В ходе сделки купли-продажи недвижимости обычно продавец рискует меньше, чем покупатель, однако больше личного времени и сил затрачивает первый. Для продавца главным риском является не получить деньги за квартиру или получить поддельные. В связи с этим в отношении сделки и взаиморасчетов необходимо применять надежные методы.
Сбор необходимых бумаг
Открытый источник
Список документов, необходимых для заключения договора купли-продажи недвижимости и перехода права собственности, отличается в зависимости от того, кто именно является собственником жилой площади и на какие деньги собственно покупается квартира.
Документами, без которых не произойдет регистрация права собственности, являются паспорт собственника жилья и договор купли-продажи. Их Росреестр запрашивает в любой ситуации.
Когда квартира находится в общей собственности
Процедура регистрации несколько усложняется. Базовый перечень бумаг остается прежним, однако к договору купли-продажи прилагается еще и согласие второго собственника недвижимости. Если жилплощадь находится в долевой собственности, то в ходе сделки обязаны участвовать все дольщики или их законные представители. Кроме того, при долевой собственности договор заключается исключительно нотариально.
Когда квартира куплена в браке
Она является общей собственностью супругов. Если брачный контракт отсутствует, то нужно приложить к основным документам согласие второго супруга, заверенное у нотариуса.
Когда квартира или доля находится в собственности несовершеннолетнего
Для ее продажи необходимо разрешение органов опеки. Когда собственником является гражданин, младше 14 лет, то к стандартному списку бумаг нужно приложить:
- свидетельство о рождении собственника;
- паспорт представителя ребенка и документ, доказывающий его права;
- разрешение опеки на распоряжение собственностью несовершеннолетних лиц младше 14 лет.
Когда владелец недвижимости достиг 14 лет, то в ходе сделки он имеет право принимать самостоятельное участие, но для этого необходимо согласие законных представителей в письменном виде и разрешение органа опеки.
Когда покупатель вносит плату за недвижимость кредитными средствами, то в МФЦ и Росреестр не нужно направлять никаких дополнительных бумаг, однако их потребует банк для выдачи кредита. Каждая кредитная организация предъявляет свои требования относительно списка нужных бумаг, обычно он выглядит так:
- Предварительный договор купли-продажи, необходимый финансовой организации для гарантии того, что сделка состоится.
- Расписка о получении авансовых средств.
- Техпаспорт БТИ на жилое помещение.
- Документ об отсутствии долгов на ЖКУ.
- Выписка из домовой книги.
Выписка из квартиры и погашение долгов за коммунальные услуги
Перед тем, как продать жилплощадь необходимо произвести расчет за ЖКУ и выписать из квартиры всех прописанных жильцов. Законодательно долги за ЖКУ не должны переходить к новому собственнику недвижимости, а обязательства оплаты коммуналки возникают вместе с регистрацией недвижимости в собственность. Зачастую покупатель предъявляет требование подтвердить отсутствие долгов на ЖКУ.
А вот долги за капремонт привязываются именно у жилой площади и переходят к новому владельцу. Однако наличие и тех и других долгов не является препятствием для продажи жилья. Бывший собственник либо гасит имеющиеся долги авансом или задатком, либо уменьшает стоимость квартиры на эту сумму.
Далее после закрытия обязательств по оплате ЖКУ и капремонта, продавец должен снять с регистрационного учета себя и всех прописанных на жилой площади людей. Для подтверждения этого покупателю нужно предъявить выписку из домовой книги или ЕЖД, которые можно получить в МФЦ.
Продавец может сняться с регистрационного учета и автоматически прописаться по новому месту жительства. Однако выписаться можно и в никуда, но при этом стоит помнить, что прописаться на новом месте необходимо в срок до 90 дней во избежания наложения денежного штрафа.
При продаже недвижимости необходимо оформить предварительный договор купли-продажи или авансовое соглашение для закрепления намерения обеих сторон на подписания ДКП.
Предварительный договор может быть оформлен в свободной форме, а заверения нотариуса он не требует. В нем следует прописать:
- Полные личные сведения о продавце и покупателе.
- Описание и характеристики жилой площади.
- Стоимость.
- Порядок проведения денежных расчетов.
- Расписка о внесении аванса или задатка.
- Период заключения договора.
- Ответственность сторон при подписании основного договора.
В качестве доказательства о намерении приобрести квартиру и дополнительной гарантии того, что жилье не будет продано другому человеку, покупатель вносит заранее аванс или задаток. Эта сумма входит в счет общей стоимости жилья до заключения основного договора.
Стороны могут также оформить авансовое соглашение вместо предварительного ДКП. Это соглашение представляет собой подтверждение намерения совершить сделку и передать авансовый платеж. Если по каким-то причинам сделка не состоится, то средства, внесенные в качестве аванса, вернуться обратно покупателю.
Договор купли-продажи
Безопаснее всего доверить составление договора купли-продажи опытному специалисту с целью предусмотрения всех возможных рисков. Однако самостоятельно оформить этот документ также возможно, воспользовавшись шаблонами, которые можно найти в интернете.
Стоит помнить, что при заключении договора купли-продажи имеются существенные условия, без наличия которых данный документ может быть посчитан незаключенным. Обязательно следует указывать предмет договора, стоимость квартиры и список лиц, которые имеют право на пользование жильем. Безусловно этих условий недостаточно, поэтому следует предусмотреть и подробно расписать все условия сделки:
- Дата и место заключения договора купли-продажи.
- Полные сведения о сторонах договора.
- Предмет договора.
- Правоустанавливающие документы на жилую площадь, которые являются основанием приобретения права собственности продавцом.
- Сведения о государственной регистрации права на жилплощадь.
- Доказательство от продавца, что жилье не продано, не подарено и не заложено, а сам продавец является дееспособным и не числится банкротом.
- Необходимые согласия заинтересованных лиц.
- Стоимость жилой площади.
- Обязанность продавца передать жилплощадь, а покупателя принять ее и внести за него плату.
- Порядок проведения денежных расчетов.
- Мера ответственности сторон на случай нарушения обязательств по договору.
- Обязательство сторон договора на подачу заявления для государственной регистрации перехода права собственности.
- Подписи сторон.
Этот список условий представляет собой лишь самый минимум возможных, а в каждой конкретной ситуации следует действовать с индивидуальным подходом и прописывать условия договора относительно интересов всех сторон соглашения.
Регистрация перехода права собственности от продавца к покупателю
После подписания договора купли-продажи нужно зарегистрировать переход права собственности к покупателю в Росреестре. Для этого необходимо вместе с вышеперечисленными бумагами предоставить заявление о государственной регистрации и документ, подтверждающий оплату госпошлины в размере 2 000 рублей.
При нотариальном заверении сделки, нотариус самостоятельно отправляет в Росреестр заявление в электронной форме на регистрацию права собственности.
Виды денежных расчетов при покупке жилой площади
Проведение взаиморасчетов и их безопасность являются пожалуй самыми волнующими вопросами для сторон сделки на недвижимость. Стороны выбирают наиболее приемлемый для себя вариант расчетов, которые могут быть такими:
- Наличными средствами. Это способ является наиболее дешевым и небезопасным, ведь при этом нельзя исключать риск применения фальшивых купюр или их недостатка. Кроме того, продавцу необходимо привлекать свидетелей к процессу пересчета, проверки на подлинность и передачи наличных денег. В данном случае вернее всего предложить покупателю положить деньги в банк и спокойно провести взаиморасчеты по безналу.
- Аренда банковской ячейки. Деньги могут быть помещены в банковскую ячейку, которую следует предварительно арендовать. Этот процесс происходит в присутствии банковского сотрудника. После этого оформляется соглашение о порядке передачи средств после регистрации сделки.
- Аккредитив представляет собой вариант расчета, когда покупатель открывает банковский счет, а средства за жилую площадь вносит на него. По завершению сделки финансовая организация проводит проверку документов, а затем переводит денежные средства на счет продавца.
- Депозит нотариуса представляет собой специальный счет в банке, предполагающий перечисление денежных средств продавцу после регистрации перехода права собственности. Данный вариант расчетов очень удобен, если сделка заверяется нотариально.
- Обременение в пользу продавца. Этот способ применяется, если покупатель производит расчеты с отсрочкой платежа, а продавец может прописывать в договоре купли-продажи, что на квартиру наложено обременение в пользу продавца до полной оплаты стоимости жилой площади. После исполнения обязательств обременение снимается в Росреестре подачей специального заявления.
Загрузка...