Участник договора долевого участия (ДДУ) вправе передать свою долю в строящемся доме организации или третьему лицу, подписав договор уступки. В статье разберем, как оформляется уступка по договору долевого участия, как заключить договор уступки долевого участия и какие документы для этого необходимы, а также рассмотрим особенности уступки доли при частичной оплате ее стоимости.
Договор долевого участия (ДДУ): основные положения
Договор долевого участия – документ, согласно которому гражданин (или организация) приобретает у застройщика жилье в строящемся доме. Оплачивая стоимость, установленную договором, гражданин становится участником долевого строительства.
По завершению строительства застройщик и участник ДДУ подписывают акт приема-передачи объекта недвижимости, на основании которого участник оформляет право собственности на квартиру.
Подчеркнем, что действующее законодательство предусматривает обязательную регистрацию ДДУ в Росреестре. Для внесения в ЕГРН (Единый госреестр недвижимости) информации о договоре, участник обращается в территориальный орган Росреестра или МФЦ (Многофункциональный центр оказания административных услуг) со следующими документами:
- паспорт;
- ДДУ в 3-х оригинальных экземплярах;
- описание недвижимости (квартиры) с указанием его местоположения в объекте (доме);
- квитанция об оплате госпошлины, размер которой для физлиц составляет 350 руб.;
- заявление о регистрации ДДУ в ЕГРН ⇒ Заявление о госрегистрации ДДУ.
ДДУ подлежит госрегистрации в течение 7-ми рабочих дней (при обращении в Росреестр) либо в течение 9-ти рабочих дней (при оформлении документов через МФЦ).
ДДУ вступает в силу только после госрегистрации договора в ЕГРН.
Читайте также статью ⇒ «Регистрация договора долевого участия в Росреестре«.
Уступка по договору долевого участия: как оформить
Участник ДДУ может передать свою долю в объекте строительстве другому участнику, организации, третьему лицу. Основанием передачи выступает договор уступки права требования, который также называют договором цессии.
В рамках договора уступки, цедент (первоначальный участник) передает цессионарию (новому участнику) право требования задолженности у должника (застройщика). Долгом в данном случае выступает объект незавершенного строительства.
Когда можно заключить договор уступки по ДДУ
Уступка по договору долевого участия
Порядок уступки по ДДУ регулируется следующими законодательными актами:
- закон №214-ФЗ от 30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве»;
- ст. 382 – 390 ГК РФ.
Согласно вышеперечисленным нормативным документам, действующий участник ДДУ может передать свою долю в строительстве третьему лицу в любое время с момента заключения ДДУ и до подписания акта приема-передачи объекта завершенного строительства.
При определении периода, в течение которого возможно заключение договора уступки по ДДУ, сторонам следует обратить внимание на следующие моменты:
- Регистрация ДДУ. Участник может уступить свою долю в строительстве только при условии, что ДДУ прошел процедуру госрегистрации и внесен в ЕГРН. ДДУ считается зарегистрированным при наличии у застройщика и участника по экземпляру договора, на котором имеется специальная надпись Росреестра и отметка о регистрации.
- Оплата доли. Действующее законодательство позволяет уступать долю в строительстве при условии как полной, так и частичной ее оплаты. В случае если стоимость доли оплачена не полностью, в договоре уступки по ДДУ необходимо прописать условия перевода долга на нового участника строительства.
- Отсутствие акта приема-передачи. Если между застройщиком и участником долевого строительства заключен акт приема-передачи жилого помещения, то договор уступки заключить нельзя. В данном случае передача собственности осуществляется на основании стандартного договора купли-продажи при условии, что недвижимость зарегистрирована в ЕГРН в качестве завершенного объекта строительства.
Читайте также статью ⇒ «Расчеты по договору долевого участия: залог, неустойка, госпошлина«.
Стороны договора уступки по ДДУ
В общем порядке договор заключается между двумя сторонами – действующим участником ДДУ и новым собственником. Участия застройщика в подписании договора в качестве третьей стороны не обязательно, но допустимо. Как правило, в подобных случаях стороны информируют застройщика о смене участника ДДУ после заключения договора уступки, направляя в его адрес письменное уведомление.
Если стоимость доли оплачена участником не полностью, то заключается трехсторонний договор уступки (застройщик, действующий участник, новый участник). В соответствие с соглашением, участник ДДУ передает новому собственнику не только долю в строительстве, но и обязательства по погашению долга в установленном порядке.
Читайте также статью ⇒ «Налоговый вычет по договору долевого участия«.
Как оформить договор уступки по ДДУ
Уточнив необходимые детали и согласовав цену, стороны заключают договор уступки по ДДУ.
Договор заключается в свободной форме, с соблюдением основных требований ГК РФ.
Договор уступки по ДДУ должен содержать следующие обязательные реквизиты:
- наименование документа;
- дата, место составления;
- наименование сторон (наименование организации-застройщика, ФИО физлиц);
- ФИО представителя застройщика, документ, на основании которого он действует (номер, дата доверенности);
- адреса сторон (юридический адрес застройщика, адреса регистрации физлиц);
- паспортные данные физлиц, которые выступают сторонами договора (действующий и новый участники ДДУ);
- полные реквизиты застройщика.
При составлении договора стороны утверждают в документе следующие положения:
| № п/п | Раздел договора уступки по ДДУ | Содержание |
| 1 | Предмет договора |
Предметом договора уступки выступает часть имущественных прав в объекте строительства. В тексте договора необходимо указать следующую информацию квартире:
|
| 2 | Порядок расчетов |
В данном разделе договора стороны указывают:
|
| 3 | Обязанности сторон | В рамках договора уступки стороны обязуются произвести полную оплату по договору, предоставить необходимые документы, зарегистрировать договор в Россреестре, пр. |
| 4 | Ответственность сторон | Договор уступки по ДДУ должен содержать положения, касающиеся ответственности сторон за нарушение условий договора (штрафы, пени, неустойки, т.д.). |
Образец договора можно скачать здесь ⇒ Договор уступки доли в строительстве.
Регистрация договора уступки по ДДУ
После подписания договора уступки по ДДУ, соглашение подлежит обязательной регистрации.
Для внесения информации об уступке в ЕГРН стороны могут обратиться в орган Росреестра или МФЦ.
При обращении при себе необходимо иметь следующие документы:
- удостоверение личности заявителя;
- договор уступки по ДДУ (в 3-х оригинальных экземплярах);
- договор долевого участия (в одном экземпляре);
- описание недвижимости (квартиры) с указанием его местоположения в объекте (доме);
- квитанция об оплате госпошлин;
- заявление о регистрации договора уступки по ДДУ.
Договор уступки по ДДУ регистрируется в общем порядке – в течение 7-ми дней при обращении в Росреестр или в течение 9-ти дней при обращении в МФЦ.
Расчеты по договору уступки доли в строительстве осуществляются только после регистрации договора в Росреестре.
Частичная уступка по договору долевого участия
В последнее время в сфере долевого строительства участились случаи мошенничества, связанные с частичной уступкой права требования по ДДУ.
В соответствие со схемой аферы, частная фирма заключает ДДУ с застройщиком, на основании которого приобретает несколько квартир. В соответствие с ДДУ, фирма производит оплату частями.
После перечисления первоначальной оплаты, размер которой, как правило, не превышает 30%, фирма заключает с физлицами договора частичной уступки требования по ДДУ. Договора уступки заключаются с разными физлицами, отдельно на каждую квартиру. При этом, по договору уступки новые участники производят полную оплату по договору в пользу фирмы-прежнего участника ДДУ.
После получения оплаты от граждан по договору уступки, фирма исчезает, не погасив остаток долга перед застройщиком, в результате чего обязательства по выплате задолженности возлагаются на нового участника.
Для того чтобы не стать жертвой аферистов, государственные контролирующие органы не рекомендуют гражданам не заключать договора частичной уступки по ДДУ.
Загрузка...