: → Образец договора купли-продажи с рассрочкой платежа.
Основание для регистрации договора цессии
Регистрация договора цессии возникает в основном для объектов долевого строительства или ипотеки. А этом случае право собственности не наступает сразу у покупателя, поэтому право на взыскание долга по оплате может быть передано другим лицам, то есть происходит переход права собственности.
Уступка прав регистрируется по:
- договору об ипотеке
- обеспеченному ипотекой обязательству
Регистрация договора, на основании которого происходит уступка прав, осуществляется на основании заявления обеих сторон договора об уступке (цедента и цессионария). Для регистрации этот договора необходимы:
- договор цессии
- справка, где указывается уплата цены договора с указанием сумм и дат выплат и выданная застройщиком или банком, через которого производились эти платежи.
Важно! В ходе совершения сделки нужно изучить документы застройщика: разрешение, проектные документы и вносимые в них изменения, то есть подтверждение права застройщика на владение земельным участком. В отдельных ситуациях можно привлечь юриста.
Пример по заключению договора уступки по госконтракту
В целом, при исполнении госконтракта на основании Федерального закона от 05.04.2013 N 44-ФЗ перемена поставщика не допускается, но имеются исключения: новый поставщик является правопреемником поставщика по такому контракту в результате реорганизации (преобразование, слияние или присоединение). Таким образом, подрядчик может уступить право требования оплаты работ, выполненных по госконтракту третьему лицу.
Документы, необходимые для регистрации
Государственная регистрация является подтверждением права на существование права на имущество. Для этого необходимо в Росреестр предоставить:
- заявление о регистрации: договора уступки прав (представляют обе стороны) или ипотеки (представляет залогодатель или представитель кредитной организации, или юридического лица как залогодержателя если оплата полностью или частично производится с использованием заемных средств.
- паспорт заявителя
- зарегистрированный договор долевого строительства (оригинал, который возвращается)
- договор уступки права с изменениями, приложениями и дополнениями
Для юридических лиц необходимы учредительные документы и подтверждение полномочий представителя для осуществления действий от его имени. Юридическим лицам могут понадобиться:
- договор, по которому возникло обязательство (по ипотеке)
- закладная с приложениями (если составлена закладная при ипотеке)
- согласие застройщика на уступку прав по договору
- согласие залогодержателя на уступку прав (если требования находятся в залоге).
От физических лиц могут быть затребованы:
- согласие другого супруга на заключение договора (нотариально заверенное)
- разрешение органа опеки и попечительства (при участии в долевом строительстве несовершеннолетний, недееспособный или ограниченным в дееспособности)
Факт оплаты госпошлины может быть запрошен Росреестром в рамках межведомственного взаимодействия. Если информации об уплате нет, то документы не будут рассмотрены и возвращаются заявителю.
Сроки регистрации договора и размер пошлины
Госпошлина за регистрацию договора оставляет:
- 350 рублей для физических и юридических по договору долевого строительства (НК РФ Часть II ст. 333.33 (пункт 1, подпункт 30)
- не взимается за регистрацию ипотеки
Регистрационная надпись ставится на оригинал договора и возвращается заявителю не позднее 7 рабочих дней со дня приема заявления и документов Росреестром.
В случае отказа в регистрации, сообщение об отказе направляется заявителю в срок до 5 дней с момента окончания срока регистрации.
Причин для приостановления регистрации могут быть самыми разными, но все они сводятся к следующим:
- обратилось лицо с заявлением, не имеющее на это права
- документы не соответствуют требованиям
- не представлены часть обязательных документов
- противоречий заявленных и зарегистрированных правах
- наличие ограничений или обременений
При устранении этих причин дело возобновляется. Приостанавливается регистрация максимум на 3 месяца, по истечении которых регистрация прав не возобновляется (отказ в регистрации) и необходимо формировать новый пакет документов.
Порядок подачи документов
Регистрации договора уступки прав в офис Росреестра или Кадастровой палаты можно осуществить таким образом:
| Личная | Электронная (удаленная) |
| — обращение в офис | — почтовым отправлением нотариально заверенных документов с описью вложения и уведомлением о вручении |
| — запись на прием через официальный сайт Росреестра или по единому номеру телефонного обслуживания Росреестра | — подача заявления и документов, на сайте Росреестра |
| — подача документов в МФЦ (при условии предоставления этой услуги) |
На сайте Росреестра имеется возможность отслеживания статуса рассмотрения заявления с помощью сервиса «Проверка статуса запроса» независимо от способа подачи документов.
Пример по срокам оформления документов
При отсутствии замечаний Росреестр осуществляет государственную регистрацию договоров долевого участия минимум за 3 рабочих дня при личной явке. При направлении документов в электронном виде срок регистрации – 1-2 рабочих дней.
Условия уступки права требования
Уступка требования производится на основании:
- договора, заключенного первоначальным (цедентом) и новым (цессионарием) кредиторами
- возмездности договора
- цедент не может уступить цессионарию больше прав, чем имеет
- одно требование уступлено разным лицам
- стороны договора могут согласовать переход договора третьему лицу
Ошибка при требовании пени
Дольщик может предусмотреть уступку права требования пени третьему лицу за нарушение застройщиком сроков сдачи объекта строительства. Уступка прав требования неустойки возможна до срока передачи объекта долевого строительства и она выступает обеспечительной мерой. Договор уступки права требования неустойки (за нарушение срока передачи объекта до подписания акта приема-передачи), то договор нужно зарегистрировать. После принятия объекта договор уступки не будет зарегистрирован.
Ошибка при заключении договора с запретом на цессию
Можно ли проигнорировать прописанный в договоре запрет на цессию?
Если требование денежное, то соглашение будет действительным, но цедент несет ответственность за нарушение этого условия (в виде убытков, выплаты неустойки и т.п.). Такое соглашение не лишает силы уступку и не является основанием для расторжения договора с этим требованием.
Читайте также статью: → Отчетность в ПФР для ИП без работников.
Ответы на распространенные вопросы
Вопрос №1: Как зарегистрировать смену залогодержателя, если в ЕГРН есть запрет на регистрационные действия?
Ответ: При смене залогодержателя нового обременения не возникает, а цессия изменяет субъектный состав участников залогового обязательства на стороне кредитора, не нарушая существующее соотношение взаимных прав и обязанностей.
При том, что собственник предмета залога не меняется, внесение изменений в регистрационную запись сведений о замене залогодержателя не затрагивает запрета, направленного на недопущение отчуждения имущества должника и на его дополнительного обременения. Так, наличие в ЕГРН запретов на регистрационные действия не является препятствием для государственной регистрации смены залогодержателя.
Вопрос №2: Обязательно ли нужно согласие должника при уступке требования, если это предусмотрено договором?
Ответ: Согласие обязательно, когда это прописано в договоре. Уступка требований без согласия должника налагает обязанность кредиторов выплатить должнику расходы по уступке.
Загрузка...