Аренда муниципального либо государственного имущества — популярный способ получения собственности во временное пользование. Существенных отличий между двумя процедурами нет: и там и там применяются общие нормы законодательства. Поэтому далее рассматривается процедура аренды на примере муниципального имущества. Итак, арендовать объекты данного типа могут:
- обычные граждане;
- предприниматели;
- КФХ;
- кооперативы;
- хозяйственные сообщества.
Перечисленная категория лиц вправе заявить о себе как об арендаторах (либо нанимателях). Именно им во временное пользование передает свою собственность арендодатель (он же наймодатель). Типичный вариант аренды муниципального помещения — под офис либо, например, под магазин.
| Что причисляют к муниципальному имуществу
(ст. 215 ГК РФ) |
Что относят к государственному имуществу
(ст. 214 ГК РФ) |
| Объекты жилого и нежилого типа сельских, городских поселений и др. муниципальных образований | Федеральная собственность и
имущество субъектов РФ |
Так, муниципальной собственностью города являются: ДК, библиотеки, детсады, иные объекты социально—культурного назначения.
Важно! Имущество, которое не числится за муниципальными и госпредприятиями (учреждениями), относят на счет казны субъектов РВ, муниципального образования либо к госказне.
Аренда муниципальных объектов: информирование нанимателей, применяемое законодательство
Как принято, сведения о подобных объектах, которые свободны и сдаются в аренду, публикуются на официальных сайтах местных органов власти. Получить исчерпывающую информацию можно также, обратившись самостоятельно в муниципальное предприятие (учреждение) либо соответствующие органы власти, за которыми закреплено данное имущество.
Собственно порядок предоставления собственности в аренду предопределяет ФЗ РФ № 135 от 26.07.2006. По большей части представители бизнеса могут арендовать имущественные объекты только на условиях участия в конкурсе (или аукционе).
Конкурсы, торги на право заключения арендных договоров проводятся согласно регламенту Приказа ФАС РФ № 67 от 10.02.2010 (ред. от 11.07.2024). К сведению, данный правовой документ содержит список объектов имущества, в отношении которых конкурс проводится в обязательном порядке.
Читайте также статью ⇒ Государственная регистрация договора аренды в 2024 году.
Плюсы аренды муниципального жилья
Подобного рода сделки приветствуются обеими сторонами: муниципалитетом и нанимателями. С одной стороны, правительство целенаправленно прилагает все усилия для продвижения, поддержки малого и среднего бизнеса, а предоставление имущества в аренду — тому наглядный пример.
С другой, коммерсанты заинтересованы получить в пользовании муниципальный объект для осуществления определенной деятельности по понятным причинам. Для многих из них именно аренда площадей — самая затратная статья расходов. В этой связи естественным является стремление уменьшить данные траты, найти оптимальный вариант аренды.
Муниципалитет предоставляет в аренду площади на более выгодных условиях, а именно:
- гарантируя стабильность сделки;
- по более низким ценам, посему статья расходов в части эксплуатации имущества меньше, чем, допустим, аренда аналогичного объекта у коммерческой структуры.
Кроме этого, у нанимателя может возникнуть право на преимущественное заключение арендного договора на новый срок. Возможно это при наличии следующих обстоятельств. Во-первых, если предыдущее соглашение заключалось по итогам конкурса (аукциона) согласно ч. 1 и 3 ст. 171ФЗ РФ №135. Во-вторых, наниматель добросовестно выполнил все принятые на себя обязательства.
Для представителей малого бизнеса при сдаче в аренду муниципального имущества предусмотрено ряд преференций. На законодательном уровне данные вопросы регулирует ст. 18 ФЗ РФ № 209 от 24.07.2007. Например, нанимателю передается помещение в пользование на льготных условиях либо на безмездной основе. Нередко муниципалитет заключает договор аренды сроком до 5 лет с предоставлением возможности выкупа арендуемого объекта.
Что собой представляет стандартный договор аренды (имущественного найма)
Процедура аренды муниципального (государственного) имущества сопровождается обязательным заключением соответствующего соглашения с муниципалитетом. Вопросам аренды посвящена гл. 34 ГК РФ.
Основное назначение данного документа — письменно зафиксировать факт предоставления конкретной собственности во временное пользование чаще всего за определенную плату. Данная форма договора может использоваться при разных обстоятельствах, а именно:
- для аренды объекта на несколько лет (на продолжительный срок);
- на условиях безмездного пользования;
- для хранения и одновременной эксплуатации имущественного объекта;
- для целей аренды помещений с последующим выкупом и т. п.
Ключевые моменты: арендный договор необходимо заключить в письменном виде, после чего зарегистрировать установленным порядком. Как правило, при оформлении сделки за основу берется стандартный вариант соглашения. Соответственно, объект договора — муниципальное (государственное) имущество.
| Типовая структура арендного договора | Из чего состоит |
|
Шапка (верх документа) |
Заглавие (стандартно «Договор аренды имущества»);
номер документа; датировка, место его составления и подписания, а также информация о сторонах-участниках |
|
Предмет соглашения |
Наймодатель сдает нанимателю на конкретный срок (указывается какой) свое имущество (записывается, что именно сдается) |
| Обязательства двух сторон | Детально, по пунктам прописываются обязательства, что должен сделать наймодатель и наниматель |
|
Сопутствующие платежи |
Указывается сумма арендной платы за месяц, порядок ее внесения, а также действия наймодателя в случае просрочки (неуплаты) |
|
Порядок расторжения соглашения |
Сюда относят условия досрочного расторжения (конкретные обстоятельства для каждой из сторон по-отдельности) |
|
Условия продления соглашения |
Обычно если по окончании срока его действия никто не заявил о прекращении соглашения либо о внесении изменений, то соглашение продлевается на прежних условиях |
|
Особые условия соглашения |
Здесь дополнительно указываются иные возможные обстоятельства: например, что наниматель вправе улучшать арендованное имущество, сдавать его в субаренду и иное |
|
Реквизиты сторон—участников |
Для юрлиц это, как правило: юрадрес, почтовый адрес, ИНН, КПП, телефон (факс), № счета, банк, корр/счет, БИК.
Оба участника должны заверить свои реквизиты подписями |
Стороны—участники настоящего соглашения: наймодатель и наниматель.
Чем отличается аукцион от конкурса
По сути «конкурс» и «аукцион» между собой во многом схожи. У них общая цель — определить единственного победителя (правообладателя), с которым далее будет заключен договор аренды. Участвовать в подобных мероприятиях могут: ИП, физлица, фактически любые организации. Главное — чтобы данный участник соответствовал предъявляемым требованиям.
И в первом и втором мероприятии формируется конкурсная (аукционная) комиссия. Она призвана обеспечивать их полноценное проведение. Но все же в самой процедуре проведения конкурса и аукциона имеются отличия.
| Основные составляющие процедуры | Аукцион | Конкурс |
|
В чем заключаются соревнования участников |
Состязание «по цене».
Победителем становится тот, кто предложил самую высокую цену договора |
Соревнования основываются на представлении лучших условий для заключения договора. |
|
Подача заявки на участие |
Форма представления предложений (как и состав участников) являются открытыми |
Заявки, как принято, представляются участниками скрыто, в конвертах.
Для конкурентов они не доступны |
|
Другие отличительные особенности |
Любой участник вправе поменять первоначальное предложение, улучшить его, сделать условия более выгодными |
Конкурс открыт только по части состава участников.
|
Основой организатор вправе привлечь стороннее юрлицо для проведения (организации) данных мероприятий. Круг обязанностей привлеченного юрлица определяется соответствующим договором, заключенным с ним.
Начисление НДС при аренде муниципального имущества
Как показывает практика, подобный вид аренды — наиболее удобный способ решения вопроса по временному пользованию имуществом. Тем не менее арендатор, получая во временную эксплуатацию объект, берет на себя ряд налоговых обязательств.
Минфин РФ в письме № 03-07-14/62306 от 31.08.2024 г. обращает внимание налогоплательщиков на то, что реализация услуг (работа) на территории РФ, подлежит обложению НДС.
Соответственно, арендаторы федерального, муниципального имущества, а также собственности субъектов РФ являются плательщиками НДС (п. 1. ст. 146 НК РФ). Именно данные лица признаются налоговыми агентами и обязаны своевременно исчислять, а затем и уплачивать налог в бюджет.
Зам. директора департамента О.Ф.Цибизова.
Таким образом, в круг обязательств нанимателей входит:
- уплата налога, который начисляют на суммированный размер стоимости аренды по всем объектам недвижимости;
Налоговая база — это суммированная арендная плата с учетом налога
- сдача декларации по НДС до 20 числа, который идет вслед за налоговым периодом.
Важно! Арендатор на ЕНВД не платит НДС, если снимает объект у арендодателя, который не относится к органам госвласти, местного самоуправления.
Соответственно, когда арендуемое имущество закреплено, например, за казенным учреждением, наймодатель (балансодержатель) сам исчисляет и уплачивает НДС. Наниматель просто перечисляет ему платежи за аренду вместе с НДС.
Распространенные ошибки при аренде муниципального жилья
Ошибка 1. Следует знать, что арендный договор любого типа подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Без этого он юридической силы не имеет и поэтому наниматель не сможет эксплуатировать имущественный объект так, как ему нужно.
Пример 1. Договор имущественного найма (примерный шаблон)
Предложенный образец предназначен для юрлица (наймодателя) и предприятия (нанимателя). В документе отмечено:
- Сведения об участниках.
- Какой объект, на какой срок передается во временное пользование.
- Обязательства наймодателя (передать второй стороне свое имущество в установленные сроки).
- Обязательства нанимателя (вернуть собственнику арендованный объект в надлежащем виде по завершению срока действия соглашения либо при его досрочном прекращении).
- Фиксированный размер арендной платы за месяц.
- Сроки уплаты — поквартально.
- Период действия соглашения.
- Акт приема—передачи объекта.
- Реквизиты участников сделки, их подписи и печати.
Читайте также статью ⇒ Регистрация договора аренды земельного участка в Росреестре.
Ответы на часто задаваемые вопросы
Вопрос №1: Что нужно подать для участия в конкурсе на получение права аренды помещений?
В первую очередь конкурсная документация должна включать сведения, которые содержатся в соответствующем уведомлении о проведении конкурса. Далее комплект документов дополняется с учетом требований п. 7 Приказа ФАС РФ № 67 от 10.022010.
Следует понимать, что порядок проведения конкурсов может отличаться. Поэтому следует отслеживать всю актуальную информацию и уточнять ее у организаторов. Как правило, утвержденные административные регламенты (иные документы) по части сдачи муниципальной (государственной) собственности в аренду публикуются на сайтах уполномоченных органов власти, освещаются по ТВ, в печатных изданиях. К сведению, п. 6 ст. 17.1 ФЗ РФ № 135 обязывает размещать всю информацию, касающуюся конкурсов, в сети «Интернет».
Вопрос №2: По каким принципам оценивают участников конкурса — потенциальных арендаторов? У кого больше шансов выиграть?
Данное решение принимает исключительно конкурсная комиссия. В общем случае побеждает тот претендент, который предложит более выгодные условия выполнения договора (сделки).
Загрузка...