Как взять ипотеку: инструкция, программы, стоит ли оформлять

Ипотека – популярная форма кредитования, при которой человек получает долг в банке под залог недвижимость. По крайней мере, такое представление в голове обывателя. В определенной степени, оно так и есть. Но если углубляться в детали, то становится понятно, что ипотека – это один из видов залога. Причем не только за кредит. Например, по обычному договору купли-продажи, аренды или подряда также возможно заложить квартиру или дом. Это также будет ипотекой.

А кредит с этой формой залога называется ипотечным. Поэтому и употребляются эти слова, как синонимы. Поэтому не будем сильно умничать и также будем использовать эти слова. Ведь чаще всего ипотека и оформляется по такой схеме: берется долг на жилье, которое покупается за вырученные деньги и передается банку в случае непогашения задолженности для того, чтобы последний мог использовать вырученные с продажи средства для погашения займа. 

Формально, жилье находится в его собственности на тот период, пока не будет выплачен долг. Но на практике – нет. Заемщик не имеет право продать или подарить недвижимость. То есть, де факто, жилье находится во владении банка, просто покупатель имеет право им распоряжаться, но лишь в тех рамках, которых захочет банк.

Как правило, для ипотеки характерна довольно низкая процентная ставка. Все потому, что риск невозврата займа для кредитора минимален. Если у должника не получится внести платеж в срок, то просто недвижимость будет продана, а этими деньгами будет погашен долг. Даже если у должника будет несколько кредиторов, средства за продажу жилья получит тот, который выдал ипотеку.

Принцип работы ипотеки

В целом, схема ипотечного кредитования стандартна, независимо от банка:

1. Клиентом подается заявка в банк. Человек говорит сумму, которую хотел бы получить, а также говорит цель кредита. В заявке обязательно указывается, где жилье вы хотите приобретать – на первичном рынке или вторичном, или просто хотите рефинансировать уже существующую ипотеку. Это очень важно. Если указать неточные сведения, то уже после одобрения возможна отмена кредита. 
2. Банк знакомится с документами заемщика. Например, справку 2-НДФЛ, копию трудовой с указанием стажа работы, кредитную историю и кредитный рейтинг. Если кредитор считает, что клиент может платить по кредиту своевременно, то тогда заем одобряется.
3. Клиент ищет квартиру или дом, который хотел бы приобрести в ипотеку.
4. После выбора недвижимости необходимо отнести в банк документы на нее.
5. В случае одобрения заявки банком, осуществляется подписание договора продавцом и покупателем. Обычно расчет осуществляется на этом этапе. Фактически средства закладываются в ячейку, но продавец пока не может этими деньгами воспользоваться.
6. Происходит подготовка документов для регистрации перехода права собственности и обременения недвижимости. Для этого оформляется закладная. Это ценная бумага, которая указывает на право владельца закладной стать собственником в случае непогашения кредита. Она остается у банка, а все документы сдаются в Росреестр.
7. Продавец получает доступ к деньгам сразу после того, как будут оформлены документы.
8. Закладная возвращается обратно после того, как заемщик погашает кредит. 
9. Если клиент по какой-то причине отказывается от выплаты средств, банк начинает продавать квартиру. Заемщик вправе получить остаток вырученных за жилье средств, если он есть.

Такая схема довольно упрощенная. Дело в том, что любой банковский продукт имеет много тонкостей. Например, банк может по своему усмотрению менять условия кредита. Это зависит, например, от таких факторов:

1. Первичный рынок или вторичный.
2. Что именно хочет купить заемщик: квартиру, апартаменты или частный дом.
3. Кем работает человек. 

Нужно ли оформлять ипотеку?

Эксперты рекомендуют триста раз подумать перед тем, как оформлять ипотеку. Дело в том, что это – надолго. А также придется переплачивать фактически столько же, сколько стоит квартира. Нужно еще учитывать инфляционные риски. Выплачивать кредит, сохраняя привычный образ жизни, возможно лишь, наращивая доходы. А это сделать, согласитесь, не так и просто. 

Худший сценарий, при котором ипотеку уже можно оформлять, – если взнос составляет меньше половины зарплаты. В любом случае, ипотека – это опасно для финансового благополучия заемщика. Поэтому оформлять ее нужно только в крайнем случае, если вообще негде больше жить. Известный предприниматель, миллиардер, Игорь Рыбаков является категорическим противником ипотек, называя их рабством. 

Если объективно оценивать, то плюсы ипотеки следующие:

1. Возможность приобрести жилье, имея не все необходимые для этого деньги. 
2. Есть право сделать ремонт таким, каким хочется, не спрашивая разрешения ни у кого. Это существенное преимущество по сравнению со съемным жильем.
3. Ипотека – это возможность фиксации стоимости квартиры. В то время, как все вокруг дорожает, квартира сохраняет свою стоимость. 
4. Ипотечная квартира в некоторых случаях помогает заработать, если вы будете ее сдавать другим людям. Тем не менее, нужно сделать тщательный просчет всех рисков. Некоторые считают, что ипотека дает возможность сэкономить средства на аренде. Но когда вы посчитаете, сколько по итогу переплатили, то поймете, что этот плюс – точно не про ипотеку.

Минусов у ипотеки столько же, сколько и плюсов. Но вот вес этих недостатков куда больший:

1. Человек берет кредит на десятилетия. И он становится заложником кредита на все эти десятки лет. 
2. Высоки риски потери работы за это время. Поэтому оформлять ипотеку без наличия пожарного запаса, необходимого для погашения долгов в течение этого времени – очень глупая затея. Это может привести к непоправимым последствиям.
   Более того, фактически человек становится рабом своей работы. Он боится уволиться, потому что ипотеку же надо платить. 
3. Расходы на страховку. Помимо переплат по самой ипотеке, необходимо платить дополнительные деньги за страховку квартиры. Причем платить по страховке нужно каждый год до тех пор, пока не рассчитаетесь по кредиту.
   Также банк может потребовать застраховать жизнь и здоровье человека, который должен выплачивать долг. Если этого не сделать, процентная ставка будет существенно выше.
4. Невозможно продать ипотечное жилье без разрешения банка. А если покупатель еще покупает жилье по ипотеке, то это еще сложнее. 

Именно поэтому нужно многократно подумать, стоит ли брать ипотеку. 

Ипотека или кредит?

В некоторых случаях лучше брать стандартный потребительский кредит, а не ипотечный. Типичный пример – если почти вся сумма накоплена, но немного не остается. В таком случае нет необходимости в том, чтобы оформлять залог на жилье, да и не нужно это обременение. Да и вероятность оформления потребительского кредита выше, чем ипотечного. Да и быстрее это будет. 

Накопление или ипотека?

Однозначно, накопление лучше. Те средства, которые бы пошли на первый взнос, гораздо разумнее инвестировать (только в консервативные инструменты с низким риском), а ту долю средств, которую надо отдать банку, просто положить на депозит. Накопление всегда лучше чем ипотека, потому что нет колоссальной переплаты. 

Ипотека или аренда?

С одной стороны, иметь собственное жилье всегда лучше. С другой, это не ваше жилье по факту. А что если вы захотите продать квартиру, по которой только рассчитались? Ведь некоторые не хотят останавливаться на достигнутом и после покупки двухкомнатной квартиры подумывают о трехкомнатной. 

Специалисты по финансовой грамотности в этом случае рекомендуют брать в аренду жилье по более низкой стоимости, чем пришлось бы платить каждый месяц за ипотеку. Тогда можно оставшуюся часть от того же взноса откладывать.

Специальные ипотечные программы

Государство разработало программы помощи в покупке жилья. Так, оно может предоставить из бюджета средства на первоначальный взнос или компенсировать проценты банкам. Есть несколько таких программ.

Ипотека с господдержкой

Чтобы принимать участие в программе, нужно соответствовать следующим критериям:

1. Семья должна быть признанной нуждающейся.
2. Супруги не могут быть старше 35 лет.
3. Доходы должны позволять получить ипотеку.

Такие семьи могут получить 30-35 процентов от стоимости жилья в зависимости от того, они с детьми или нет.

Ипотека для семей с детьми

В этом случае семья может претендовать на получение ипотеки под 4-6%. Эта же программа дает возможность рефинансировать старую ипотеку. В большинстве регионов воспользоваться этой программой могут жители Дальнего Востока.

Ипотека с материнским капиталом

Материнский капитал в размере 466617 рублей можно потратить в качестве первоначального взноса по ипотеке. Вместе с возможностью погасить основной долг это – единственный способ, как можно использовать эту сумму до достижения ребенком 3 лет. 

Что нужно для оформления?

Нужно учитывать следующие аспекты:

1. Требования к заемщикам. Минимальный возраст – 20-21 год. Максимальный – 65-75 лет к моменту полного погашения кредита. Стаж работы: минимальный на одном месте – 3-4 месяца. Общий – не менее полугода.
2. Созаемщик. Не нужен, но рекомендован. Муж или жена становятся таковыми автоматически в случае оформления брачного контракта. 
3. Платежеспособность. Каждый банк по-своему оценивает платежеспособность. Например, если в течение последних двух лет заемщик почти не работал, то банк обязательно поинтересуется таким перерывом. 
4. Документы – подтверждающие личность и доход. Также надо предоставить документы, определяющие материальный статус заемщика.
5. В случае, если заемщик является индивидуальным предпринимателем, он должен предоставить налоговую декларацию, выписку с расчетного счета ИП, бухгалтерскую отчетность.