Расчет неустойки по договору долевого участия

Не многие знают, что законодательные нормы Российской Федерации защищают долевых участников строительства в ситуации, когда срок сдачи объекта, описанные в договоре, нарушается или выполняется со значительным оттягиванием сроков. Расскажем в статье, как рассчитывается неустойка по договору долевого участия.

Правила расчета пени по договору неустойки

Согласно части 2 статьи 6 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ проводится расчет возмещаемой пени в размере одной трехсотой части от установленной законодательством ставки рефинансирования. Часто возникают ситуации, когда установленная ставка проводится по устаревшим нормам.

Согласно указу Министерства Финансов, ключевая ставка рефинансирования с первого января 2016 года увеличена до десяти процентов против 8,5 % ранее. Читайте также статью: → «Текущая ставка рефинансирования ЦБ РФ на 2016 год: таблица изменений». Теперь этот показатель приравнивается к основной ключевой ставке Центрального Банка России. Пеня должна начисляться за каждый день прострочки сдачи объекта.

Важно: момент начала начисления пени описывается в каждом заключаемом договоре долевого участия, при этом срок начала и размер пени может быть оговорен в добровольном порядке без подачи заявления в суд. Перед процессом судебного разбирательства в обязательном порядке следует обратиться с письменным заявлением в компанию – застройщика с требованием возмещением ущерба и выплаты ежедневной пени с описанием ее размера на дату прострочки (а не дату заключения договора).

Как менялась ставка рефинансирования:

Как рассчитать стоимость неустойки

Размер неустойки рассчитывается исходя из действующего законодательства по пункту 2 статьи 6, 214-ФЗ.  Выше оговаривалось, что на сегодняшний день установлена норма размера пени в одной трехсотой доле от ставки рефинансирования. На сегодняшний день подобные расчеты проводятся по следующей формуле:

Указанная стоимость застройки в договоре умножается на цифру ставки рефинансирования от Центрального Банка России с последующим делением на цифру 300 и умножением на количество дней прострочки (если вы желаете определить общую сумму задолженности компании – застройщика от даты прострочки до определенной даты). Чтобы выяснить ежедневную пеню, то умножать в конечном итоге нужно на цифру 1 (один день).

Например: 5 000 000 рублей (сумма договора, указанная в договоре) * 10% (ставка рефинансирования – ключевая ставка) \ 300 * 1 (один день) = 16 666 тысяч рублей в день начисленной законодательством пени от застройщика.

Если вопрос о неустойке решается в судебном порядке, то  у вас всегда есть возможность заявить о дополнительном взыскании материального или морального  ущерба, который может быть связан с дополнительными тратами на период нарушения сроков сдачи объекта строительства. При подаче иска в суд вы можете дополнительно предоставить:

• Основное требование о выплате установленной нормой неустойки
• Моральное возмещение за долгосрочное нарушение сроков сдачи
• Штраф за неустойку, плюс возможное возмещение трат, связанное, например, с проживанием в городе застройки на период завершения строительства после нарушения условий договора.

Как менялась ставка рефинансирования в 2016 году:

Процесс судебного решения о неустойке

Для того чтобы документально подготовиться к судебному решению этого вопроса о требовании выплаты суммы неустойки, необходимо подготовить следующие два основные документа:

• Основной договор о долевом участии в строительстве недвижимого имущества с установленной суммой стоимости и сроками сдачи объекта (оригинал).
• Квитанции, счета и прочие письменные доказательства того, что вами была оплачена вся сумм долевого участия до момента начала нарушения сроков.

Дополнительно вам необходимо знать, что существуют отдельные нормы законодательства, которые регулируют судебный процесс по данному вопросу. Различаются они исходя из конечной цели участия в долевом строительстве: цель получения финансовой выгоды в процессе занятии предпринимательской деятельностью или же личные цели для получения личной жилой площади. В последнем варианте суд будет руководствоваться несколько иными нормами закона согласно от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей».

В чем отличие для того, кто дает судебный иск:

• В случае если дело касается личного жилого имущества и сумма неустойки не выше одного миллиона рублей, то истец не оплачивает государственную пошлину в суд.
• При подаче заявления по делу личного недвижимого имущества, срок сдачи которого нарушен, вы можете подавать заявление по месту вашего жительства, а не по месту юридической регистрации ответчика.
• Возможность получить до половины суммы от неустойки в качестве штрафа. Например, если установленная судом сумма неустойки равна одному миллиону рублей, то вы можете взыскать дополнительно полмиллиона рублей штрафа.
• Есть возможность подавать в иске и сумму морального возмещения, что описано выше.

Расторжение долевого участия по договору

В некоторых случаях вы можете совершить одностороннее расторжение договора о долевом участии в вашу пользу без потери доли имуществ или неустойки. Этот вопрос регулируется согласно статьи 9 214-ФЗ. Договор  имеет право быть расторгнут при соблюдении следующих условий:

• Если объект долевого строительства не был передан участнику долевого строительства точно в срок, что установлен в договоре. При этом срок просрочки должен превышать два календарных месяца.
• В случаях, когда застройщик отказывается выполнять положенные обязательства, описанные в договоре, а также условия согласно статьи 7 214-ФЗ.
• Существенные и заметные отклонения в качестве постройки, если это может быть доказано экспертной службе. Часто для этого служит повод различия технического плана и реальных элементов стройки или ее качества.

При наступлении следующих условий и возникновения ситуаций, когда:

• Если можно установить экспертным путем, что процесс строительства недвижимого имущества не может быть сдан в срок, что был ранее установлен в договоре.
• Значимое изменение параметров строительства недвижимого имущества, которое входит в договор долевого участия. Также это возможно, если в ходе строительства были изменены технические параметры или планировка недвижимого имущества.
• Если в процессе строительства было или предусмотрено изменение целевого назначения недвижимого имущества, что находится в долевом участии. Например, при заключении договора на строительство жилого дома, происходит переоформление и половину дома уходит под промышленное целевое назначение.
• Иных условий, что установлены действующим законодательством. В юридическом опыте наиболее легко доказать вину застройщика, если он нарушил сроки сдачи недвижимости более чем на два месяца.

Возможные ответные меры застройщика

Каждому, кому необходимо судебное решение этого вопроса, следует знать основные ситуации обмана застройщиком суда. При этом некоторые действия застройщика, связанные со значительным уменьшением суммы неустойки, связаны с проведением следующей операции:

Во-первых, с момента, когда застройщик получает акт разрешения на введение недвижимого имущества, находящегося в процессе строительства, гораздо раньше, чем закончится сам процесс строительства. С момента получения этого акта застройщик может вызвать долевого участника для подписания им акта передачи. Но в момент, когда вы приходите после пришедшего заявления, вам утверждают, что письмо отправлялось по ошибке, а объект готов будет только в ближайшее время.

Далее, вы ожидаете еще определенное время, но по истечении двух месяцев застройщик может составить акт о передаче в одностороннем порядке без ведома долевого участника. Уже в момент начала судебного разбирательства, этот акт предъявляется, как основное доказательство о дате сдачи объекта в одностороннем порядке. При этом неустойка рассчитывается именно с этой даты, а не фактического времени начала нарушений условий договора. Читайте также статью: → «Счет 76.2 учет расчетов по претензиям. Пример, проводки».

Это может приводить к значительным финансовым потерям долевого участника (сумма за два – три месяца может достигать сотен тысяч рублей).

Как защититься от ответных мер застройщика

Вышеописанные схемы необходимо знать и учитывать их в процессе ведения судебного разбирательства. Важно помнить, что все процессы передачи документации и подписания актов должны сопровождаться дополнительными актами. Например, если вы принимаете и подписываете передаточный акт, не удостоверившись о ходе строительства, то в обязательном порядке составляйте отдельный документ, где будут описаны сроки и дата подписания вышеописанного акта.

Оригинал сохраняйте у себя. Это позволит вам избежать в дальнейшем не добросовестных и неверных заявлений застройщика. Попытка фиксации первоначального подписания акта или отказа его выдачи от застройщика – это еще один способ заиметь физические доказательства о том, что застройщик имел намерение выдачи фиктивного акта в момент, когда процесс строительства не был завершен.

Что еще нужно знать о неустойках

Существует норма законодательства, когда суд вправе назначить уменьшенную сумму неустойки, если это будет соответствовать с теми размерами ущерба, что были нанесены при нарушении срока сдачи недвижимого имущества.

Часто бывает сложно опровергнуть тот факт, что сумма ущерба, просчитанная в вышеописанной норме, является завышенной. Поэтому суды устанавливают реальные суммы морального и материального ущерба, что могут достигать лишь одной десятой доли стоимости, вышедшей по законной формуле.

Однако суды в таком случае часто руководствуются уже не действующими нормами законодательства, что были изменены в 2015 году. Теперь застройщику в случае требования уменьшения суммы неустойки необходимо доказать, что имена уменьшенная сумма – законна и для этого есть конкретные документальные основания.

Обычно они подобной юридической доказательной базой не владеют, а все решения можно оспаривать.

Пять наиболее актуальных вопросов о долевом участии и судебном решении этого вопроса

Вопрос №1. Существует ни норма, согласно которой застройщик имеет право законного переносить срок ввода недвижимости в эксплуатацию, который выходит за рамки установленного договором.

Да, подобная норма применяется. Но застройщик обязан это сделать своевременно и, в таком случае, желательно подписать соответствующий акт.

Вопрос №2. На какие положения законодательства необходимо ссылаться, если нужно направить письмо (заявление) застройщику о добровольной выплате неустойки, так как процесс строительства идет к завершению, но примерный срок просрочки составил 4 месяца.

При подаче соответствующего заявления руководствуйтесь нормам  ст. 6 Закона N 214-ФЗ, статьи 309, 310 ГК РФ.

Вопрос №3. Имею ли я право в случае возникновения нарушений договора со стороны застройщика, требовать у него в судебном порядке возмещение ущерба, связанного с проживанием в городе, где проходит строительство.

Да, вы имеете право подавать заявление в суд с указанием дополнительной суммы возмещения средств помимо основной неустойки. Но исход будет проводится только по рассмотрению суда. Читайте также статью: → «Претензия о взыскании задолженности (скачать бланк)».

Вопрос №4. При подаче заявления в суд на принудительное возмещение ущерба от застройщика я, как истец, могу руководствоваться теми же законодательными нормами, что были описаны в заявлении к ответчику о добровольном погашении неустойки?

Да, вы можете указывать следующие нормы законодательства РФ: статья 28 Закона от 07.02.1992 N 2300-1.

Вопрос №5. К  моему счастью, застройщик выплатил всю сумму неустойки, указанную в решении суда. Однако сам факт передачи средств был произведен спустя два месяца от решения суда, несмотря на заявления исполнительной службы. Объект на данный момент еще не сдан. Можно ли подавать повторное заявление, чтобы застройщик доплатил неустойку за те два месяца, за которые он не выполнил решения суда.

В таком случае застройщик может быть привлечен к уголовной ответственности за уклонение выполнения решения суда. Настаивайте на добровольной оплате, цитируя законодательство.