Девелопмент — это вид деятельности с целью получения дохода от преобразования, развития объектов недвижимости: создание, реконструкция или модификация строения или земли.
Понятие девелопмента
«Развитие» в переводе с английского означает «развиваться», «развиваться». Основные особенности — это преобразование качества и удорожание строительных объектов. Девелопмент используется как система управления процессом строительства и девелопмента недвижимости. В связи с этим происходит изменение его свойств на физическом, экономическом и юридическом уровне.
Физический процесс разработки концепции: новые потребительские качества объекта недвижимости, отвечающие запросам общества:
- кардинальные изменения — превращение земельного участка в обустроенный коттеджный поселок;
- второстепенные процессы — меняют предназначение земли.
Экономические уровни — увеличение стоимости конструкции из-за физических изменений. Увеличение стоимости объекта обеспечивается запросами, удовлетворяющими потребности рынка и его потребителей.
Юридический процесс — легализация всех внесенных изменений.
Задачи девелопмента недвижимости
Чтобы понять, что такое разработка, необходимо углубиться в ее основные задачи.
- Организация процесса. Обсуждение и согласование будущего проекта с госорганами. Это предполагает профессиональное представление плана и соблюдение его параметров, что позволяет сократить время реализации и увеличить стоимость проекта.
- Работа с подрядчиком. Привлечение надежных инвесторов с минимизацией цен и сроков реализации плана путем объявления тендеров. Сокращение времени строительства за счет использования рычагов влияния на подрядчиков.
- Организация планового финансирования: формирование оптимального по цене проекта. Сочетание различных источников финансирования: собственные средства и заемные средства застройщика, внешние вложения, увеличение капитала ценных бумаг.
- Эффективная политика продажи или аренды. Привлекайте брокерские фирмы, увеличивайте поток отделов продаж: через Интернет и социальные сети, продажи на местах.
Принципы девелопмента
Девелопмент — это создание профессиональной команды консультантов, которые работают на разных этапах проекта. Привлечение специалистов — один из принципов концепции.
Этап разработки плана включает следующие пункты:
- начальный уровень — исследование рынка, выбор месторасположения объекта;
- анализ стоимости строительства;
- анализ возможных рисков, методов их снижения;
- схемы финансирования проектов;
- реализация и согласование архитектурного проекта.
Этап планирования недвижимости включает в себя поддержание контакта с государственными органами, связанными со строительством и составлением бюджета с погрешностью до 15%.
Виды девелопмента
Выделяют основные типы разработки: платная (чистая) и спекулятивная (спекулятивная) разработка).
Чистая застройка: определение концепции включает в себя один из видов хозяйственной деятельности по строительству не собственником будущего объекта. То есть компания проводит политику чистого развития без инвестиционных функций и бюджетного обслуживания построенной конструкции.
В этом случае организация несет меньший риск при строительстве объекта. Компания осуществляет проектирование, согласование с государственными органами, строительство, сдачу в аренду / продажу недвижимости за счет заказчика и получает только вознаграждение от последнего.
Спекулятивная девелопмент: эта компания занимается строительством недвижимости, полностью отвечает за организацию проекта. Он вводит в план собственные средства, ядро будущей финансовой схемы.
Концепция отличается с точки зрения бизнес-стратегии:
- ориентированность на доход — получение максимальной прибыли от объекта, в первую очередь это рентабельность конструкции при ее эксплуатации;
- стоимостная ориентация: максимальная цена за объект; цель строительства — обязательная реализация постройки.
Девелопмент по видам реализации плана
Что такое развитие по типам ликвидности проекта — четыре этапа развития плановой фазы:
- три уровня: разработка проекта, подписание контракта и его реализация;
- три фазы с подэтапами: концепция плана и дополнения, контракт, реализация и различные пункты;
- четыре уровня: концепция, планирование, исполнение и завершение проекта;
- четыре фазы с дополнениями: предварительная фаза, проектная деятельность, строительство, ввод в эксплуатацию.
Девелопмент по объектам недвижимости
Выделены типы застройки в зависимости от типа недвижимости.
- Домашний фонд. Большое внимание уделяется строительной площадке, а не району в престижном рейтинге, расположению инфраструктуры и транспортных узлов. Маркетинг ориентирован на людей с определенным уровнем дохода.
- При выборе площадки для строительства приоритетным направлением является коммерческая застройка: центр или районы в коммерческой части города. Меньше внимания уделяется экологическому фактору. Важно: основные магистрали и автостоянки находятся в непосредственной близости. Маркетинг ориентирован на юридических лиц.
- Загородная усадьба. Ключевым фактором является близость к дорогам, вокзалам, станциям метро. Большое значение придается удобным подъездным путям к зданиям.
Концепция девелопмента заключается в получении прибыли от продажи или аренды недвижимости. Успешные девелоперские компании несут ответственность за любые упущения и ошибки — организация перепроверяет и уточняет детали. В случае ошибки, возникшей сама по себе или по вине другого участника строительства, строительная компания обязана предотвратить последствия.
Загрузка...