Тем, кто планируют в ближайшее время приобретать недвижимость, следует знать определенные нюансы, чтобы избежать проблем.
В первую очередь, разберемся с определением «должной осмотрительности» – набором действий, предпринимаемых перед заключением сделки, по исключению проблемных ситуаций с объектом сделки. В законе данная формулировка не указана, но есть «добросовестный покупатель».
Речь идет о покупателе, который до проведения сделки проявляет ту самую должную осмотрительность – проверяет документальную базу перед покупкой недвижимости. Но в действительности одной проверкой документов обходиться не стоит. Если бы все было так просто, то покупателей не лишали бы квартир так часто.
На протяжении долгого времени в ГК «добросовестный покупатель» употреблялся лишь в ст. 302. В ней говорится, что если купить квартиру у лица, у которого не было права ее продавать, то имущество могут вернуть законному владельцу только в случае потери имущества не по его вине. Например, если сделка сопровождалась угрозами собственнику или подделкой документов.
Если покупатель не мог знать, что реализация недвижимости проходит с нарушениями закона, то он признается добросовестным. На деле свою добросовестность в таких случаях зачастую приходится доказывать в судах, чтобы не потерять недвижимость.
Во избежание проблем в дальнейшем, нужно обязательно выполнить следующие условия:
- изучить все документы на недвижимость: начиная от БТИ и заканчивая выпиской из домовой книги;
- выяснить способ приобретения жилья продавцом недвижимости;
- выяснить, на законных ли основаниях собственник распоряжается недвижимостью, его дееспособность (состоит ли на учете в психоневрологическим диспансере);
- проверить, продает ли он квартиру по рыночной цене;
- познакомиться с полной выпиской ЕГРН: нужно заказать ее из самого Росреестра.
Материал написал на основе определения Верховного суда РФ № А40-157934/2015.
Загрузка...