Как взыскать неустойку с застройщика: нарушение сроков, нехватка метров

При заключении договора долевого строительства гражданин приобретает объект недвижимости еще до момента завершения процесса возведения здания. Как только дом будет сдан в эксплуатацию, застройщик приглашает покупателей на просмотр и проверку квартиры. В случаях, когда помещение не соответствует заявленным характеристикам, например, имеет меньший метраж относительно значений, указанных в кадастровом паспорте, или же если застройщик не соблюдает сроки сдачи дома, то долевой собственник вправе взыскать с него неустойку. Это можно сделать посредством инициации судебного разбирательства.

Обязанности застройщик в вопросе сдачи помещений собственников

Компания, заключившая договор долевого строительства с гражданами, обязана возвести дом  в период, указанный в соглашении. Как правило, он равняется трем месяцам (в документе обычно сказано «сдача N-й квартал N-го года).

Если к окончанию регламентированных сроков застройщик не успевает сдать дом, то долевые собственники вправе требовать с него неустойку. Если же дом сдан, однако помещение не соответствует заявленным характеристикам, то собственник вправе требовать исправления недостатков. Если застройщик отказывается делать это, то за решением вопроса гражданину следует обращаться в суд.

Это необходимо делать в ситуациях, когда:

• дом не был сдан в регламентированный период;
• квартира не была сдана в регламентированный период (дом может быть сдан, однако ремонт в квартире еще не сделан);
• в квартире отсутствует заявленный ремонт;
• площадь помещения не совпадает со значениями, указанными в кадастровом паспорте объекта;
• в отделке или в конструкции дома или квартиры имеются явные недочеты, нарушения и т.д. (трещины в стенах, неработающая вентиляция, отсутствие подведенных коммуникаций и т.д.).

В каких случаях застройщик законно может не соблюдать регламентированные сроки сдачи многоквартирного дома?

В третьем пункте ст. 401 ГК РФ от 30 ноября 1994 года (актуальная редакция документа от 28 июня 2021 года с добавочными корректировками от 8 июля 2021 года) сказано, что несвоевременное исполнение обязательств по какому-либо договору допустимо при форс-мажорных обстоятельствах, а также при возникновении неотложных ситуаций, прямо прописанных в конкретном договоре.

В случае с долевым строительством, как правило, нет никаких дополнительных пунктов, на основании который застройщик мог бы без каких-либо последующих санкций не соблюдать регламентированные сроки завершения строительства и сдачи многоквартирного дома. Следовательно, просрочка возможна только при форс-мажорных обстоятельствах. К таковым относятся:

• введение военного положения;
• стихийные бедствия (землетрясения, ураганы, наводнение и т.д.);
• техногенные катастрофы;
• ввод чрезвычайного положения;
• ограничение деятельности организации, индивидуального предпринимателя или физического лица на основании всеобщего государственного постановления (яркий пример — это период с апреля по май 2020 года, когда практически все частные организации временно прекратили свою деятельность по причине пандемии коронавирусной инфекции и введенного из-за нее в РФ режима повышенной готовности);
• ограничение деятельности конкретной организации, индивидуального предпринимателя или физического лица в статусе самозанятого гражданина (например, временное закрытие условного продуктового магазина по причине несоблюдения санитарно-эпидемиологических норм).

Некоторые недобросовестные застройщики в качестве причины задержки могут назвать плохую погоду, срыв сроков поставки материалов и т.д. Однако собственник должен знать, что ничего, кроме пунктов из вышеописанного списка, не является форс-мажорным обстоятельством.

Грубо говоря, если застройщику не прислали вовремя материалы или если рабочие не смогли доделать условную крышу дома из-за плохой погоды и сильных дождей, то это проблемы исключительно компании. Граждане, вложившие деньги в долевое строительство, не должны откладывать свой срок заселения в новую квартиру из-за этого.

Как действовать, если при приемке квартиры были обнаружены несоответствия?

Если в ходе приемки квартиры в недавно достроенном доме собственник заметил какое-либо нарушение конструкции, отсутствие нужных коммуникаций и заявленных технологических отверстий, отсутствие ремонта (если квартира приобреталось с отделкой), нехватку площади т.д., то ему ни в коем случае нельзя подписывать акт приемки-передачи.

Застройщик может морально давить, угрожать судом, штрафами, неустойками и т.д. Однако ни с чем из этого гражданину столкнутся не придется. Сразу по окончании неудавшейся проверки собственнику следует письменно составить претензию. В ее содержании необходимо указать:

• реквизиты получателя: наименование и адрес компании-застройщика, форма регистрации организации, Ф. И. О. руководителя, Ф. И. О. и должность лица, организовавшего приемку помещения;
• персональные данные собственника: Ф. И. О., контакты;
• адрес расположения квартиры;
• краткое описание претензии;
• прошение об устранении указанных недочетов в регламентированный срок (рекомендуется использовать период в 10-14 дней);
• дата составления.

Застройщик не вправе отказаться от получения претензии. Если сотрудник компании не берет документ, то собственник может без проблем послать его организации письмом или по электронной почте. В таком случае ему в обязательном порядке следует обзавестись копией отправляемой претензии.

Что делать, если в регламентированный в содержании претензии срок недочеты не были устранены?

В назначенный день застройщик вновь должен устроить проверку. Если в ходе нее выяснится, что все недочеты были исправлены, то гражданин может без проблем подписывать акт-приемки передачи.

Если же в указанный в ранее поданной претензии день гражданину вновь не удалось успешно принять квартиру по причине сохранения ранее описанных недочетов, или если застройщик не соизволил устроить проверку в этот день, то гражданину следует начинать судебное разбирательство.

На Заметку: Отсутствие ремонта, недостаток коммуникаций и т.д. — компания-застройщик может устранить все это. Однако если же причина подачи претензии заключается в нехватке метража, то этап повторной проверки можно сразу пропускать.

Попытка урегулирования вопроса в досудебном порядке. Как действовать?

Перед тем, как обращаться в суд, гражданин обязан послать компании-застройщику предложение о добровольном урегулировании вопроса. Этот документ составляет точно так же, как и претензия (реквизиты, адрес квартиры, перечень требований, резолюция о том, что гражданин будет подавать иск в суд, дата составления и подпись).

В содержании этого обращения гражданину необходимо требовать:

• если отсутствует ремонт, не хватает коммуникаций и т. д. — исправить все недочеты в 14-дневный период или компенсировать стоимость услуг сторонних организаций (например, если отсутствует раковина в ванной, то гражданин может потребовать компенсацию ее цены и стоимости установки);
• если имеется недостаток площади квартиры — компенсировать переплату по изначальной цене договора (если не хватает 6 кв. м., а договор заключался по цене 50 тыс. руб. за один квадрат, то запрашивать следует 300 тыс. руб.).;
• выплату неустойки за срыв сроков сдачи квартиры.

Документ следует отправлять письмом или по почте застройщику. Если по претензии не был дан ответ, или же если компания сообщила, что ничего не собирается выплачивать и исправлять, то гражданину следует обращаться в суд.

Подача искового заявления

Исковое заявление в суд составляет по простой схеме:

1. Реквизиты учреждения судебной власти, куда подается обращение.
2. Персональные данные истца (Ф. И. О., адрес регистрации и фактического места жительства);
3. Учредительная информация компании-застройщика, выступающей ответчиком (наименование, форма регистрации, адрес расположения, Ф. И. О. руководителя);
4. Данные о фигурирующем в вопросе объекте недвижимости (адрес, номер кадастрового паспорта, площадь и т. д.).
5. Краткое описание предъявляемых претензий.
6. Список предъявляемых требований.
7. Список прикладываемых документов.
8. Дата составления и подпись.

При подаче иска по вопросу защиту прав потребителей оплачивать государственный налоговый сбор нужно только в том случае, если общая стоимость предъявляемых требований оценивается свыше 1 млн. руб. В противном случае пошлина не взимается.

К заявлению необходимо приложить:

• общегражданский паспорт;
• договор ДДУ;
• все имеющиеся документы по квартире (кадастровый паспорт, акт приемки-передачи, который не был подписан, копию ранее поданной претензии, копию уведомления о предложении решения вопроса в досудебном порядке и т. д.);
• чеки и квитанции, в которых будет отражена сумма судебных издержек (услуги юриста, адвоката, нотариуса и т.д.).

По факту рассмотрения дела суд, естественно, примет сторону гражданина. Конечно, в ходе разбирательства застройщик может запросить уменьшение суммы неустойки из-за несоразмерности требований, однако в итоге собственник в любом случае выиграет суд.

Далее останется лишь получить исполнительный лист. Это можно сделать после вступления решения суда в силу. С этим документом гражданин может обратиться в банк, где размещен счет компании-застройщика. Если доступа к этой информации нет, то исполнительный лист следует подать в службу судебных приставов. Далее взысканием займутся уже они.