Иногда стоимость квартир является ниже средней на рынке, а условия при этом выглядят не совсем привычно. Согласно экспертному мнению, после свершения такого приобретения новый собственник недвижимости может оказаться в суде, а иногда и вообще на улице. Существуют способы покупки жилья с заниженной ценой, которые являются довольно рискованными, и прибегать к ним ради выгоды не стоит.
1. Жилье с «подселенцем»
Бывают случаи, когда люди продают квартиры намного дешевле аналогичных в том же районе или даже доме. Такая дешевизна может обернуться тем, что в купленном жилье помимо владельца будет проживать посторонний человек, или данная сделка может быть признана вовсе несостоявшейся.
Например: В 2008 году семье, состоящей из двух родителей и дочери, было написано заявление на приватизацию общего жилья. При этом отец и дочь написали отказ в пользу матери, а мать приватизировала жилую площадь по договору передачи. Далее в 2019 году мать подарила данную квартиру своей дочери, после чего дочь регистрируется собственником этого жилья и впоследствии принимает решение его продать.
Визуально, все выглядит правильно, однако остается проблема в том, что отец до сих пор зарегистрирован в продаваемой квартире, поскольку он написал отказ от приватизации, а иной жилой площади не имеет. Согласно законодательству, выселить мужчину нельзя, поэтому дочь предлагает покупателю выписать своего отца после продажи квартиры. Но этого сделать также не представляется возможным, потому что мужчина имеет право на бессрочное пользование жильем до тех пор, пока он не произведет процедуру приватизации другогой жилплощади. До этого времени он вправе проживать в этом жилье, а его продажа никак не изменит ситуацию.
Таким образом, документально подтверждается, что в продаваемой квартире проживает человек с бессрочным правом пользования, выселить которого нельзя. Для выявления подобных недоразумений покупатели теоретически вникать в суть документов нет необходимости, поскольку продавец недвижимости обязан отметить «подселенца» в договоре купли-продажи. А опасность таится в том, что продавец квартиры может этого не сделать, а сама сделка впоследствии может быть признана недействительной. И здесь без судебных разбирательств никак не обойтись.
2. Апартаменты, построенные из общежития
Есть другой пример, когда было размещено объявление о продаже апартаментов по довольно невысокой стоимости с удобным территориальным расположением. После некоторого изучения документов оказалось, что изначально начиналось строительство вовсе не апартаментов, а спортивного комплекса с общежитием, вследствие чего в процессе переоформления бумаг могли образоваться немалые трудности.
Строительство этого комплекса производилось по договору инвестирования, поэтому приобрести апартаменты предлагалось по договору уступки, что являлось требованием инвестиционного договора. Фактически, вместо приобретения апартаментов покупателю предлагалось стать соинвестором строительства комплекса с общежитием, что идет вразрез не только со здравым смыслом, но и с законом.
Вот как все выглядит документально: разрешение оформлено на строительство спортивного комплекса для университета с общежитием:
А покупатель апартаментом при этом является соинвестором, о чем свидетельствует первый лист договора инвестирования:
3. Оплата за покупку жилья векселем
Для выявления сути проблемы рассмотрим пример. Мужчина изъявил желание приобрести квартиру в новостройке, а застройщик жилья подписал с ним 2 соглашения: договор займа, согласно которому покупатель взял деньги в долг, и предварительный договор купли-продажи, по которому застройщик обязался продать жилую площадь по окончанию строительства. Кроме того, покупателю был выдан вексель для произведения оплаты за уже готовое жилье.
После того как объект был достроен, мужчина жилье не получил и обратился в судебный орган. В итоге с застройщика в судебном порядке была взыскана полная сумма с процентами за использование заемных средств в двукратном размере. Однако доподлинно неизвестно, получил ли покупатель свои деньги с того самого застройщика или нет.
Суд постановил, что действия застройщика по привлечению денежных средств для строительства с помощью договора займа и векселя были незаконными. 
Иными словами, когда происходит продажа жилья с предоставлением векселя, то продавец берет средства в долг, обязуясь произвести их возврат в виде квартиры в определенный период времени. Однако в самом векселе, который представляет собой разновидность ценных бумаг, указать жилую площадь не представляется возможным, то есть это жилье не имеет связи с денежными средствами векселя. При этом застройщик имеет законодательное право вернуть долг иным способом.
Но это далеко не все проблемы, которые вытекают из сложившейся ситуации. Дело в том, что договор купли-продажи векселя не проходит регистрацию в государственном органе — Росреестре, где регистрируются все сделки недвижимости. То есть, если застройщик намерен обмануть своих клиентов, то они не в силах ему воспрепятствовать. Поэтому, согласно действующему законодательству, запрещено привлекать вексельные средства для осуществления строительства.
В приведенном примере помимо возникшей проблемы с векселем, мужчина подписал еще и предварительный договор, что только усугубляет ситуацию.
4. Предварительный договор с застройщиком
Для разбора этой ситуации также рассмотрим пример. При покупке жилья мужчина не получал от застройщика вексель, а произвел оплату жилплощади личными деньгами и заемными средствами по предварительному договору.
В итоге покупателем жилье не было получено, после чего он подал судебный иск. Суд вынес решение взыскать с застройщика стоимость жилой площади с процентами, убытки по займу, а также моральную компенсацию. Здесь также непонятно, удалось ли покупателю вернуть эти средства или нет. Дело в том, что предварительный договор не проходит государственную регистрацию в Росреестре, поэтому нечестный застройщик имеет возможность продавать одну и ту же жилую площадь нескольким клиентам. А подписание предварительного договора не предполагает обязательства застройщика по передаче готовой квартиры во владение покупателю, поскольку это можно осуществить только заключив впоследствии еще один дополнительный договор.
Формально получается, что покупатель не производит оплату за жилье, а просто производит обеспечение обязательства.
Таким образом, когда застройщик впоследствии не заключит основной договор купли-продажи жилья, то восстановить справедливость можно будет исключительно в судебном порядке.
Покупатель может выиграть дело с высокой вероятностью, поскольку законодательно утверждено, что в ходе оценки соглашений во внимание берутся их цели, воля сторон договора и детали сложившейся ситуации. Когда по смыслу соглашение признается договором долевого участия (ДДУ), но стороны заключили его как предварительный договор, то суд посчитает этот документ ДДУ, после чего будут применены законодательные нормы, направленные на защиту прав потребителя. Однако стопроцентной гарантии здесь дать сложно, ведь каждое судебное дело подлежит рассмотрению в индивидуальном порядке.
Здесь стоит запомнить: когда застройщик требует денежные средства в обмен на подписание предварительного договора или выдачу векселя, покупатель должен четко настаивать на ДДУ, сославшись при этом на п. 1 ст. 2 закона об участии в долевом строительстве.
5. Покупка жилья в кооперативе
Приобретение жилья в кооперативе также является рискованным способом. Кооператив — это когда граждане складывают паевые взносы для покупки или строительства недвижимости. Жилищно-строительный кооператив осуществляет сбор желающих приобрести жилье, продает им паи для осуществления платы строительства, а далее заключает с застройщиком. После того как объект готов, жилье передается пайщикам.
Законодательно разрешено продавать жилье через кооператив и зачастую по более низкой стоимости, чем напрямую от застройщика, однако здесь возникают дополнительные риски.
Пример: Покупатель подписал с паевым кооперативом договор на строительство жилья и произвел паевой взнос. После этого он заключил дополнительное соглашение с уплатой еще одного взноса. Однако впоследствии кооперативом был подписан договор на строительство того же жилья с другим покупателем. Кроме того, этот покупатель осуществил взнос и уже заселился в квартиру раньше первого, еще до окончания строительства объекта.
Таким образом, у одной квартиры образовалось 2 владельца, которые ко всему прочему это жилье оплатили. Первый покупатель обратился в судебный орган для возврата жилья и признания договора со вторым покупателем недействительным. После этого дело было выиграно в двух инстанциях, однако Верховным судом все было отменено направлено на пересмотр.
Основной проблемой, по причине которой сложилась эта ситуация, является тот факт, что договор с кооперативом на приобретение пая не подлежит регистрации в Росреестре. Здесь сам кооператив осуществляет ведение своего реестра пайщиков и распределение квартир межу оплатившими взносы.
Чтобы разобраться в этом, следует знать абсолютный минимум, обязательный для проверки при приобретении жилья через кооператив:
- Существуют ли обременения для данного жилья.
- Количество пайщиков и каким образом произведено распределение квартир между ними, согласно внутреннему реестру и проектной документации.
- Когда квартира раньше была закреплена за одним пайщиком, а теперь продается, то следует осведомиться о полном возврате взносов.
- Соответствие внутреннего реестра реальной ситуации, ведь обман или иные детали могут быть обнаружены только в ходе собраний.
Загрузка...