Процесс приватизации уже 23 года является действительностью российской жизни, а сам термин уже применяется к любой недвижимости, в том числе и к частным гаражам. При этом возникает много вопросов о целесообразности и необходимости самой процедуры приватизации гаража.
Можно ли приватизировать гараж подобно квартире?
Под приватизацией понимается передача государственной собственности в частную собственность в соответствии с надлежащей правовой процедурой. Вспомним бесплатную приватизацию жилья из государственного жилищного фонда, срок окончания которой в очередной раз продлили в этом году. Можно ли приравнять к этим процедурам так называемую приватизацию кооперативных гаражей?
Форма собственности членов ГСК не является государственной или муниципальной, а относится к типу долевой собственности. И передать его в частную собственность путем приватизации невозможно. Условием вступления в ГСК является внесение членами кооператива имущественных взносов, паев. Часть 4 ст. 218 ГК РФ уточняется, что участник ГСК, полностью внесший свою долю, является собственником своего гаража. Поэтому юридически гараж у ГСК не подлежит приватизации, он уже находится в собственности собственника.
Вместо «приватизации» гаража нужна его регистрация
Но по российскому законодательству, недостаточно просто владеть недвижимостью, чтобы полноценно ею распоряжаться. Это право еще должно быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав собственности, и должно быть получено соответствующее свидетельство на это право. То есть гараж в ГСК не должен быть приватизирован, а должно быть оформлено имеющееся право собственности путем регистрации этого права в ЕГРЮЛ, то есть в Росреестре.
Однако, поскольку термин «приватизация» широко используется в быту и в многочисленных публикациях применительно к любым гаражам, мы будем использовать его и для обозначения процедуры оформления собственности.
Стоит ли приватизировать гараж? Ведь отсутствие свидетельства о праве собственности не позволяет распоряжаться им; его нельзя официально продать, обменять или подарить, так как согласно закону «О государственной регистрации», все подобные сделки осуществляются только официально зарегистрированными собственниками.
Приватизируем гараж и землю
Как приватизировать гараж? Вообще говоря, это должно быть сделано в два этапа:
- Оформление права собственности на гараж в Росреестре.
- Приватизация земельного участка под гараж.
Почему также необходимо приватизировать землю? Допустим, ваш гараж представляет собой отдельно стоящее здание. Если первый пункт выполнен, то гараж можно полностью убрать. Но земля под ним по-прежнему принадлежит муниципалитету, и можно только догадываться, что на уме у местных властей. Например, собственник земли может в любой момент потребовать освободить ее для собственного пользования или предложить в краткосрочную аренду на 1 или 2 года за ощутимую арендную плату.
В ГСК ситуация может быть иной. Как приватизировать гараж в гаражном кооперативе вместе с землей? Если он принадлежит ГСК как юридическому лицу, то особых поводов для беспокойства нет. Но он может принадлежать и муниципалитету, со всеми рисками, которые это влечет за собой для членов ГСК. В этом случае они должны обязательно приватизировать свою землю под гаражами в порядке, описанном ниже.
Как приватизировать гараж в гаражном кооперативе
Если у дачников на руках есть хотя бы одна книга члена садового товарищества, то у членов ГСК на руках нет никаких документов. Приватизировать гараж следует в несколько этапов:
- Получить справку председателя госреестра ГСК.
- Обратитесь в местное БТИ для получения справки об адресе гаража и изготовления его технического плана. Это платная услуга.
- Оформите кадастровый паспорт от гаража на Росреестр.
- Имея на руках кадастровый и техпаспорт гаража, обратитесь в Росреестр с соответствующим заявлением, заплатите госпошлину, и через месяц вы получите драгоценный сертификат, подтверждающий право собственности на гараж.
Как приватизировать гараж в гаражном кооперативе, если никто из его членов еще не прошел эту процедуру? В этом случае «первопроходцу» придется подать в Росреестр дополнительный пакет документов, оригиналы которых должны быть у председателя ГСК:
- устав ГСК, свидетельство о постановке на налоговый учет ГСК и свидетельство о государственной регистрации;
- устав ГСК с дополнениями, если таковые имеются;
- документ, подтверждающий полномочия председателя ГСК;
- документы на землю под строительство гаражей (например, договор аренды);
- распоряжение органов местного самоуправления о вводе гаражного комплекса в эксплуатацию;
- полный список членов ГСК;
- выписка из ЕГРЮЛ.
Несколько советов по организации приватизации
Из вышеизложенного видно, что основной документ – свидетельство, подтверждающее право собственности на гараж, – выдает его Росреестр. В принципе, если следовать описанной выше процедуре, все получится. Лучше заранее позвонить в секретариат Росреестра и уточнить список необходимых документов. При малейшей ошибке в документах процедура регистрации прерывается. Чтобы этого избежать, Росреестр предлагает платежную услугу стоимостью около 200 рублей для проверки правильности собранной документации. Лучше использовать услугу сразу — это недорого, зато сбережет время и нервы.
Если нет документов на гараж
Раньше многие автовладельцы строили свои гаражи, не получив официального разрешения от местных властей. Поэтому сейчас последние «принадлежат» безосновательно лицам, не имеющим официальных документов. Как приватизировать гараж без документов?
Если ваш гараж находится на участке, оформленном под дачу, или на участке, уже оформленном в вашу частную собственность, то вы можете получить свидетельство Росреестра вместе со свидетельством на участок по упрощенной процедуре, в соответствии с законом о дачной амнистии.
Если земля под участком не подпадает под дачную амнистию, тогда вам придется обращаться в суд с иском о признании гаража вашей собственностью, либо в комиссию муниципалитета по пресечению самовольной постройки с заявлением о консервации строения. В случае положительного решения суда или муниципалитета необходимо будет зарегистрировать приобретенное право собственности в Росреестре.
Платим налог на гараж
Как только гараж встанет на кадастровый учет в Росреестр как объект недвижимости, с приватизированного гаража будет начисляться налог, ставка которого зависит от кадастровой стоимости. Его расчет осуществляется по специальной методике с учетом чисто рыночных факторов: типа здания, его местонахождения (престижное или нет) и др. Если расчет верен, кадастровая стоимость должна быть близка к рыночной. Это будет налоговая база. Субъектам Российской Федерации предоставлено право устанавливать свои ставки по налогу на недвижимость в пределах 0-0,3% от ее кадастровой стоимости. Формула расчета налога:
Н = Кадастровая стоимость (налоговая база) х Налоговую ставку (различается по регионам)
Если у вас гараж в виде отдельной постройки
Действующий Земельный кодекс РФ дает владельцу гаража преимущественное право на приватизацию земли под ним. Как приватизировать землю под гараж? Здесь в первую очередь нужно изучить ФЗ №93 о дачной амнистии. А если ваш участок является объектом ваших действий, воспользуйтесь предусмотренным законодательством упрощенным порядком оформления прав на земельный участок и находящийся на нем гараж.
Здесь вам нужно будет подготовить любые документы, хотя бы косвенно подтверждающие, что вы являетесь собственником участка:
- акты (решения, распоряжения) о передаче земли в пользование или владение;
- выписки из хозяйственных книг на землю;
- акты о предоставлении участков без указания вида прав и т.д.
Затем оформить кадастровый паспорт на участок в Росреестр, заполнив декларацию (форма есть в сети в свободном доступе) на хозпостройки, расположенные на участке, в том числе гараж. После этого смело обращайтесь в Росреестр с заявлением. И через пару месяцев вы получите сертификаты и на землю, и на гараж.
Если ваш участок с гаражом не подпадает под «дачную амнистию», то, возможно, вам придется выкупить его у государства по кадастровой стоимости.
Если гараж расположен в ГСК
Если гараж представляет собой гаражный бокс с общими фундаментами или перегородками с другими боксами, то он является составной частью имущества ГСК. Как приватизировать гараж в гаражном кооперативе вместе с землей? Земля под такими гаражами может быть приватизирована из государственной собственности в общую собственность, которая принадлежит всем участникам ГСК.
В этом случае все члены ГСК должны предварительно зарегистрировать свои гаражи в Росреестре по описанной выше процедуре. И только после этого можно подать коллективное заявление в местное самоуправление, заверенное подписями всех членов ГСК, с ксерокопиями их паспортов, удостоверений на гаражи и свидетельством о государственной регистрации ГСК, а также документом, подтверждающим выделение приватизированного участка под строительство гаражей.
Решение о приватизации должно быть принято в течение месяца. Если участок находился в бессрочном пользовании ГСК до принятия Земельного кодекса РФ в 2001 году, земля будет бесплатной. Если бы это было позже, ГСК предложила бы купить участок, скорее всего, по его кадастровой стоимости. После приобретения в собственность у ГСК, владелец обязан зарегистрировать его в общем порядке в Росреестре.
Загрузка...