Ваши права, если есть ипотека

Автор статьи

Екатерина Иванова

4 минуты на чтение
241 просмотров
Содержание Содержание

Банки оформляют очень много ипотечных кредитов. Общая их сумма достигает 220 миллиардов рублей. Это то же самое, как если бы все люди, которые жили в Элисте и попробовали взять ипотеку. А в сентябре – все те, кто живет в Реутове. 

Ипотека – это форма кредитования, когда банк дает средства на покупку квартиры, а взамен берет ее в качестве залога. Если вдруг ипотечник отказывается платить по кредиту или не может этого делать, то просто он может ее продать и таким образом покрыть свои убытки.

В целом, квартира, которая приобретается в ипотеку является такой же собственностью, как и то жилье, которое приобретено за собственные средства. То есть, с ней можно совершать те же действия, что и со своей: сделать ремонт, поселить всю семью или завещать после смерти. 

Тем не менее, некоторых прав нет. Например, пока нет окончательного расчета по долгу, квартира не может быть продана, пока банк не даст добро на это.

Ипотечники также имеют много прав. Хотя утверждение, что они близки к рабству, истинное, все же оно ближе к точной метафоре. Да, приходится работать 24 на 7, терпеть неприятного начальника, лишь бы не потерять жилье. Чисто с точки зрения банк выступает партнером заемщика, помогая ему получить свое жилье. Следовательно, права одинаковые.

Сегодня мы будем преимущественно говорить о квартирах, потому что, как правило, покупают их. Если же вас интересует ипотека на частный дом или земельный участок, то права те же самые. Они действуют, независимо от формы кредита.

Продать или подарить квартиру

Конечно, с согласия банка. Очень часто говорят, что квартира, приобретенная в ипотеку, является собственностью банка. Но с законодательной точки зрения собственником является заемщик. Это его имущество, и он может им распоряжаться так, как посчитает нужным. Правда, ипотека несколько ограничивает это правило. Продажа квартиры возможна, но исключительно если на то даст добро банк.

То же самое касается дарения. Здесь важно то, что право собственности перейдет к другому человеку. В чем здесь проблема? В том, что собственником станет другой человек. Здесь нет разницы, за деньги или бесплатно. 

Тем не менее, есть два метода, как можно передать право на жилье другому человеку:

  1. Продать ее вместе с долгом. То есть, новый собственник жилья будет новым должником. 
  2. Погасить задолженность, снять залог, и потом продать.

Так вот, согласие банка требуется именно для первого способа. На первый взгляд, это трудно. Но не настолько, как может показаться. Просто надо оформить соглашение о переводе долга. В нем есть три стороны: продавец, покупатель и непосредственно банк.

После того, как будет подписано соглашение, покупатель, помимо долга, обязан выплатить остаток долга. Правда, и здесь есть нюансы. Банк должен одобрить нового владельца квартиры. 

Давайте теперь приведем реальный пример, как это происходит. Предположим, есть мужчина 30 лет. У него заработная плата составляет 80 тысяч рублей. И он решил продать жилье пенсионеру, у которого нет официальной зарплаты. Банк в таком случае может отказаться от согласования жилья, поскольку для него такая продажа сопряжена с дополнительными рисками.

А вот если вместо пенсионера был бы руководитель бухгалтерского отдела торговой сети, стаж которого составляет 10 лет, а заработная плата – 65 тысяч рублей, то такой заемщик мог бы быть одобрен.

Хорошо, а что насчет второго метода? Как можно погасить ипотеку, а потом продать жилье?

  1. Получить рефинансирование на закрытие ипотеки, а потом из вырученных за продажу средств погасить кредит. В этом случае придется дополнительно платить проценты по потребительскому кредиту. Тем не менее, согласие банка не требуется. Если погасить в течение нескольких дней, то переплата будет крошечной. Правда, после продажи квартира может стоить дешевле, этот риск тоже надо учитывать.
  2. Взять у покупателя средства за счет аванса по договору купли-продажи. В этом случае после снятия обременения остаток по ипотеке заплатит покупатель. В этом случае надо два условия: наличие предварительного договора купли-продажи и смелый покупатель. В этом случае также нужно согласие банка, поскольку договор будет заключен еще до того. как будет снят залог.
  3. Договориться с покупателем, чтобы оставшиеся средства по ипотеке не были отданы лично вам в руки, а сразу перечислены в банк. Такой вариант также требует согласования с банком, то гораздо надежнее и для банка, и для вас. Эта схема отлично работает. И банки, и брокеры прекрасно понимают, как это делается.

В договоре ипотеки с конкретным банком возможны свои нюансы. То есть, запретить продать квартиру банк не может. Но ровно до тех пор, пока его устраивает человек, который решает ее приобрести. 

Сдать квартиру внаем

Такая ситуация случается довольно часто, и согласие банка здесь не требуется. Правда, в некоторых случаях это не работает. Если в договоре с банком отдельно прописаны правила сдачи жилья внаем, то именно они и будут действовать. То есть, если там прописано, что требуется согласие банка, то его и надо получить. А вот если соответствующего пункта нет, то тогда хозяин квартиры может распоряжаться собственностью так, как посчитает нужным.

Поэтому внимательно перед заключением ипотечного договора нужно читать договор. Ни в коем случае нельзя считать, что во всех договорах пишется одно и то же. Нет. Причем читать надо очень внимательно. Дело в том, что слов «наем», «аренда» или «сдача жилья» может не быть. Но там написано сложное для понимания предложения, что заемщик вправе передавать заложенное имущество во временное владение или пользование другим лицам только с согласия кредитора. Вот это то же самое. 

Если сдавать жилье без согласия кредитора, хотя оно нужно, то может быть несколько вариантов:

  1. Если банк не узнает об этом, то появится возможность выплатить ипотеку за счет платы за жилье.
  2. Если банк об этом узнает, то придется досрочно погасить задолженность.

Делать ремонт так, как захочется

Ремонт – это даже не прихоть, а обязанность собственника квартиры. Дело в том, что наличие ремонта непосредственно влияет на стоимость жилья. И если банк захочет ее продать, то, соответственно, он сделает это по самой высокой стоимости из возможных. 

При этом банк не может диктовать владельцу, какой именно должен быть ремонт. Например, он не имеет права указывать, каким должен быть цвет стен или пола. Правда, все переходит в залог банку.

Исходя из вышесказанного, при ремонте нельзя допускать снижения стоимости жилья. Вряд ли можно навредить банальной переклейкой обоев, а вот если надо делать серьезный ремонт, связанный с перепланировкой, то придется договариваться с уполномоченными органами.

Правда, это правило касается не только людей, которые оформили ипотеку, а и всех жильцов. Самовольно перепланировка проводиться не может.

А вот в случае законно проведенной перепланировки никаких проблем не может быть. Если банк будет пытаться ее запретить, то это будет нарушением прав потребителя. Правда, работы необходимо согласовывать с банком заблаговременно, если характеристики вдруг резко изменятся. Если такое правило есть, то оно также прописывается в договоре. 

Важно учитывать, что перепланировка изменяет объект залога. То есть, двухкомнатная квартира может стать трехкомнатной. Это может повлиять на стоимость жилья. В любом случае, обязательства такого нет, если иного не написано в договоре. 

Прописывать в квартире других людей

Все люди, которые являются членами семьи заемщика, могут пользоваться жильем. Другие родственники могут считаться членами семьи в случае, если собственник квартиры в качестве таких вселил их к себе домой. Помимо этого, вы можете позволять другим людям временно пользоваться помещением. 

Если человек проживает в помещении, об этом должно знать государство. То есть, он должен прописаться. Правда, такого слова, как «прописка», в законодательстве нет. Банк не может запретить другим людям прописываться в этом жилье. 

В случае регистрации другого жильца в квартире сотрудники МВД могут попросить подтвердить право проживания в квартире. Чтобы это сделать, необходимо предоставить договор между собственником и жильцом, свидетельство о рождении ребенка, письменное согласие собственника на вселение в его квартиру других людей. 

Иногда в договорах в ипотеке могут быть условия, что без согласия банка нельзя зарегистрировать кого-либо, кроме близких членов семьи. Правда, такого требования в законодательстве нет. В свою очередь, для банка самое главное, – чтобы своевременно вносились платежи. То есть, если в квартире не будут прописываться все, кому не лень, то тогда проблем не будет с пропиской.

Взять ипотечные каникулы

Каждый человек, в случае, если жилье единственное, имеет право не платить ипотеку в течение полугода. Это правило действует с 31 июля 2019 года. Раньше необходимо было индивидуально с банком договариваться об отсрочке платежей. Теперь же банк не имеет права отказать в этом. 

Правда, такое правило действует только в случае соблюдения таких условий:

  1. Жилье – единственное. 
  2. Кредит взят на недорогую квартиру (до 15 миллионов рублей).
  3. Ипотечные каникулы оформляются в первый раз.
  4. Заемщик находится в трудной жизненной ситуации: потерял работу (и стал на учет в центре занятости), получил инвалидность первой или второй группы, потерял трудоспособность на период больше 2 месяцев, существенно упал доход (из-за чего на ипотеку стало уходить больше половины), появились дети или другие иждивенцы параллельно со снижением дохода на 20 процентов и более.

Если оформить такие каникулы, то ничего с кредитной историей заемщика не случится. После окончания отсрочки, необходимо будет платить по обычному графику. Платежи, которые были пропущены за время каникул, необходимо будет заплатить все равно, но уже в конце кредита. Поэтому нужно будет позаботиться о том, чтобы накопить эти средства.

Добавить комментарий

Рекомендуем похожие статьи