Покупка квартиры через жилищный кооператив: альтернатива ипотеке

Далеко не каждый гражданин может позволить приобрести себе недвижимость, оплатив полную ее стоимость за раз. Поэтому в большинстве случаев речь заходит об ипотечном кредитовании. На сегодняшний день в Российской Федерации существует более сотни банковских организаций, предлагающих населению услуг по оформлению кредитов под залог приобретаемых объектов недвижимого имущества. Однако купить квартиру или дом, не имея при этом денежных средств на полную оплату сделки сразу, можно через жилищный кооператив. Этот вариант является отличной альтернативой ипотеки, который к тому же и выгоднее.

Жилищный кооператив — что это такое?

Жилищный кооператив — это некоммерческое добровольное предприятие, оказывающее гражданам, входящим в его состав, приобрести жилое недвижимое имущество за счет их же сбережений. Жилищные кооперативы — это официальные компании, вынесенные в отдельный вид организаций. Их деятельность напрямую регулируется действующим законодательством Российской Федерации.

Кооперативы бывают трех видов:

1. Жилищный.
2. Жилищно-строительный.
3. Жилищно-накопительный.

Деятельность первых двух осуществляется в соответствии с правилами, закрепленным в статьях 11 главы ЖК РФ от 29 декабря 2004 года (актуальная редакция документа от 28 июня 2021 года с добавочными корректировками от 1 июля 2021 года).

Такие организации вправе приобретать недвижимое имущество своим участникам только в определенных зданиях. Ранее они также были вправе работать со строящимися многоквартирными домами, однако с 25 декабря 2018 года данная возможность была законодательно нивелирована.

Деятельность жилищно-накопительных кооперативов регулируется отдельным законодательным актом: ФЗ-215 от 30 декабря 2004 года (актуальная редакция от 27 июня 2019 года).

В отличие от двух других видов накопительные кооперативы могут работать с многоквартирными домами без привязки к какой-либо конкретной организации-застройщику. Единственное условие, объект должен отвечать условиям государственной комиссии, чей владелец должен предварительно пройти ее.

Деятельность жилищных кооперативов

Вступление в жилищный кооператив начинается с заключения договора с гражданином. Согласно положениям этого документа клиент организации берет на себя обязательства по ежемесячному перечислению N-й суммы денег в счет фонда. В свою очередь, кооператив тратит резервы этого фонда, формируемого за счет платежей всех участников, на покупку им квартир. Эти денежные средства могут использоваться исключительно на эти цели. Контроль за деятельностью жилищных кооперативов и целевым расходованием финансов осуществляется Федеральной Налоговой Службой и Центральным Банком Российской Федерации.

Однако с отправляемых гражданами взносов часть средств идет на отдельный счет, использующийся для нужд самой организации. В их список входит арендная плата за офисы, реклама, оплата трудовой деятельности сотрудников и т.д. Естественно, что заключив договор с кооперативом, гражданин не сразу получает недвижимость. Его регистрируют в очереди. Место расположения в ней определяется легко: тот кто заключил договор раньше, тот и будет занимать первые позиции.

По факту подхода очереди гражданину выдается квартира. Однако в отличие от ипотечного кредитования, когда заемщик сразу же становиться собственником недвижимости, которую он передает в залог банку, квартира или дом, полученная через кооператив не передается во владение.

На нее оформляется договор аренды с обязательным выкупом. Фактически это можно сравнить с лизингом автомобилей. До момента, пока гражданин не выплатит полную стоимость выданного ему объекта недвижимого имущества, жилье находится в собственности кооператива.

Соответственно, если гражданин не справляется с исполнением взятых на себя финансовых обязательств, то с ним просто расторгается заключенный ранее договор об аренде. При этом для гражданина не последует никаких санкций, кроме выселения.

При расторжении договора, как по причине неплатежеспособности, так и по личному желанию гражданина, ему в полном объеме возвращаются ранее уплаченные им взносы. Только из них вычитается:

• сумма, уплаченная в качестве первоначального взноса за вступление в жилищный кооператив;
• суммы, уплаченные в качестве членских взносов (денежные средства, идущие не в паевой фонд, а отправляемые на нужды кооператива как организации).

Как приобрести квартиру или дом через жилищный кооператив?

Процесс приобретения жилого недвижимого имущества через жилищный кооператив можно разделить на следующие этапы:

1. Поиск подходящей организации.
2. Проверка законности деятельности кооператива.
3. Выбор квартиры.
4. Заключение договора и оплата первоначального вступительного взноса.
5. Ожидание очереди.
6. Завершение выплат.
7. Регистрация прав собственности на недвижимость.

1. Поиск кооператива

Ознакомиться со списком жилищных-кооперативов, имеющих все необходимые для ведения деятельности лицензии, можно на официальном сайте ЦБ РФ. Вся информация размещена в свободном доступе.

Узнать же фактическое качество работы организации легко с помощью отзывов. В сети без проблем можно их найти: социальные сети, сайты кооперативов, специализирующиеся на отзывах порталы и т. д.

На Заметку: С законодательной точки зрения гражданин никак не ограничен в вопросе выбора конкретного жилищного кооператива. То есть, покупатель проживать на территории Ленинградской области, заключить договор с кооперативом, расположенным в Санкт-Петербурге, а приобрести квартиру в Москве. Однако естественно, что с рациональной точки зрения это нецелесообразно. Рекомендуется выбирать кооператив или по месту текущего проживания, или по городу/району, где будет приобретаться недвижимость.

2. Проверка документов

Выбрав кооператив первым делом необходимо ознакомиться с его учредительными и отчетными документами. Гражданину следует проверить:

• выписку из реестра юридических лиц — запрашивается в ЕГРЮЛ;
• выписку из реестра ЦБ РФ — запрашивается в Центробанке;
• учредительная документация кооператива — запрашивается в самой организации (в большинстве случаев данные размещены в свободном доступе на сайте организации);
• финансовый отчет за последний календарный год (кооперативы обязаны публиковать его в открытом доступе на своих ресурсах в интернете);
• результаты ежегодный аудиторской проверки (также публикуются в сети в свободном доступе).

3. Выбор квартиры или дома

Обратившись в кооператив, гражданин сможет получить список многоквартирных домов, в которых можно приобрести квартиру при заключении договора с организацией. Там же можно ознакомиться с таким данными, как:

• примерный размер ежемесячного платежа (фактическая сумма зависит от стоимости жилья, размера первоначального взноса и срока действия заключаемого договора);
• итоговая стоимость квартиры;
• размер минимальной суммы первичного вступительного взноса (обычно 30-50%).

4. Заключение договора

После выбора квартиры гражданин может приступать к заключению договора. Для этого потребуется предоставить только паспорт и свидетельство ИНН. После подписания документа новоявленном участнику кооператива потребуется оплатить первоначальной взнос.

Далее ему остается оплачивать членские взносы (их можно платить как ежемесячно, так одним платежом за год) и ожидать своей очереди. Как только она дойдет до гражданина, ему будут переданы ключи от квартиры.

На Заметку: До момента полной оплате договора аренды с обязательным выкупом квартира будет находиться в собственности кооператива. Это означает, что гражданин, проживающий в помещении, будет обязан согласовывать с руководством организации всевозможные процедуры: ремонт, перепланировка, установка или замена счетчиков и других коммуникаций и т. д.

После окончания выплат кооператив передаст полные права собственности гражданину. Зарегистрировав их в ЕГРН гражданин станет единоличным владельцем жилья.

Что выгоднее: приобретение квартиры в ипотеку или через жилищный кооператив?

Сумма ипотечного кредита формируется по простой схеме: стоимость приобретаемого жилья плюс процентная ставка. Чем больше срок кредитования, тем больше переплата.

При приобретении недвижимости через жилищный кооператив проценты не начисляются и, соответственно, такая переплата отсутствует. Стоимость квартиры и сумма ежемесячного паевого платежа напрямую зависит от цены на один квадратный метр. То есть, чем больше увеличивается фактическая цена на недвижимость, тем больше денег должен внести гражданин.

Пример расчета:

• цена квартиры на момент заключения договора — 3 млн. руб.;
• площадь помещения — 40 кв.м.;
• сумма первоначального взноса — 1 млн. 500 тыс. руб.;
• срок рассрочки максимально возможный — 10 лет;
• цена квадратного метра в первый год — 65 тыс. руб.;
• цена квадратного метра во второй год — 70 тыс. руб.

В итоге:

1. Изначально выкупленная часть (коэффициент): 1 500 000 / 3 000 000 = 0,5.
2. Изначально выкупленная часть (площадь) 40 * 0,5 = 20 кв.м. 
3. Площадь, выкупаемая ежемесячно: 20 / 120 = 0,166 кв.м.
4. Сумма ежемесячного платежа в течение первого года: 65 000 * 0,166 = 10 тыс. 790 руб.
5. Сумма ежемесячного платежа в течение второго года: 70 000 * 0,166 = 11 тыс. 620 руб.

Таким образом, фактически уплаченная по окончании 10-летнего периода сумма за квартиру будет отличаться от изначальной цены. Однако итоговая переплата будет зависеть не от фиксированной процентной ставки, как в ипотечном кредитовании, а от цены квадратного метра жилья. Если судить по обычной тенденции, то с момента ввода в эксплуатацию цена растет, а потом останавливается или вовсе снижается. Не нужно проводить подробных расчетов, чтобы понять, что покупка квартиры через жилищный кооператив в любом случае выгоднее, чем в ипотеку. Для помещений с изначальной стоимостью в 3 млн. руб. в среднем экономия составляет 100-150 тыс. руб.