Как взять ипотеку по низкой ставке — сразу, уже при оформлении

Далеко не все финансовые учреждения подсказывают своим потенциальным клиентам, при соблюдении каких условий ставка по ипотечному кредиту может уменьшаться, особенно когда заемщик уже предоставил все нужные бумаги. Однако способы уменьшения ставки по ипотеке существуют, но только в конкретных банках, поэтому необходимо располагать информацией о них и интересоваться о таких опциях. Для снижения ставок по ипотечным кредитам заемщикам доступны перечисленные ниже варианты.

1. Страхование

Согласно законодательству, клиент банка должен застраховать приобретаемый объект недвижимости, более того на рынке вторичного жилья это является обязательным. Однако в случае с новостройками страховку не требуют на время строительства объекта и на величину кредитной ставки это не оказывает влияния. 

Главным фактором влияния здесь является страхование жизни и здоровья клиента, хотя оно также не является обязательным и его вообще можно не оформлять. Но в данном случае финансовые организации производят повышение ставки по ипотечному кредиту на 1-3%. И тогда личная страховка обойдется клиенту дешевле.

2. Категория заемщиков

Многие кредиторы производят разделение потенциальных заемщиков на группы по роду деятельности, варианту подтверждения заработка, семейному положению и иным показателям. От присвоенного статуса зависит и ставка по ипотечному кредитованию:

• Зарплатник, представляет собой клиента, заработок которого начисляется на карту. Зачастую для получения этого статуса клиент обязан иметь доход по зарплатному проекту данного банка. Однако когда сотрудник предоставляет на работу банковскую карту для начисления зарплаты самостоятельно, то это не может считаться зарплатным проектом, и статус зарплатника ему не присвоят. Это возможно только когда сам работодатель заключает с финансовой организацией специальный договор.
• Государственный служащий. К клиентам такого статуса банки проявляют особую лояльность и могут предлагать наиболее лояльные условия по ипотечному кредитованию. При этом госслужащий определяется так: одни организации сюда причисляют всех сотрудников бюджетной сферы, другие — исключительно работников некоторых структур, таких как, например, администрация, образование, здравоохранение и т. п.
• Корпоративный клиент. Таким клиентам часто финансовая организация может предложить не только пониженную процентную ставку, но и уменьшенный первоначальный взнос.
• Молодая семья. Обладателям этого статуса предоставляются лояльные программы по ипотеке, которые предоставляются зачастую в двух вариантах: с господдержкой и с наличием специальных банковских условий.

3. Сумма первоначального взноса

Часто в финансовых организациях от суммы первоначального платежа по ипотечному кредиту зависит величина ставки по кредиту. То есть когда банк в зависимости от денежной суммы заемщика, предназначенных для первоначального взноса, предоставляет скидку или определенную надбавку к базовой процентной ставке.

4. Сумма кредита

Многие банки могут предложить потенциальным клиентам наиболее приемлемые условия по кредиту на денежные суммы большого размера. Часто эта величина зависит от субъекта страны — наиболее крупные ипотечные кредиты оформляются в столичном регионе и т. д.

Тогда сниженная кредитная ставка применяется на весь период кредитования, за исключением использования процедуры рефинансирования. В этом смысле любому заемщику выгоднее внести более крупный первоначальный платеж по ипотеке.

5. Тип и размер площади покупаемой недвижимости

Как правило, наиболее низкие процентные ставки по ипотечному кредиту устанавливаются на квартиры, а более высокие — на загородную жилую площадь. Это объясняется ликвидностью, поскольку от этого показателя объекта зависят возможные риски для банков.

Кроме того, процентные ставки по ипотеке могут быть различны на новостройки и жилые объекты на рынке вторичного жилья: процент на новостройки меньше.

6. Преференции от банковских партнеров

Преференция представляет собой скидку от базовой ставки по ипотеке. Клиенты, являющиеся партнерами, застройщиков, агентств недвижимости, финансовые организации предоставляют льготные условия по ипотечному кредиту. Это происходит в целях увеличения лояльности потенциальных клиентов и привлечения новых заемщиков.

Поэтому финансовой организации часто бывает наиболее выгодно одобрить ипотечный кредит через своего официального партнера, нежели самостоятельно.

7. Способ заключения договора

Сегодня финансовые организации занимаются активным развитием электронной регистрации сделок. Смысл данной услуги в проведении нужных операций купли-продажи в банке, после чего документы на регистрацию в государственном органе отправляются в электронном виде. При таком варианте сделки посещать отделение МФЦ или нотариуса нет необходимости.

Поэтому с целью дальнейшего развития этого сервиса многие учреждения предлагают дополнительную скидку на ипотечный кредит, однако иногда эта услуга является платной.

8. Программы от застройщиков

В целях стимулирования продаж застройщики вместе с финансовыми организациями разрабатывают специальные программы по кредитам с применением льготных процентных ставок. Зачастую таким способом застройщик производит компенсацию разницы по процентным ставкам банку, которую он не получил. Иными словами, вместо клиента кредитной организации определенную долю процентов выплачивает застройщик.

В подобных случаях заемщики должны тщательно изучить договор на наличие дополнительных условий, которые приведут к переплате по займу. Заключение такой сделки обычно оказывает влияние на цену недвижимости, то есть фактически всю скидку, полученную на снижение процентной ставки вкладывают в цену за квадратный метр жилья.

При этом могут возникнуть 2 ситуации:

1. Цена жилья изменяется, то есть согласно разработанной программе, клиент может приобрести жилье в ипотеку в конкретном жилом комплексе и с пониженным процентом.
2. Цена жилья не меняется, то есть льготная программа кредитования применима исключительно для определенного жилого комплекса с утверждением наиболее выгодных условий.

Эти программы зачастую применяются в целях распродажи каких-либо квартир, и тогда специальные условия по ипотеке распространяются только в их отношении.

9. Платные банковские программы

В отдельных случаях банк предлагает своим заемщикам произвести уменьшение ставки по ипотеке на весь период кредитования. Однако для этого требуется внесение разовой комиссии. Этот вариант является наиболее выгодным когда в планы клиента входит закрытие ипотечного долга исключительно по графику платежей без частичного закрытия раньше срока, поскольку размер комиссии может быть не маленький.

10. Подтверждение заработка и трудоустройства

Иногда финансовые организации повышают ставку по ипотечному кредитованию, если заработок клиента подтверждается не справкой 2-НДФЛ, а другим ее видом по форме банка или предоставлением выписки по банковскому счету. Банк принимает такую выписку, если операции, которые указаны в ней, имеют название, типа заработная плата, аванс и т. п. Обычные пополнения и входящие платежи не могут быть расценены в качестве доказательства постоянного дохода.

То есть, когда клиент подтверждает уровень дохода иными альтернативными документами, то в таком случае финансовая организация обычно повышает процентную ставку по ипотечному кредиту. А если заемщик не имеет возможности подтвердить свой заработок, тогда ставка по ипотеке увеличивается еще в большем размере.

11. Кредитная история заемщика

Если финансовая организация рассматривает каждого заемщика в индивидуальном порядке, то от качества его кредитной истории зависит величина процента по ипотечному кредиту. Это происходит так: когда клиент имеет положительную кредитную историю, то кредитор осуществляет заключение сделки на стандартных условиях без предоставления скидок на проценты по кредиту. То есть с хорошей кредитной историей клиент имеет возможность выбрать любую финансовую организацию с наиболее приемлемыми кредитными условиями, но на общих основаниях.

Когда кредитная история клиента является отрицательной, тогда ему обычно предлагают оформить договор ипотечного кредитования по повышенной ставке процента. То есть к базовой процентной ставке часто прибавляется еще несколько пунктов.

12. Дополнительный залог и поручительство третьих лиц

Многие финансовые организации с целью уменьшения кредитной процентной ставки предлагают своим потенциальным клиентам внести дополнительный залог или привлечь к сделке поручителя. Зачастую такой метод работает на небольших временных промежутках, то есть до того момента, пока клиент банка не переведет основной залог в личную собственность.

А когда происходит оформление ипотечного кредита с применением нестандартных условий, то использование дополнительного залога или привлечение поручителя оказывает положительное влияние на размер процентной ставки по ипотеке.

Например, кредитная организация одобрила заемщику ипотечный кредит на нестандартных условиях, то есть произошло повышение процентной ставки по ипотеке на 5 пунктов. Во избежание подобных случаев и для снижения ставки по кредиту заемщик может привлечь одного или нескольких поручителей или предоставить дополнительный залог. Тогда финансовое учреждение изменит свое решение и может предоставить ипотечный кредит на стандартных условиях, то есть ставка по ипотеке будет снижена.