Как сэкономить на налоге на недвижимость

В августе 2024 года владелец коммерческой недвижимости обратился в суд по причине того, что стоимость нежилой постройки, рассчитанная с учетом НДС, показалась ему чересчур высокой. В своем исковом заявлении собственник постройки потребовал уменьшения кадастровой стоимости объекта до рыночной цены за минусом налога на добавленную стоимость. Истец использовал кадастровую стоимость при исчислении имущественного налога и не собирался реализовывать недвижимость. Суд отказал в удовлетворении требований, однако Верховный суд поддержал истца, указал на необоснованность расчета кадастровой стоимости недвижимости с учетом НДС и вынес Кассационное Определение ВС РФ от 09.08.2024 № 5-КГ18-96. Дело было направлено на повторное рассмотрение в первую инстанцию. Давайте разберем этот случай и выясним, как сэкономить на налоге на недвижимость.

Как сэкономить на налоге на недвижимость

Чтобы не переплачивать налог на недвижимое имущество, можно сделать следующее. В том случае, если налогоплательщик планирует оспорить кадастровую стоимость объекта, необходимо попросить оценщика прописать в отчете сразу 2 кадастровых стоимости: с учетом налога на добавленную стоимость и без НДС.

Уплачивать налог можно по кадастровой стоимости без принятия во внимание НДС, даже если с таким подходом не согласится комиссия, занимающаяся решением споров об итогах определения кадастровой стоимости недвижимости. Единственное условие — использовать рассчитанную без учета НДС кадастровую стоимость исключительно для целей налогообложения, без намерения реализовывать имущество. Можно будет обратиться с исковым заявлением в суд, и судья поддержит налогоплательщика — кадастровая стоимость будет рассчитана без принятия во внимание НДС. Давайте выясним, почему.

Как сэкономить на налоге на недвижимость — судебная практика

В рассматриваемом нами деле об оспаривании кадастровой стоимости, увеличенной из-за включения в ее размер суммы НДС, Высший суд РФ определил, что включение НДС в кадастровую стоимость, используемую в целях исчисления имущественного налога ООО и без его реализации, незаконно. Высшие судьи заявили о том, что рыночная цена недвижимости является наиболее вероятной ценой его продажи на открытом рынке, которую устанавливают при проведении его оценки. Показатель рыночной стоимости применяется также в следующих случаях:

• для целей налогообложения;
• при разрешении споров;
• при составлении отчетности;
• в ходе приватизации имущества;
• при передаче недвижимости под залог или в аренду;
• при реорганизации компаний;
• при кредитовании и страховании;
• в некоторых других случаях.

Поскольку налогоплательщика интересовала кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества только для расчета имущественного налога (он не собирался реализовывать коммерческую недвижимость), включение в кадастровую стоимость суммы НДС являлось бы по сути двойным налогообложением, поскольку компания в период владения недвижимостью уплачивала имущественный налог, основываясь на стоимости, включающей в себя налог на добавленную стоимость. О двойном налогообложении свидетельствуют следующие факты:

• оценка недвижимости для дальнейшей эксплуатации без намерения ее продажи не образует объекта налогообложения НДС;
• НК РФ устанавливает объект налогообложения для каждого налога в связи с возникновением основания для его уплаты;
• объектом налогообложения НДС считается реализация, а имущественный налог уплачивается в связи с наличием права на владение объектом.

Как оптимизировать налоги

Ниже приведено несколько советов, как сэкономить на налоге на недвижимость:

1. Оформить налоговый вычет. Часть жилого помещения по закону не облагается имущественным налогом. Если речь идет о жилом доме — это 50 кв.м., если о части жилого дома или квартире — это 20 кв.м., если о части квартиры или комнате — это 10 кв.м. общей площади.
2. Вычислить заново суммы ранее уплаченных налогов. Согласно изменениям, который вступят в силу 1 января 2024 года, перерасчет ранее начисленных налогов будет вестись по новым правилам. А именно, будут рассчитаны заново налоги, начисленные за последние 2 календарных года до момента направления уведомления о проведении перерасчета. Причем он будет проводиться исключительно в сторону уменьшения. Если налогоплательщик докажет, что кадастровая стоимость ранее была завышена, суммы налога за прошлые годы будут снижены.
3. Проверить, не относится ли налогоплательщик к льготной категории. К льготным категориям граждан стали относить, к примеру, детей-инвалидов, чего раньше не было. Причем на основании принадлежности к льготной категории можно вернуть часть уплаченных ранее средств (только начиная с 2015 года). Перечень льготных категорий лиц опубликован на сайте ФНС.
4. Новые права для владельцев нежилых помещений. Права владельцев парковочных мест в бизнес-центрах и гаражей приравнены к правам собственников жилых помещений. За период с 2017 года можно будет провести перерасчет и вернуть уплаченные излишки. Ранее налоговая ставка равнялась 2%, сегодня — не более 0,3%.
5. Пересмотреть права владельцев долей в квартирах. В новой редакции нормы, которые имеют отношение к налогу на имущество в отношении жилых помещений, распространяется и на доли в квартирах.

Читайте также статью ⇒ «Заполнение декларации 3-НДФЛ на имущественный вычет«.

Законодательные акты по теме

Типичные ошибки

Ошибка: Налогоплательщик не знает о том, что налог на имущество в скором времени будет взиматься исходя из новой кадастровой стоимости недвижимости.

Комментарий: Уплачивать налог на основании новой кадастровой стоимости недвижимого имущества юридические лица начнут с января 2024 года, а физические лица — с осени 2024 года.

Ошибка: Владельцы апартаментов ожидают от новой редакции закона о расчете имущественного налога каких-либо поблажек.

Комментарий: Владельцы квартир не получат никаких льгот в отношении уплаты имущественного налога.

Ответы на распространенные вопросы о том, как сэкономить на налоге на недвижимость

Вопрос №1: Как проверить, правильно ли определена кадастровая стоимость недвижимости в целях налогообложения?

Ответ: Налогоплательщики могут проверить, правильно ли оценена собственность, и верны ли характеристики недвижимости (площадь, год постройки, материал стен и т.д.) через портал Госуслуг, Центр кадастровой оценки, Фонд данных кадастровой оценки Росреестра, на сайте Министерства имущественных отношений.

Вопрос №2: Я не согласен с размером кадастровой стоимости принадлежащей мне недвижимости. Куда обратиться с требованием о пересмотре ее величины?

Ответ: Необходимо подать аргументированное замечание в ГБУ «Центр кадастровой оценки». Перейдите по ссылке, что знать о вариантах подачи заявления. При муниципалитетах образованы Согласительные комиссии, в которых также разрешено обжаловать завышенную кадастровую оценку недвижимости.