Московская семья взяла квартиру в ипотеку, отремонтировала ее, но вскоре суд постановил вернуть квартиру прежнему владельцу. Выяснилось, что покупатели стали жертвами мошенников и рискуют потерять квартиру и деньги. Юристы в разговоре с «Газетой.Ru» утверждают, что ни один агент не может гарантировать прозрачность сделки и отсутствие «мошенничества». Агенты по недвижимости также указали на важные детали, которые следует учитывать при покупке недвижимости.
«Квартиру не продавал, не умею ни читать, ни писать»
Мошеннические схемы на рынке недвижимости чрезвычайно распространены, и, как показывает практика, иногда при покупке дома можно остаться не только без денег, но и без квартиры, хотя все документы проверены и риэлтор «твой собственный”.
С такой ситуацией столкнулась москвичка Екатерина, историю которой рассказал «Газете.Ru» ее близкий родственник Николай Андреев (все имена изменены по просьбе собеседника). В феврале 2020 года женщина с мужем сняли квартиру в ипотеку. «Убитая» двухкомнатная квартира без балкона в спальном районе обошлась им в 7 млн рублей вместо среднерыночных 8 млн рублей.
Агент по недвижимости от имени покупателя проверил все документы и справки, они были верны. Тот факт, что сама продавец купила эту квартиру всего три месяца назад, не вызывал беспокойства, так как она была убеждена, что купила ее сыну в подарок, а он не хочет переезжать из Петербурга и делать ремонт. Банк также проверил квартиру и также заверил, что с имуществом все в порядке.
После установки новые владельцы начали ремонтировать, но вскоре начали происходить странные вещи. Сосед жильцов, увидев их, сказал, что хозяин квартиры «не может ее продать», но никак это не объяснил. Через некоторое время появился неизвестный мужчина, который представился бывшим хозяином и попросил показать ему квартиру, чтобы посмотреть, «как тут все обернулось». Хозяева отказались.
В июне 2020 года Екатерине пришла повестка из прокуратуры. Выяснилось, что предыдущий владелец квартиры, тот самый мужчина, который пришел «смотреть», просил взыскать свою жилплощадь из чужого незаконного владения, так как никому ее не продавал и был недееспособен на момент совершения сделки.
«Он сказал, что с детства инвалид: у него диагностировали умеренную умственную отсталость. Она говорит, что просто не могла продать квартиру, потому что не умеет ни читать, ни писать, хотя и связалась с Екатериной в социальных сетях.
Справки о психическом здоровье, которые он предоставил при продаже квартиры, оказались поддельными. Время продажи он, конечно, не помнит, а женщина, которая продала квартиру и тоже была признана ответчиком, просто исчезла», — говорит Николай.
После этого стороны предстали перед судом. Первые два заседания были отложены из-за отсутствия необходимых документов, следующие — из-за того, что у истца не было медицинских перчаток и его не пустили в зал. На следующее судебное заседание он не явился, не представив доказательств уважительности причины, но суд счел ее уважительной ввиду заявленного им диагноза.
Кроме того, истцу была назначена экспертиза в суде для подтверждения его недееспособности. Несмотря на то, что сторона подсудимых настаивала на стационарном лечении, они согласились только на амбулаторное лечение, не получив никаких возражений со стороны суда. В итоге первый иск был удовлетворен, и семье Екатерины пришлось вернуть ей квартиру, а деньгами и их возвратом должны заниматься сами ответчики, но уже через другой суд. Второго ответчика — продавца — до сих пор никто не может найти.
Сейчас адвокат Екатерины подал апелляционную жалобу, по факту мошенничества возбуждено уголовное дело. Квартира остается во владении последнего покупателя на время расследования.
Поскольку все в деле этой семьи сейчас зависит от результатов расследования мошенничества, прогнозировать дальнейшее развитие ситуации сложно, говорят юристы. Однако самым неутешительным вариантом считается то, что если продавец квартиры так и не будет найден, то для него все может закончиться потерей и квартиры, и денег.
Возможен «безболезненный» договор, но без гарантий
На рынке недвижимости, особенно в крупных городах, много мошенников, которые пользуются неграмотностью покупателей, покупающих дома, подтверждает риелтор Олег Бендриков. На практике он сталкивался и с подложными доверенностями, и с помещиками, состоящими на учете в психиатрических клиниках и скрывающими их, и с продажей квартир с лицами, состоящими на постоянном учете, и даже с продажей приватизированных квартир с лицами, имеющими право на постоянное проживание.
Во избежание проблем специалист советует максимально внимательно относиться к документам и непосредственно к самому продавцу.
«Чтобы купить квартиру и при этом сохранить ее после сделки, необходимо перед покупкой провести проверку для выявления существующих рисков», — говорит он.
В первую очередь нужно убедиться, что квартиру продают сами собственники, и что на квартиру не распространяются ограничения на регистрационные действия, а также отсутствие обременений, например непогашенной ипотеки. Для этого необходимо запросить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Также при встрече с собственником необходимо проверить действительность его паспорта (функция проверки списка недействительных паспортов РФ на сайте МВД) и сверить данные учредительного документа квартиры с выпиской ЕГРН.
Следующий документ, который необходим для совершения сделки купли-продажи – это выписка из домовой книги; из него можно узнать, кто прописан в квартире в постоянном или временном реестре. Также необходимо запросить у собственника справки об отсутствии долгов за коммунальные услуги, электричество и капитальный ремонт. В случае приобретения квартиры в ипотеку вам понадобится техническая документация квартиры, по которой можно сразу увидеть перепланировку: есть она или нет и легальна ли она.
Адвокат Сергей Черский также рекомендует обратиться к соседям или к участковому; в правоохранительных органах это называется «методом допроса». И еще он указывает, что самое главное – это контракт. В искусстве. 431 ГК РФ предусматривает, что каждый договор толкуется дословно, а потому должен быть императивным. Именно с их помощью в случае мошенничества продавца можно привлечь к ответственности. Кроме того, доверенность должна быть оформлена надлежащим образом.
«Если вы приобретаете недвижимость по доверенности, но не указываете, например, кто и как получает деньги, вы можете передать средства доверенному лицу, а собственник потом скажет, что он их не получал. Тогда сделка отменяется, и это будут их проблемы», — сказал адвокат.
При этом даже все эти меры предосторожности не гарантируют 100%-ной чистоты сделки, утверждал Черский.
В его практике был случай, когда продали не квартиру, а недвижимость. По документам все было чисто, продажа осуществлялась через задаток и продавец мог забрать деньги только после того, как покупатель получил недвижимость. Однако продавец подделал подпись покупателя, пошел в банк, забрал деньги, и покупатель потерял и то, и другое.
«Любую сделку можно оспорить в пользу продавца»
Дмитрий Островский, судебный юрист с многолетним стажем, напоминает, что юридическая чистота сделки — это всегда оценочное суждение, поэтому даже агент, взявшийся помогать продавцу или покупателю в сделке, не несет за нее юридической ответственности.
По словам эксперта, вся проблема в том, что ни один агент не имеет правоспособности проверять предыдущие сделки с недвижимостью. А так как по действующему законодательству РФ любая сделка может быть оспорена, агент может нести ответственность только за формальное соответствие условий своего поведения действующему законодательству.
«Люди думают, что если за дело берется агент по недвижимости или риелтор, то все точно будет в порядке. Но это не так. Агенты не могут проверить подлинность завещаний или свидетельств, они не могут гарантировать отсутствие других наследников в отношении этого имущества, они не могут проверить, состоял ли наследодатель в конкретном браке и когда он был разведен в предыдущий раз», — сказал Островский.
С каждым годом формы юридической проверки документов только сужаются и любая сделка, по сути, может быть оспорена в суде, отметил он.
Поэтому, если агент говорит, что гарантирует чистоту сделки, то он «мошенник или болтун».
«Даже преступники стараются максимально легализовать сделки и обращаются к авторитетным агентам, которые понятия не имеют, что с их помощью крутится какая-то схема», — говорит адвокат.
Загрузка...