Продажа недвижимого имущества (квартиры, доли, дома и т. п.) предполагает совершение сделки, заключение типового договора купли–продажи, передачу продаваемой недвижимости в собственность покупателю и, естественно, получение за это определенной суммы денег. Все это рассматривается как получение прибыли либо дохода продавцом (в данном случае – обладателем реализуемой квартиры).
Как обращает внимание Минфин РФ (письмо № 03-04-05/13521 от 02.03.2024), обложению НДФЛ подлежат все доходы физлица в денежном либо натуральном выражении согласно п. 1 ст 210 НК РФ. Материальная выгода как доход исключением не является – с нее также удерживают подоходный налог (ст. 212 НК РФ).
При этом продавец вправе воспользоваться имущественным вычетом суммой до 1000 000 руб. Вместо этого можно также уменьшить базу налога на фактические траты, связанные с приобретением продаваемого имущества, при наличии документального подтверждения.
Сумма прибыли, превысившая размер уже примененного вычета, облагается НДФЛ общеустановленным порядком. Как подчеркивает Минфин, подобный подход к предоставлению вычета останется неизменным вплоть до 2024 г.
Зам. директора Департамента Р. А. Саакян.
Итак, с полученной от реализации жилья (квартиры) прибыли надлежит исчислять и уплачивать НДФЛ. Т. е. к примеру, квартира куплена за 2 500 000 руб., а спустя год после этого продана за 3 500 000 руб. В предложенной ситуации имеет место превышение суммы реализации от покупки. Соответственно, с дохода удерживают НДФЛ.
Важно! Ставка налога на 2024 г. осталась без изменений: 13% (для резидентов) и 30 % (для нерезидентов).
Самоочевидно, прибыль от продажи недвижимого имущества может быть разной. Маленький доход от проданной квартиры (до 70 % от ее кадастровой стоимости на начало января года продажи) приравнивается к кадастровой стоимости (КС), помноженной на множитель 0,7. Т. е. для целей налогообложения на 2024 г. берут сумму: КС жилья * 0,7.
Пример 1. Калькуляция НДФЛ с КС проданной квартиры
Гражданин РФ Харитонов Р. Р., собственник, продал купленную им в 2024 г. квартиру в 2024 г. Для подсчета подоходного налога используются следующие условные данные:
- цена проданной квартиры: 2300 000 руб.;
- КС на 1 января года, в котором квартира была продана, а переход в собственность иного лица надлежащим образом зарегистрирован: 3200 000 руб.;
- снижающий множитель 0,7.
Документы, свидетельствующие о тратах по покупке, отсутствуют. Поскольку цена квартиры Харитонова Р. Р. при ее реализации небольшая, т. е. гораздо меньше кадастровой стоимости, то база налога определяется с учетом понижающего множителя 0,7.
Отсюда следует, что сначала калькулируется КС с применением понижающего множителя, а затем – сумма НДФЛ по ставке 13%. Цена, за которую продана квартира, при калькуляции, по сути, не понадобится.
| Показатели для подсчетов | Калькуляция базы налога
(КС с учетом множителя 0,7) |
Калькуляция НДФЛ для его удержания с дохода |
| КС на начало года продажи: 3 200 000 руб.;
множитель 0,7; ставка 13% |
3 200 000 * 0,7 = 2 240 000 руб. | 2 240 000 руб. * 13% = 291 200 руб. |
По результатам калькуляции получены следующие показатели: по базе НДФЛ (2 240 000 руб.) и собственно удержанной суммы налога (291 200 руб.).
Обстоятельства, при которых НДФЛ, продавая квартиру в 2024 г., не удерживают
Следует заметить, что некоторые граждане могут продавать свое жилье без уплаты налога и декларирования. Право на данную привилегию образуется, прежде всего, в зависимости от срока обладания продаваемым жильем.
Далее речь пойдет о квартирах, купленных физлицом по прошествии 01.01.2016. Прибыль, полученная от реализации такой недвижимости, не облагается НДФЛ, если та пребывала в собственности плательщика на протяжении учрежденного минимума в 3 года (36 мес.) и при этом выполняется одно из надлежащих условий.
| Условия для высвобождения от уплаты НДФЛ при продаже квартиры | ||
| Жилье перешло в собственность конкретного лица по наследству либо по дарственной от кровного родственника (члена семьи) | Жилье была передано в собственность плательщику по договору пожизненного содержания с иждивением |
Право собственности на нее обретено в связи с проведенной приватизацией |
Для жилья (и прочего имущества), купленного до 01.01.2016 также применяется 3-летний минимальный срок. При всех остальных обстоятельствах данный минимальный предел владения недвижимостью должен быть не менее 5 лет (равнозначно 60 мес.). Перечисленные нормы, начиная с 2024 г., касаются в равной степени резидентов и нерезидентов РФ – об этом свидетельствует ФЗ РФ № 424 от 27.11.2024.
Пример 2. Высвобождение от уплаты НДФЛ при покупке недвижимого имущества
У гражданина РФ Леваненко П. П. имеется в собственности квартира, которую он некогда купил, оформив сделку мартом 2015 г. Решив переехать, он продал ее в апреле 2024 г. Как определить, нужно ему исчислять с полученной прибыли НДФЛ либо нет? Для этого учитывают:
- Срок покупки квартиры: март 2015 г.
- Период владения ей: менее 5лет.
Таким образом, Леваненко П. П. приобрел квартиру до 01.01.2016, собственником которой являлся меньше 5 лет (48 мес.). По отношению к нему применяется 3-летний наименьший срок владения квартирой. Отсюда следует, продавец от уплаты НДФЛ высвобождается.
Вычет при продаже квартиры в 2024 г.: оформление, расчет
К сведению, вычет при реализации имущества, можно применять неограниченное число раз. Чтобы его получить, плательщик должен стандартно подать: 3-НДФЛ, документы, удостоверяющие право на льготу. Например, договор о сделке купли-продажи либо товарный чек, платежное поручение. Все зависит от того, какого характера вычет оформляется.
Калькуляция суммы имущественного вычета осуществляется также применительно к конкретной ситуации.
| Особенности оформления имущ. вычета при продаже жилья
на 2024 г. |
||
| Предельно допустимая величина вычета | Совладельцы продали квартиру, заключив один договор купли-продажи | Совладельцы квартиры продали свои доли по-отдельности |
|
1 000 000 руб. (и только для резидентов РФ) |
Предельная сумма вычета 1 000 000 руб. делится между совладельцами пропорционально их долям либо по согласованию между собой | Каждый владелец, оформивший отдельный договор купли-продажи, при реализации своей доли может претендовать на вычет 1 000 000 руб. |
По сути, физлицо может реализовать за год несколько квартир и иных объектов недвижимости. Это законом не возбраняется. Тогда установленный максимум по сумме вычета применяется совокупно по всей реализованной недвижимости, а не отдельно по каждому проданному объекту.
Обновленная форма 3-НДФЛ для декларирования доходов физлиц в 2024 г.
До того, как заплатить подоходный с продажи квартиры, плательщик должен представить ИФНС стандартно декларацию 3-НДФЛ. Делать это нужно по завершению года, в котором продана недвижимость. Т. е. доход за 2024 г. декларируют в 2024 г.
Что характерно: декларант самостоятельно калькулирует сумму НДФЛ к уплате, прописывает ее в отчетности, записывает в нее остальную необходимую информацию и представляет ИФНС.
Схему взаимодействия с ИФНС условно можно отобразить так: подача декларации – проверка ее налоговым инспектором – внесение правок по необходимости – уплата НДФЛ. Вместе с декларацией плательщик должен представить ряд подтверждающих доход документов.
| Что подать в ИФНС вкупе с
3-НДФЛ |
||||
|
личный паспорт плательщика |
договор купли-продажи |
правоустанавливающая документация (сведения из ЕГРН, ЕГРП, прочее) | платежные документы
(чеки, расписка, иное) |
дарственная (соглашение о приватизации, иное) |
Т. е. все перечисленные документы подавать в ИФНС не нужно. Пакет документации формируется применительно к конкретной ситуации. Например, если квартира передана в собственность по наследству, то нужно приложить свидетельство, удостоверяющее факт вступления в наследство и т. п.
С 2024 г. введен и используется новый формат декларации по НДФЛ. Бланк документа утвержден и представлен Приказом ФНС РФ № ММВ-7-11/569@ от 03.10.2024. Его можно найти, заполнить, отправить либо скачать на сайте ФНС РФ.
Обновленный вариант 3-НДФЛ значительно упрошен. Декларанту нужно заполнить титульный лист и два раздела. Расчет по имеющимся доходам относят к приложениям. Подать декларацию можно на бумажном носителе либо в электронном виде. Второй вариант предпочтительнее, т. к. он более оперативный, менее затратный и предусматривает отправку формы через личный кабинет пользователя на сайте налоговой службы РФ.
Задекларировать полученные от продажи квартиры доходы нужно успеть до конца апреля 2024 г., а заплатить НДФЛ – до 15.07.2024. Данные сроки применяются по декларированию доходов за прошедший 2024 г. За несвоевременную сдачу 3-НДФЛ можно схлопотать штраф (от 1000 руб.). При просрочке уплаты сбора начисляют пеню и тоже штрафуют (1/5 долга).
Распространенные ошибки при калькуляции НДФЛ с продажи недвижимого имущества
Ошибка 1. Как установлено, физлица (россияне, иностранные граждане, лица без гражданства, пребывающие не менее 183 дней в году на территории РФ) при продаже своих квартир могут снизить базу налога на сумму трат, связанных с ее приобретением.
Следует знать, что в качестве подобных трат учитываются: начальная цена приобретенной недвижимости, оплата услуг риэлторов, а также проценты по кредиту (ипотеке) при их наличии. Все понесенные расходы нужно будет подтвердить документально.
Ответы на часто задаваемые вопросы
Вопрос №1: Семья из трех человек приобрела квартиру в июне 2016 г. Когда ее можно продать так, чтобы не платить НДФЛ?
В рассматриваемой ситуации продать жилье без удержания НДФЛ можно будет только с июля 2024 г., не раньше.
Данный срок определен с учетом даты ее приобретения: квартиру купили после 01.01.2016 (июнем 2016 г.).
Вопрос №2: Освобождаются ли от НДФЛ в 2024 г. пенсионеры, продавая свои квартиры?
Нет. Отдельных льгот для них не предусмотрено. Поэтому по отношению к ним применяются общеустановленные нормы по освобождению от уплаты НДФЛ, которые зависят от минимального срока владения и способа приобретения ими продаваемого жилья.
Загрузка...