Ипотека — это кредит, выдаваемый под залог недвижимого имущества. Негласно различают два варианта такого займа: классический и «ломбардный». В первом случае обеспечением долговых обязательств гражданина является квартира, которая приобретается на полученные от банка денежные средства. Во втором залогом выступает собственная недвижимость заемщика.
Как определяется сумма ипотечного кредита?
В большинстве случаев ипотека выдается в размере 70-90% от стоимости сделки по купле-продаже квартиры в зависимости от условий банковской организации и ее конкретного тарифа. Иногда при выдаче кредита без первоначального платежа сумма может достигать и 100%.
При классическом варианте кредитования стоимость квартиры, по которой и рассчитывается сумма займа, определяется компанией-застройщиком (при покупке имущества в новом доме) или продавцом (при покупке имущества на вторичном рынке). В этом случае процесс оформления проходит относительно просто: заявка, подача документов, заключение договора, регистрация прав собственности и наложение обременения.
В случае с «ломбардной» ипотекой залогом выступает собственная недвижимость гражданина. При таком варианте банк не выдаст кредит, если сведения о текущей цене квартиры будут получены только со слов потенциального заемщика. Для успешного оформления ипотеки гражданину потребуется воспользоваться услугами оценщика.
Оценка рыночной стоимости залогового имущества по ипотеке
Отчет о рыночной стоимости недвижимости — это специальный документ, где указана и подробно обоснована рыночная цена квартиры, которую гражданин планирует передать банку в обременение в качестве обеспечения долговых обязательств по ипотечному кредиту. Помимо стоимости, в нем также указываются такие сведения, как:
- общая и жилая площадь;
- количество комнат;
- этаж расположения;
- адрес расположения;
- степень износа здания;
- наличие перепланировок и т. д.
На основе всех этих данных, а также по средним ценам на похожие квартиры на рынке вторичной недвижимости, специалисты оценочной компании определяют фактическую стоимость имущества. Именно от этого значения будет отталкиваться банк, ограничивая максимальную сумму ипотеки при ее оформлении под залог квартиры, находящейся у гражданина в собственности.
Как заказывать отчет об оценке недвижимого имущества?
Согласно правилам, регламентированным действующим законодательством Российской Федерации, в вопросе оформления ипотечных кредитов, выдаваемых пол залог имущества, находящегося в собственности, граждане вправе обращаться за услугами оценки к любому специалисту. Единственное требование в том, чтобы у компании или у самостоятельно ведущего деятельность оценщика имелась соответствующая лицензия на ведение деятельности.
На практике же ситуация несколько иная. Большинство банков работают с определенным списком компаний, с которыми ведут сотрудничество. Поэтому, во избежание проблем и бессмысленной траты денег на услуги оценщика, первостепенно следует обратиться за консультацией к сотруднику банка. Он предоставит список компаний, которые готовят подходящие отчеты об оценке стоимости имущества.
Услуга оценки не бесплатна. Нельзя назвать точную стоимость. Цена будет меняться в зависимости от таких факторов, как:
- расположение — в Москве услуги оценки будут стоит значительно дороже, чем в других регионах страны;
- площади квартиры или дома и количества комнат — чем больше площадь помещения, тем дороже обойдутся услуги оценщика;
- ценовая политика оценочной компании или частнопрактикующего оценщика.
При оценке стоимости недвижимого имущества, передаваемого под залог банку в качестве обеспечения долговых обязательств по ипотеке, во внимание принимается только текущая стоимость самой квартиры или дома. Наличие современного ремонта, дорогой мебели, бытовой техники и т. д. — все это никоим образом не повлияет на результаты оценки.
Например, если бы стоимость квартиры для прямой продажи с учетом техники, ремонта и т. д. была бы оценена в 3 млн. руб., то при передаче такого имущества под залог обязательств по ипотечному кредиту фактическая цена будет меньше, примерно 2,7 млн. руб. (зависит от конкретной квартиры).
Необходимо учитывать эту особенность при выборе недвижимости для покупки. Если оценочная стоимость будет ниже, чем ожидал заемщик, то для успешного завершения сделки по купли-продаже ему придется доплачивать разницу из собственных средств.
Загрузка...