Предположим, банк согласился выдать вам кредит, агент нашел подходящее жилье. Далее надо показать банку набор документов. И оценка недвижимого имущества – один из компонентов этого пакета. Когда банк выдает ипотеку, он сразу же берет себе квартиру до того времени, пока не будет погашена задолженность. Он как бы говорит: «Пока не вернешь все деньги, то квартира будет моей». Если заемщик по тем или иным причинам не платит, то квартира просто забирается, и банк ее может продать. В этом и фишка ипотеки. Квартира – очень привлекательный для покупателей актив, его запросто обернуть в деньги. Поскольку финансовые учреждения уверены в кредитах, то могут уменьшать проценты. Как раз по этой причине потребительский кредит имеет большую процентную ставку, чем ипотечный.
Банку важно, какое конкретно жилье покупается на 3 миллиона рублей: на нормальную квартиру или хижину. То есть, если он захочет продать жилье, то получится ли это сделать за 3 миллиона? И оценка как раз помогает получить ответ на этот вопрос. Что касается вас, то она также полезна. Ведь это – дополнительная гарантия, что объект действительно стоит столько, сколько за него просят.
Кто оценивает недвижимость?
Есть такая профессия, которая называется «оценщик». Эти специалисты как раз и занимаются оценкой недвижимости. Но они не могут проводить ее на свое усмотрение, поскольку их деятельность регулируется законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
В качестве оценщика может выступать как отдельный индивидуальный предприниматель, так и компания. Оценщик должен иметь:
- Номер и дату выдачи документа, который подтверждает квалификацию в области оценки.
- Информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков.
- Данные о полисе обязательного страхования гражданской ответственности.
- Стаж работы в оценочной деятельности.
В целом, банки обязаны принимать работу всех оценщиков. Тем не менее, финансовые учреждения дают возможность проводить оценку исключительно теми компаниями, которые пользуются у них доверием. Как правило, на официальном сайте можно получить информацию о том, какие конкретно оценщики принимаются этим банком. Так, Сбербанк сотрудничает с 256 специалистами, а банк «Возрождение» – лишь с 90.
Особенности выбора компании для оценки
Вам необходимо позвонить по списку оценочных компаний, которые вы нашли на официальном сайте. И нужно получить следующие сведения:
- В течение какого времени оценщик выезжает на место? Все хорошо, если до двух дней.
- Сколько времени уйдет на то, чтобы подготовить отчет? Как правило, до 5 дней.
- Какая стоимость оценки? Если говорить о Санкт-Петербурге, то средняя стоимость составляет 3000 рублей. В Москве же минимальная оценка составляет 2500. Средняя же будет дороже.
- Сколько нужно заплатить за вторую копию отчета? Оценщики создают одну копию по умолчанию. В некоторых случаях вторая стоит 500 рублей. Но в добросовестных компаниях это бесплатно. Поэтому рекомендуется сотрудничать лишь с теми оценщиками, которые не берут деньги за это.
Внешний вид отчета
Итак, оценка квартиры публикуется в виде отчета. Он хранится в распечатанном виде вместе с закладной на квартиру. В отчете должны быть указаны следующие сведения:
- Кто является заказчиком оценки и ее исполнителем.
- Какой метод использовался.
- Какая ситуация на рынке, где эта квартира продается.
- Сколько будет стоить продажа квартиры с торгов или по стандарту.
- Есть ли приложения к оценке. Они могут быть в виде документов или фотографий.
Когда получите отчет, убедитесь в том, что на нем есть печать и подпись. Иначе он не котируется. Кроме этого, должен быть одностраничный документ, описывающий отчет вкратце. Его необходимо отнести в банк вместе с отчетом.
Какая может быть стоимость?
Оценщику необходимо определить два вида стоимости недвижимости:
- Рыночную. Под ней подразумевается стоимость квартиры, которая продается без форс-мажорных обстоятельств или необходимости торопиться.
- Ликвидационная стоимость. Это цена, за которую реально продать жилье, если сроки поджимают.
Для расчета этих показателей, необходимо оценить квартиру и сопоставить стоимость на нее по похожим объектам.
Факторы, влияющие на рыночную цену
На рыночную цену оказывают влияние несколько факторов, которые будут рассмотрены ниже.
Район, в котором находится недвижимость
Стоимость квадратного метра от этого зависит непосредственно. Так, квадратный метр в Московском районе Санкт-Петербурга будет стоить на 20 тысяч рублей больше, чем в Невском. Если квартира расположена среди старых панельных домов, но при этом это – новостройка, она будет стоить меньше, чем аналоги в хорошем районе.
Технические характеристики строения
Сюда входят такие характеристики, как год постройки дома, когда осуществлялся капитальный ремонт, какое количество этажей в доме. По этому пункту на стоимость влияют всевозможные характеристики, начиная наличием мусоропровода и заканчивая тем, организована ли парковка.
Состояние квартиры
Сюда входит:
- Этаж, на котором она расположена.
- Количество комнат.
- Имеется ли ремонт.
Оценщик учитывает все детали, такие как освещение в квартире или наличие кафеля в ванной.
Также нужно обращать внимание на состояние квартиры. Так, если обои грязные, то тогда в отчете делается пометка, что квартира требует ремонта.
А вот стоимость обоев не влияет. Если они стоят 70 тысяч рублей, то они будут оценены, как «евроремонт», как и обои за 5 тысяч. Поэтому полная стоимость дизайнерского ремонта оценщиком включена не будет. Разве что может быть повышающий коэффициент на ремонт. Безусловно, это плюс. Но вовсе не такой, как его себе нарисовали владельцы квартиры, которые много сил и денег потратили на ремонтные работы.
Рынок недвижимости в данный момент
Он постоянно изменяется. Эксперт пытается оценить другие объекты, которые приблизительно схожи по характеристикам. Например, если оценивается однокомнатная квартира в монолитном доме, то и сравнивать необходимо с теми квартирами, которые имеют ту же площадь и расположены в том же доме, и приблизительно в таком же районе.
То есть, если приглашается оценщик для определения стоимости панельного дома, то ни о каком сравнении с кирпичным не может идти речи. Или же могут вводиться коэффициенты.
Как правило, используется не одна квартира такого же плана, а целых пять.
Определение ликвидационной стоимости
Чтобы определить ликвидационную стоимость, используются специальные формулы. Здесь необходимо учитывать эластичность спроса и стоимость денег во времени.
Пример определения эластичности спроса
Предположим, есть квартира с тремя комнатами. Она размещена в новостройке на первом этаже. Спрос на такое жилье будет небольшим, поскольку низкий этаж покупателям не нравится. Да и большой метраж – не каждому по душе. Поэтому если нужно продать эту квартиру за короткий срок, то придется очень сильно сбрасывать цену. Разница может составить 3 миллиона рублей. А вот однокомнатная квартира на среднем этаже в 5 минутах от метро востребована. Следовательно, ее можно продать очень быстро, и по рыночной цене.
Пример стоимости денег во времени
Когда мы говорим о больших деньгах и длительных временных промежутках, то нередко говорят о том, что они утрачивают свою ценность. То есть, рубль будет менее ценным через год по сравнению с тем, какой он сейчас. По этой логике делается следующее утверждение: лучше квартиру продать дешевле и сейчас, чем дороже и потом. Все из-за инфляции, политических рисков, человеческой смертности и так далее.
Когда продажа жилья осуществляется по ликвидационной цене, то гасится кредит, в первую очередь. Следовательно, чем выше ликвидационная цена, тем больше средств остается у заемщика на руках после того, как квартира будет продана. У бюджетной квартиры ликвидационная стоимость почти такая же самая, как рыночная. Ее продажа на рынке наиболее простая, поскольку есть спрос. А вот элитное жилье в новостройке продается долго, даже если предоставить скидку.
Можно ли повлиять на результат оценки
Выдача ипотечного кредита осуществляется с учетом рыночной стоимости объекта. Если владельцы жилья считают, что она стоит больше, чем оценочная компания, все равно отчет играет для банка первостепенную роль. Поэтому банк с радостью уменьшит размер кредита.
Если же вы считаете, что квартира стоит дороже, то нужно говорить не с банком, а оценщиком. Не нужно бояться ему сказать ту сумму, которую вы считаете. Нередко оценщики входят в ваше положение. Например, они могут поставить повышающий коэффициент на хорошую мебель для кухни или наличие полноценных пластиковых окон.
За счет повышающих коэффициентов можно увеличить стоимость квартиры на 600 рублей. Что касается перепланировки, то решение касаемо выдачи кредита на такую квартиру принимает только сам банк. Есть несколько других методов увеличения стоимости квартиры в оценке, но все они связаны с нарушением закона. Поэтому не стоит их затрагивать. Если банк об этом узнает, то помимо проблем с правоохранительными органами, будет поставлена негативная отметка в кредитную историю. Это приведет к тому, что другие банки уже не захотят давать вам кредитов.
Выводы
Давайте теперь немного подытожим полученную информацию:
- Узнайте подробности об услугах сразу нескольких оценщиков. Необходимо учитывать стоимость и сроки оценки. Для этого может понадобиться неделя и больше.
- Не стоит пользоваться услугами оценщиков, не имеющих аккредитацию или стажа. Лучше идти сразу к тем оценщикам, которым доверяет банк.
- Назовите желаемую сумму квартиры. Возможно, он захочет пойти навстречу.
- Предложите выслать фотографии. В некоторых случаях этого достаточно, чтобы составить отчет.
И, наконец, после оценки необходимо успеть купить квартиру за полгода. Иначе придется все делать повторно.
Загрузка...