Налоги при продаже коммерческой недвижимости юридическим лицом

Налогообложение в коммерции занимает чуть ли не основную роль, так как любое нарушение в данном вопросе непременно приводит к штрафам от налоговиков. Что касается продаже зданий, используемых в бизнесе, это тема также подлежит детальному изучению. В приведенной статье рассмотрим налоги при продаже коммерческой недвижимости юридическим лицом и какие существую ставки.

Налогообложение продажи коммерческой недвижимости

Знайте, что законом предусмотрена покупка коммерческого объекта всем юридическим и физических лицам, имеющих регистрацию ИП. Приобретаемое здание при этом может быть чем угодно. Рассмотрим в таблице особенности коммерческих объектов.

Важно! Запомните эти критерии, так как они действуют к объектам жилого фонда россиян. Нерезиденты уплатят в казну от продажи ровно треть.

Под понятие коммерческой недвижимости подпадают здания, земля и сооружения, применяемое в бизнес-деятельности. Главное требование к нежилому фонду – это то, что он не предназначены для постоянного жилья в нем. Отбросьте из этого правила гостиницы и отели, потом как люди живут там на временной основе (п. 1 ст. 248 НК РФ). К бизнес-деятельности можно отнести:

• недра;
• водные бассейны;
• лесной массив.

Налогообложения нежилого фонда ИП

Предприниматели, зарегистрированные в налоговом органе, уплачивают такие налоги с продажи:

• 13% для общей системы;
• 6% для упрощенцев от прибыли. 15% от дохода, очищенного от затрат по сделке с таким объектом.

Перед тем как готовится сделка, собирается пакет бумаг и после этого выясняется налоговая ставка и кадастровые документы. Эту процедуру можно вменить оценщику и заплатить за отчет. Риелтор берет за свои услуги только по факту совершения сделки. Оптимизировать налоги возможно путем отчислений по сумме затрат. Исчисление производится из общих доходов вычитанием затрат. Бухгалтер занимается исчислением причитающейся к уплате в казну величины налогов и всех понесенных при этом затрат. Такие затраты могут предполагать проведение косметического или же капремонта в зависимости от того, в каком состоянии находится здание и на каких условиях его продают. После передачи здания новому собственнику сдается налоговая декларация. Проведенная сделка находит свое отражение в таких бумагах:

• бухбаланс;
• выписки из реестров;
• банковская выписка.

Часто задаваемые вопросы

Вопрос №1. Сколько потребуется заплатить с недвижимости, не участвующей предпринимательской деятельности?

Обычное физлицо самостоятельно исчисляет и уплачивает в казну 13-типроцентный налог от продажи по рыночной или кадастровой стоимости объекта. Рекомендуется ознакомиться с налоговыми вычетами, право на которые появляется и лица после такой продажи (Письмо Минфина № 04-04-05/14057).

Вопрос №2. Что делать с продающемся объектом, эксплуатирующимся для получения заработка?

В сложившейся ситуации налог останется на прежнем уровне, но есть существенное отличие. Реализовать свое право на вычет уже не получится. Все налоговые обязательства перед бюджетом является прерогативой лица и оно обязано до 30 апреля направить налоговикам декларацию (ст. 217 НК РФ).

Ошибки при продаже коммерческого объекта

Ошибка №1. Часто все субъекты хозяйствования принимают на свой счет общие правила налогообложения продаваемых бизнес-объектов. Однако, только предприниматель, владеющий объектом недвижимости, но не использующий его в своем бизнесе, будет пользоваться общими правилами налогообложения, а именно 13 %. Полученная выгода декларируется в бланке отчета 3-НДФЛ.

Ошибка №2. Исчисление налога по ставке 13 % для объекта бизнес-деятельности. Это самое большое заблуждение, так как здесь расчет стоит производить по другим критериям относительно действующей к лицу схемы налогообложения:

• общей;
• упрощенной.

Задекларировать доход потребуется в форме бланка декларации. Налоговый режим может предполагать уменьшение величины перечисления ИП на сумму обязательств по расходам. Запомните, что юрлицо также уменьшает свои платежи посредством выбранного режима налогообложения. Общая система юрлица предусматривает уплату им в казну налог на прибыль, очищенного от амортизационных и произведенных затрат (ст. 247 НК РФ).

Пример #1. Описание процесса продажи.

Налоги при продаже коммерческой недвижимости юридическим лицом имеют свои особенности. ООО “Астарта” решило продать свой второй магазин по продаже хозтоваров. Рассмотрим этот процесс пошагово. Вообще ООО “Астарта” сначала нужно объявить стартовую стоимость продажи, определить которую поможет оценщик или сделать это возможно самостоятельно, изучив рынок недвижимости. ООО “Астарта” решило воспользоваться услугами риелтора, чтобы не тратить свое время на поиск покупателей и подготовкой к сделке. Итак, процесс затрагивает такие этапы:

Шаг 1 – Направить объявления в СМИ, интернет-ресурсы, газеты с целью продажи такого магазина. Со стороны покупателей можно отметить целевое назначение для передачи в аренду или использовать под офис.

Шаг 2 – Подготовка всей документации. ООО “Астарта”  решило проверить реальность и правдивость правоустанавливающих документов. Так, к примеру, с магазином все в порядке, но за время использования его в бизнесе была достроена неузаконенная подсобка. Риелтор занялся процессом получения на нее бумаг в БТИ.

Шаг 3 – ООО “Астарта” с риелтором и пакетом бумаг направился к нотариусу на заключение договора купли-продажи с покупателем. Нотариус изучает все поданные на сделку бумаги (ст. 550 ГК РФ).

Шаг 4 – Нотариус вносит изменения по продаваемому магазину в Росреестр прав собственности. Запомните, что свидетельства о праве собственности не выдаются, а права доказываются выпиской из ЕГРН.

Особенности, возникающие после продажи

После того, как недвижимый объект продан, может возникнуть некий ряд ситуаций. Учтите эти факторы и примите к использованию:

• заниженную цену сделки обложат штрафом, и сторонам все равно придется возместить сумму недостачи до рыночной стоимости;
• не скрывайте того, что объект уже не находится в Вашем владении, так как информация из реестра вскоре развеет эту тайну;
• уполномоченные лица занимаются проверкой заявленной продажной стоимости, поэтому таким образом не получится снизить сбор в казну и это не самый лучший вариант утаивания полученного дохода, так как подобная махинация будет непременно раскрыта;
• проверяющие лица вправе направить факт выявления ими неполной оплаты за проданный объект для разбирательства в суде. Жизнь доказывает факты взыскания средств до полной суммы по решению суда.

Процедура оптимизации налогов

Как оптимизировать налоги для перечисления их в казну можно решить по правовому статусу. Предлагаем разобраться с основными моментами для минимизации своих налоговых обязательств пред бюджетом после отчуждения зданий:

1. Как минимум год Вам запрещено использовать такой объект для извлечения и него прибыли. Таким образом, посредством вычетов снижается налог к перечислению ( пп.1 п. 1 ст. 268 НК РФ).
2. Зарегистрируйте на себя ИП с наиболее подходящей для Вас системой налогообложения для подачи отчетов налоговикам (п. 3 ст. 268 НК РФ).

Не лишним станет обращение за консультацией к грамотному юристу. Он должен Вам помочь разобраться в вопросах документации и снижения налоговых обязательств всеми законными путями. Именно налогооблагаемый режим позволяет существенным образом сократить сумму налога. Субъекты ведения бизнеса на общей системе обязаны перечислить в казну налог на прибыль в размере 20 %. НК РФ приготовил для читателей массу решений для снижения налога. Среди них:

• учет затрат на покупку и временное содержание объекта;
• уменьшение стоимости амортизации продаваемого объекта.

Некоторые режимы оговаривают возможность отказа от затратных мероприятий при исчислении платежа в бюджет. Свои налоговые обязательства Вы уже не сможете снизить по понесенным до момента продажи расходам. Помните про этот нюанс, если Вы готовитесь продать свое имущество. Упрощенцы перечисляют в казну ровно 6% от суммы продажи. Иной процент в размере 15% платят между показателем от ценой приобретения объекта в свое время и за сколько она выставлена на данный момент.

Законодательно данный вопрос регламентирован статьями 217 и 217.1 НК РФ. Эти статьи претерпели существенных изменений начиная с 2016 года. Собственность на недвижимое имущество должна быть продолжительностью в три года , то есть куплена до обновления НК РФ. В этой ситуации можно применить 13-типроцентную ставку. Превышение указанного периода освобождает продавца от перечислений налоговикам при условии своевременного перечисления платежей собственником. Оформление сделки по зданию после 2016 года, то есть во владении лица оно не было пятилетний период, налог перечислять не нужно.

Оба рассмотренных правила предполагают реализацию расходных отчислений, когда имеются и предоставлены к рассмотрению все уплаченные квитанции. При детальном углублении в тематику и рассмотрение всех нюансов, продать объект коммерции для юридического лица не составит никаких трудностей и проблем.