Как показывают социологи, около 70% россиян заинтересованы в покупке нового жилья, но для большинства из них финансовая сторона вопроса представляется неразрешимой проблемой. Не каждый может получить ипотечный кредит и гарантировать его возврат. Именно по этой причине жилищный кооператив становится все более важным как единственный способ купить жилье.
Что это такое
Прежде чем начать разговор о том, какие разновидности этой структуры существуют в нашей стране, дадим как можно более четкое определение тому, что подразумевает само понятие «жилищный кооператив». Согласно действующему законодательству, это некоммерческая организация, являющаяся одной из разновидностей потребительского кооператива, целью которой является обеспечение всех его членов недвижимым имуществом в жилых домах, построенных своими силами.
Все действия этой организации осуществляются строго в рамках Жилищного кодекса РФ. Членами кооператива могут быть как отдельные граждане, достигшие шестнадцатилетнего возраста (физические лица), так и организации (юридические лица). Организация жилищного кооператива возможна при наличии не менее пятидесяти желающих вступить в него. Следует отметить, что это не связано с серьезными процессуальными трудностями.
Управление жилищным кооперативом регулируется Жилищным кодексом Российской Федерации. Согласно этому документу, его осуществляют:
- общее собрание членов кооператива,
- его правление,
- ревизионная комиссия
- и ряд исполнительных органов, предусмотренных уставом каждого конкретного кооператива.
Виды жилищных кооперативов
По своим особенностям кооперативы делятся на три вида:
- жилищные кооперативы (ЖК),
- жилищно-строительные кооперативы (ЖСК),
- и жилищно-накопительные кооперативы (ЖСК).
Несмотря на то, что каждая из них имеет свои особенности, первые две разновидности имеют общие черты, основной из которых является приобретение гражданами дома в частную собственность. Но если пайщики ЖК претендуют на уже построенный и сданный в эксплуатацию дом, то ЖСК берет на себя организацию самостоятельного строительства новостройки. Эта форма имеет богатые традиции еще с советских времен.
И, наконец, третий вид – жилищно-накопительный кооператив. С первыми двумя она имеет сходства и различия. Он также создается для обеспечения жильем своих членов, но в этом случае жилье не приобретается в каком-то конкретном заранее спланированном доме. На сбережения, образуемые паевыми взносами, приобретаются квартиры в нескольких домах — как готовых, так и находящихся в эксплуатации, а также строящихся.
Беспроцентный долг вместо ипотеки
Возникает закономерный вопрос: «Как расходуется сумма после внесения первоначального взноса, ведь она может быть очень большой?» Такова характеристика жилищно-накопительного кооператива. Его члены получают необходимое финансирование не в виде ипотечного кредита, а в виде беспроцентного долга, выдаваемого на определенный срок. До этого момента собственностью вкладчика является не сама квартира, а только та ее часть, которую он «оплатил» своим взносом, которую он может по своему усмотрению продать, подарить или завещать.
Особенности выплаты долга
Взяв недостающую сумму из своего паевого фонда, кооператив приобретает квартиру, которую регистрирует как собственное имущество до полного погашения пайщиком всей суммы долга. До тех пор вы имеете право въехать, но дом передается вам только в пользование, а не во владение. По заранее согласованному графику член кооператива обязан произвести платежи по кредиту, который ему предоставил кооператив, и как только он его выплатит, новый собственник имеет право переоформить его в собственность.
В случае прекращения выплат до полного погашения долга пайщик автоматически выходит из кооператива, и ему возвращается ранее уплаченная часть. В этом случае вы обязаны освободить занимаемое вами помещение в течение двух месяцев со дня прекращения вашего членства. Если по каким-либо причинам кооператив ликвидируется, срок отсчитывается со дня подписания протокола.
Установление порядка очерёдности покупки квартир
Важным вопросом является порядок приобретения кооперативом определенных жилых помещений для его конкретных членов. Он выносится на обсуждение общего собрания членов кооператива либо предусматривается его уставом. В любом случае, решающими могут быть: размер вносимой части, а также период, в течение которого внесена часть общего вклада, дающая право кооперативу на приобретение или строительство жилья. В соответствии со сложившейся практикой при равных условиях приоритет отдается пайщику, у которого осталось меньше времени для завершения выплаты взноса, а если таких несколько, то учитывается время, проведенное на кооперативном счете.
Возможные неприятности
Важно отметить, что, несмотря на популярность жилищно-сберегательных кооперативов, они стали основой для создания многих финансовых пирамид. В результате появилось большое количество обманутых вкладчиков. Это говорит о том, что при принятии решения о вступлении в такой кооператив следует внимательно изучить его документацию и убедиться в том, что он пользуется хорошей репутацией на рынке недвижимости.
Достоинства ЖК
Любой потребительский жилищный кооператив, к какому бы из перечисленных видов он ни относился, имеет свои преимущества и недостатки. Говоря о наиболее существенных преимуществах, следует отметить, что жилье, приобретенное с помощью кооператива, в конечном итоге оказывается почти в два раза дешевле, чем приобретенное с помощью ипотечного кредита.
Этому способствует, в первую очередь, то, что генеральный кассир кооператива обходится без финансирования кредитными учреждениями, устанавливающими достаточно высокие процентные ставки. Относительно невысокая стоимость жилья объясняется еще и тем, что оно строится или покупается готовым к эксплуатации, без привлечения посредников.
К преимуществам можно отнести легкость, с которой можно вступить в жилищный кооператив. В отличие от получения ипотечного кредита, для этого не требуется предоставления большого количества документов, в том числе подтверждающих платежеспособность. Как правило, речь идет только о паспорте и трудовой книжке. Логика проста: недобросовестный член ЖК, потеряв все, неминуемо уйдет.
Недостатки ЖК
Однако жилищный кооператив как самостоятельная структура имеет определенные недостатки. Во-первых, они включают в себя довольно значительную сумму вступительного взноса. Это может быть от 2 до 6% от общей стоимости будущей квартиры. Также следует отметить, что взнос не включается в общую сумму накопления и не возвращается при желании члена кооператива выйти из него. Кроме того, практика показывает, что период накопления обычно составляет не менее двух лет, и хотя пайщик выплачивает всю сумму сразу, он не может занять свое жилье.
Для большей объективности при оценке преимуществ и недостатков ЖК следует иметь в виду, что при получении ипотечного кредита клиент банка сразу же становится собственником квартиры, с единственным условием, что она остается в залоге у банка до момента полного погашения кредита. В случае возникновения проблем с платежами банку выгоднее найти пути разрешения ситуации, чем налагать арест на имущество клиента в судебном порядке. Совсем другое дело начинается в кооперативе. Здесь, согласно уставу, жилое помещение до полного возмещения его стоимости не принадлежит пайщику, а права жилищного кооператива позволяют в случае невыплаты всей суммы лишить его собственности.
ЖНК – популярная форма покупки жилья
По данным Федеральной службы по финансовым рынкам, в настоящее время в России насчитывается 96 жилищно-накопительных кооперативов. Это свидетельствует о популярности среди потенциальных вкладчиков. Пока соблюдаются определенные правила, принадлежность к ним не предполагает большого риска. Важно только реально оценить свою платежеспособность и правильно выбрать ЖК.
Загрузка...