Эскроу представляет собой разновидность банковского счета и применяется для снижения рисков при заключении различных сделок. Покупатель, как сторона договора, зачисляет на счет эскроу деньги, затем они депонируются (то есть замораживаются), а продавец (вторая сторона) сможет получить их после выполнения взятых на себя обязательств.
Например, человек при приобретении жилой площади имеет некоторые опасения, связанные с нечестностью продавца. Тогда он (покупатель) имеет прав открыть счет эскроу и зачислить средства, предназначенные для совершения сделки. Продавец же сможет получить данные деньги после смены владельца квартиры.
Для открытия счета эскроу между сторонами сделки и финансовой организацией (банком) заключается специальный договор, с указанием всех условий для перевода денежных средств получателю. Счет эскроу предполагает заморозку не только денежных средств, но и иное движимое имущество, например, различные ценные бумаги.
Участники сделки с применением эскроу-счета
В сделке, в ходе которой применяется эскроу-счет, участвуют 3 стороны:
- Депонент — это тот, кто производит внесение денег на счет.
- Бенефициар — тот, кто получает средства после исполнения своих обязательств.
- Эскроу-агент — занимающийся депонированием денег или движимого имущества на счете. Он является независимым участником и гарантом сделки, осуществляет ее контроль и определяет степень выполнения договора между депонентом и бенефициаром. О доказательствах выполнения заявленных требований стороны договариваются самостоятельно.
В нашей страны правом на открытие счетов эскроу обладают только банки. Когда гарант не обладает официальным статусом кредитной организации, то он может осуществлять депонирование путем открытия специальных номинальных счетов.
Преимущества и недостатки счета эскроу
К плюсам относятся такие моменты:
- Гарантия получения средств бенефициаром при выполнении возложенных обязательств и защита покупателя от мошеннических действий.
- Когда одна из сторон сделки принимает решение ее расторгнуть, то происходит автоматическое закрытие счета с передачей средств депоненту.
- Возможность выбора перечня бумаг-доказательств завершения сделки для банка.
- При долевом строительстве жилой площади покупатель-депонент открывает счет на бесплатной основе, а все денежные суммы размером до 10 миллионов рублей подлежат страхованию в АСВ (Агентство по страхованию вкладов).
- Запрет на арест счета даже при наличии у покупателя каких-либо долгов перед государственными структурами.
К минусам можно отнести:
- В России не все кредитные организации работают со счетами эскроу.
- Блокировка средств до момента их перевода бенефициару и возможность их возврата только после расторжения контракта.
- При нахождении денег на таком счету не происходит начисление процентов.
- Покупатель (депонент) за открытие счета эскроу обязан внести комиссионную плату в размере до 1% от общей суммы сделки. В случае долевого строительства эту комиссию вносит застройщик, являющийся бенефициаром.
Что лучше выбрать: эскроу, аккредитив или банковскую ячейку
Наряду со счетом-эскроу, аккредитив и банковская ячейка также являются финансовыми инструментами, применяемыми для гарантированных денежных операций.
Банковская (депозитная) ячейка представляет собой сейф в банке, подлежащий аренде. К этому сейфу по инициативе клиента допускаются и другие люди с предъявлением утвержденных документов. При приобретении жилья покупателем арендуется такая ячейка, куда он кладет личные средства. После завершения сделки продавец для получения денег покупателя предъявляет в банк договор купли-продажи.
Аккредитив — это обязательство кредитной организации по переводу денег клиента получателю после исполнения возложенных на него обязательств или условий. Аккредитив зачастую применяется в торговых сделках, где банк является посредником. Например, покупатель переводит деньги на счет в банке, а банк в свою очередь их замораживает до подтверждения продавцом той или иной поставки товаров или услуг, после чего деньги отчисляются продавцу.
Кроме того, банковскую ячейку используют для операций с наличными деньгами, а счет эскроу предполагает исключительно безналичные операции. Все отличия представлены в таблице:
| Аккредитив | Счет эскроу | Банковская ячейка | |
| Форма договора | Утверждена ЦБ | Возможно внести изменения | Возможно внести изменения |
| Ответственность за оплату несет | Депонент | Банк | Депонент |
| Досрочное закрытие | Возможно депонентом в любое время | При расторжении контракта одной из сторон | Возможно депонентом в любое время |
| Получателем средств является | Сам получатель или указанное лицо | Бенефициар | Сам получатель или лицо по переводному аккредитиву |
| Применение в долевом строительстве | Нет | Необходимо, но есть исключения | Нет |
| Страховка | Да, в виде отдельного договора | Сделки купли-продажи жилья, в т.ч. и ДДУ подлежат страхованию АСВ до 10 млн. руб. | Да, в виде отдельного договора |
| Средства могут взыскать | Да | Нет | Да |
Использование счета эскроу
Этот счет зачастую используется при заключении сделок, участники которых опасаются, что одна из сторон не выполнит тех или иных обязательств. Также счета эскроу используются в ситуациях, когда предполагается, что между оплатой и передачей товара должен пройти длительный период, например, в случае, когда необходимо перерегистрировать какое-либо имущество. Например, при:
- долевом строительстве;
- продаже имущества;
- продаже ценных бумаг;
- продаже бизнеса;
- заключения мирового соглашения в судебных делах;
- продаже интеллектуальной собственности (товарных знаков, изобретений).
Расчеты с применением счета-эскроу производятся согласно трехстороннему соглашению между участниками, а сама сделка состоит из нескольких стадий:
- Подписание договора сторонами.
- Открытие покупателем счета эскроу и внесение средств.
- Депонирование средств банком.
- Исполнение обязательств продавцом и предоставление кредитной организации доказательств.
- Разблокировка счета банком и перевод средств продавцу.
Деньги, хранящиеся на счете эскроу, не могут быть использованы банком-агентом в своей деятельности, о чем прописывается в договоре.
Договор на открытие счета должен быть подписан всеми сторонами сделки, то есть покупателем, продавцом и представителем кредитного учреждения, где осуществляется открытие этого счета. При ДДУ бенефициаром выступает застройщик, который сам договаривается об открытии счета.
В соглашении по открытию счета обязательно прописываются условия сделки, а также форма доказательств. Далее покупатель перечисляет деньги на счет, а остальные участники производят оплату услуг кредитной организации. В разных кредитных организация существуют различные требования к перечню документов для открытия счета, однако у всех существует единое требование — это клиент обязан предъявить личный паспорт и составить заявление.
- Юридическим лицам необходимо предоставить копии устава, учредительного соглашения или иной официальной бумаги, подтверждающей полномочия лица, заверенные нотариально.
- Индивидуальные предприниматели обязаны предъявить копию документа, удостоверяющего личность, бухгалтерскую отчетность и документ, доказывающий отсутствие налоговых долгов.
- От физических лиц требуется только личный паспорт. Отдельные финансовые организации также просят своих клиентов, намеренных открыть счет эскроу, заполнить опрос-анкету.
Страхование
Деньги, хранящиеся на счету эскроу, являются застрахованными, если заключен договор купли-продажи недвижимого имущества. Период страховки завершается спустя 3 дня с момента перехода права владения недвижимостью от продавца к покупателю.
В случае договора долевого участия денежные средства дольщика подлежат страхованию на полный период проведения строительства, то есть, до тех пор, пока жилье не будет сдано.
В случае отзыва лицензии у банка, средства, хранящиеся на счетах эскроу, подлежат переводу на аналогичные счета в другом кредитном учреждении. Однако компенсация средств в данном случае происходит только когда сумма не превышает 10 миллионов рублей, даже если дольщиком были открыты несколько счетов в одном банке.
Для получения страховой выплаты необходимо направить соответствующее заявление в АСВ с предоставлением документа, подтверждающего личность и копии соглашения на открытие счета.
Применение при приобретении жилья
Этот счет может применяться как один из методов расчета при приобретении жилой площади, в том числе и на вторичном рынке недвижимости. Часто счет-эскроу используется в случаях, например, продавец требует предварительную плату, поскольку имеет опасения, что после перехода права владения он не получит средств за жилую площадь. Опасения покупателя в данном случае связаны с внесением части суммы вперед, так как в настоящее время происходит расцвет мошеннической деятельности.
В подобной ситуации стороны могут прописать в договоре купли-продажи факта проведения расчетов при помощи счета эскроу. Тогда покупатель вместе с продавцом посещают кредитное учреждение, открывают счет эскроу, а далее покупатель переводит деньги на этот счет. Затем после регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю государственным органом, которым выступает Росреестр, продавец предоставляет выписку из ЕГРН в кредитное учреждение по месту открытия счета и получает полагающиеся ему средства от продажи недвижимости.
Загрузка...