Нотариальное удостоверение сделок

Сделка представляет собой определенное действие физических или юридических лиц, влекущее за собой определенные последствия (установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей). Некоторые виды сделок стороны могут заключать только в присутствии нотариуса. К ним относятся такие виды сделок, нотариальное удостоверение которых требует закон, а также сделки, которые требуют удостоверения у нотариуса по условиям договора. В статье рассмотрим что собой представляет нотариальное удостоверение сделок и какие виды сделок требуют удостоверения в обязательном порядке.

Что такое нотариальное удостоверение сделок

Нотариальное удостоверение сделок представляет собой контроль законных прав на сделку и право сторон на ее совершение. Удостоверение производится нотариусами и уполномоченными лицами, у которых есть права на данное действие. Удостоверение документов нотариусом позволяет облегчить лицам доказать свои права в случае их ущемления. Содержание соглашение, место и дата его проведения, намерения сторон и иные условия, которые официально заверяются нотариусом, определяются как верные и бесспорные.

Важно! Обращение в нотариальную контору для заверения сделки позволяет облегчить сторонам доказывание своих прав, так как содержание, место и время заключения сделки, намерения сторон и иные обстоятельства, подлежат фиксации нотариусом.

Нотариусом заверяются письменные соглашения. В данной форме они совершаются путем составления документов, которые подписывают участвующие в нем стороны. В соответствии с действующим законодательством, нотариус отвечает материально за те действия, которые совершены при оформлении договора. С целью заверения копий документов и оригинальной подписи, нотариусы ставят на документах удостоверительные подписи.

Какие сделки требуют нотариального заверения

Удостоверение сделки у нотариуса является обязательным во всех тех случаях, которые предусматриваются действующим законодательством. К ним относят сделки с недвижимостью, залогом, долями и компаниях и др. Кроме того, стороны договора вправе самостоятельно потребовать нотариальное удостоверение сделки.

Важно! При заключении какой-либо сделки, компаниям следует обратить внимание, какие требования предъявляются к ее заключению. В первую очередь следует определиться с тем, не относится ли данная сделка к тем, что требуют обязательного удостоверения у нотариуса. Причем также следует помнить, что обязательное удостоверение сделки будет не только в том случае, если это предусмотрено законодательством, но и если это предусматривается условиями договора.

В первую очередь, требование об обязательном удостоверении сделки у нотариуса касается сделок к недвижимостью. Также удостоверения потребуют сделки купли-продажи долей в ООО. Кроме того, обязательного нотариального удостоверения потребуют сделки в соответствии с договорами, заверенными у нотариуса (Читайте также статью ⇒ Контролируемые сделки).

Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью

Обязательному нотариальному удостоверению подлежат следующие сделки с недвижимостью, если (218-ФЗ):

1. При заключении сделки происходит отчуждение доли в праве общей собственности на недвижимый объект. Например, недвижимость дарят, обменивают, продают и др. Но данное требование не касается сделок с земельными долями, собственностью паевых инвестиционных фондов, а также объектов, приобретаемых с целью включения в данный фонд.
2. Сделка заключается в отношении недвижимого объекта, распоряжение которым производится на условиях опеки. Кроме того, нотариального удостоверения также потребуют договора по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершенному лицу, либо ограниченно дееспособному лицу.

Важно! С июля 2016 года была отменена необходимость нотариального удостоверения сделок по отчуждению земельной доли. То есть удостоверению у нотариуса не подлежат сделки купли-продажи, обмена, дарения и т.д. по отчуждению доли земли.

Сделки по уступке прав и залог

В некоторых случаях нотариального удостоверения потребуют сделки, связанные с уступкой права и залога. На это будет оказывать влияние формы исходных сделок. Среди таких соглашений выделят:

1. Договор залога, с тем условием, что залог оформляется для обеспечения договора, подлежащего нотариальному заверению.
2. Договор залога, в том случае если стороны сделки предусматривают возможность обращения взыскания на предмет залога по нотариальной надписи, без необходимости обращения в суд.
3. Договор цессии, если тот договор, на котором он основан, подлежал нотариальному заверению.
4. Договор перевода долга, если первичный договор был заверен у нотариуса.
5. Предварительный договор, если основной предусматривает нотариальное заверение.
6. Соглашение об изменении условий договора/о расторжении, если при заключении имело место нотариальное удостоверение.

Сделки с долями ООО

Нотариальная форма договора также предусматривается по операциям, совершаемым с долями ООО. Обязательного нотариального удостоверения потребуют:

1. Договор по отчуждению доли в ООО/части доли в ООО.
2. Договор залога доли в ООО/части доли в ООО.

Когда вторая сторона договора может требовать нотариальное удостоверение сделки

Как уже отмечалось выше, нотариальное удостоверение сделки может потребоваться не только в соответствии с нормами закона, но по желанию одной из сторон. Данное условие стороны вправе указать в заключаемом соглашении. Возможность включения указанного условия в соглашение не будет зависеть от того, необходима ли в последствии его регистрация или нет.

Положительные стороны нотариального удостоверения сделки

Выбор сторонами нотариальной формы заключения сделки дает сторонам следующие преимущества:

1. У нотариуса можно получить разъяснения условий соглашения, права и обязанности каждой стороны. Если в соглашении просматривается дисбаланс интересов, то нотариус обязательно укажет на это.
2. Нотариальное удостоверение договора позволяет получить дополнительную гарантию от возможного оспаривания. Если нотариусом подтвержден данный факт, то его не потребуется отстаивать в суде. Исключением будут являться такие случаи, при которых данный факт был опровергнут в установленном порядке.
3. Именно нотариус несет полную имущественную ответственность в том случае, если при совершении нотариального заверения будет причинен имущественный вред.

Отрицательные стороны нотариального удостоверения сделки

Несмотря на то, что нотариальное удостоверение имеет массу преимуществ, недостатки выделить также можно. В первую очередь следует отметить то, что нотариальное заверение потребует как дополнительных денежных затрат, так и дополнительного времени. Прежде чем удостоверить сделку, нотариусом будет проводиться проверка правоспособности сторон и полномочия их представителей. Все это займет определенное время и потребует личного посещения нотариальной конторы.

Последствия в случае нарушения обязательства по нотариальному удостоверению сделки

Если нормами законодательства или условиями договора предусматривается нотариальное удостоверение сделки, но нарушать данное требование нельзя. Несоблюдение данного требования приведет к тому, что договор будет признан ничтожным (163 ГК РФ). Если от заверения сделки у нотариуса уклоняется одна сторона, то вторая вправе обратиться в суд для признания соглашения действительным. В данном случае та сторона, которая необоснованно уклонялась от посещения нотариуса, обязана будет компенсировать все убытки, связанные с задержкой заключения сделки.

Ответы на распространенные вопросы

Вопрос: Нужно ли удостоверять у нотариуса сделки по имуществу паевых инвестиционных фондов?

Нет, с июня 2016 года не требуется удостоверять у нотариуса сделки, связанные с имуществом паевого инвестиционного фонда, а также с приобретаемым имуществом с целью включения в данный фонд.