Мы решили рассказать об имуществе и, прежде всего, о его видах и критериях отнесения к тому или иному виду. На практике понятия «недвижимое имущество» и «движимое имущество» не всегда разделяются. Между тем, есть существенная разница, которую необходимо понять и принять во внимание. Правовой режим недвижимого имущества в самом общем виде определяется в правилах части первой Гражданского кодекса. В то же время вопросы, связанные с выставлением вами счетов и государственной регистрацией, регулируются массой других нормативных документов.
Виды и отличия
Гражданский кодекс относит к недвижимому имуществу:
- компании (в целом как недвижимый комплекс);
- космические объекты;
- суда внутреннего плавания;
- воздушные и морские суда;
- землю (участки);
- участки недр;
- все, что прочно связано с землей (здания, сооружения, ведущееся строительство и т. д.).
Обратите внимание: с 2006 года из списка исключены изолированные водоемы, леса и вечнозеленые насаждения.
К движимым вещам относятся деньги и ценные бумаги, а также все другие вещи, не отнесенные законом к недвижимому имуществу (акции, вклады, паи, музейные предметы и коллекции и т.п.).
Иногда гражданское законодательство разных стран настолько отличается, что в одной стране то или иное имущество признается недвижимым, а в другой то же самое имущество признается движимым. Законодатель предусмотрел и этот нюанс: статья 1205 ГК устанавливает, что «принадлежность товаров к движимым или недвижимым вещам определяется по праву страны, где находятся указанные товары». Если движимое имущество находится в пути (например, перевозится в транспортном средстве), возникновение и прекращение права на него, по общему правилу, определяется законодательством страны, из которой эти товары были отгружены.
Какое имущество, такой договор
Вид имущества (мебель/имущество), в отношении которого стороны заключают сделку, может непосредственно влиять на соответствующий гражданско-правовой договор, ее оформляющий. При этом норма права вообще четко разграничивает, как действовать в ситуации с недвижимым имуществом и как — с движимым имуществом. Приведем несколько примеров.
Например, форма договора дарения может зависеть от вида имущества. Таким образом, договор дарения недвижимого имущества всегда подлежит государственной регистрации, а движимое имущество может быть дарено и в устной форме. Но есть два исключения, когда требуется письменная форма, хотя и без государственной регистрации (п. 2 ст. 574 ГК РФ):
- даритель — юридическое лицо и стоимость подарка более 3000 рублей;
- договор содержит обещание подарка в будущем.
Помните, что пожертвования между коммерческими организациями запрещены (ст. 575 ГК РФ). Исключение составляют обычные подарки, то есть стоимостью не более 3000 рублей. В свою очередь, предметом договора аренды может быть только движимое имущество (п. 1 ст. 626 ГК РФ).
В зависимости от вида имущества установлены разные сроки, в течение которых сособственники вправе осуществлять свое преимущественное право подписки. Это сроки: по недвижимому имуществу – в течение месяца, по движимому имуществу – в течение 10 дней со дня уведомления (п. 2 ст. 250 ГК РФ).
Это важно. Недвижимым имуществом признаются только изолированные жилые помещения, специально пригодные для постоянного проживания граждан, то есть соответствующие установленным санитарно-техническим нормам и правилам, иным требованиям законодательства (п. 2 ст. 15 ЖК РФ).
Насколько сильна связь с землей?
Статья 130 Гражданского кодекса устанавливает один из ключевых критериев отнесения имущества к недвижимому: прочная связь (преимущественно физическая) с землей. Суть его в следующем: если объект может быть перемещен из одного места в другое без несоразмерного ущерба его назначению, он признается движимым имуществом. В этом случае нет прочной связи с землей.
Вопрос в заголовке не пустой восклицательный знак. В судебной практике можно встретить немало судебных разбирательств, когда люди или организации пытаются доказать, что объект их собственности (пристройка, гараж, забор, строение, коммуникации и т д.) является именно имуществом. Ведь если суд признает возведенный объект движимым имуществом, последствия такого решения, несомненно, выльются в значительные финансовые затраты. Кроме того, зарегистрировать права на такое имущество невозможно, а если оно уже зарегистрировано, то суд признает регистрацию недействительной. Поскольку имущество является движимым, значит, гораздо проще принять решение о его сносе или передаче. И в то же время следует отметить, что самовольной постройкой может быть признано только недвижимое имущество (п. 1 ст.
Пример 1
Основа торгового павильона – ленточные, облегченные стеновые панели типа «сэндвич». Поэтому признаков недвижимости нет. Оснований для регистрации права собственности на торговый павильон и признания его самовольной постройкой нет (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 20.04.2009 по делу № А38-1050/2008-15-87).
Пример 2
Торговый павильон согласно техническому паспорту представляет собой здание с железобетонным столбчатым фундаментом и имеет стены в виде трехслойных сэндвич-панелей, перегородки из сборно-щитовых панелей, кровлю чугунную, полы дощатые, покрытые ДВП, линолеумом, окна металлопластиковые отверстия. Здание обеспечено центральным отоплением, водоснабжением и канализацией. Следовательно, павильон прочно связан с землей. Переселение без вреда, несоразмерного его цели, невозможно. В этом смысле здание является недвижимым имуществом, оно признано самовольной постройкой и подлежит сносу (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 10 августа 2010 г. № Ф03-5467/2010 по делу № А04-8600/2009).
Обратите внимание: Для отнесения объекта к недвижимому имуществу, помимо прочной связи с землей, необходимо, чтобы он был создан в установленном порядке как недвижимое имущество с необходимыми разрешениями и в соответствии с нормами и правилами планировки. Поэтому прочная связь с землей — лишь один из признаков, по которым объект можно отнести к недвижимости. Сюда можно добавить, например, еще один важный критерий – наличие стационарных коммуникаций.
Наличие фонда не может однозначно свидетельствовать о недвижимом характере имущества. Аналогичную позицию можно найти и в решениях арбитражных судов. Так, в постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 18 ноября 2008 г. № Ф04-7013/2008 (15948-А46-9) по делу № А46-5563/2008 указано: наличие основания, на котором установлен торговый павильон, не может служить основанием для отнесения указанного павильона к недвижимому имуществу.
В свою очередь Градостроительный кодекс содержит понятие «объект капитального строительства» (п. 10 ст. 1). Это здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не закончено (незавершенные объекты), за исключением временных построек, киосков, сараев и других подобных строений. Отметим, что это понятие не тождественно понятию «недвижимость», хотя и не ограничивается критерием прочной связи с землей.
Не забывайте, что рано или поздно вторая часть Налогового кодекса будет дополнена главой о налоге на недвижимость, которая заменит налог на имущество и земельный налог. В связи с этим более остро встанет вопрос о признании различных строений движимым или недвижимым имуществом.
Примите к сведению. Для того чтобы один из супругов мог договориться о передаче общего недвижимого имущества (продать, обменять, подарить и т д.), необходимо получить нотариальное согласие другого супруга (п. 3 ст. 35 ТК РФ). Кодекс Российской Федерации). Это правило не распространяется на личное имущество.
1. Регистрация прав
Правовой режим недвижимого имущества основан на необходимости обеспечения особой устойчивости прав на эти активы и установления особого порядка распоряжения ими. Поэтому право собственности и иные вещные права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав (ЕГРП), который ведет Росреестр. На практике достаточно сделать первый шаг – подать документы на регистрацию.
1.1. Недвижимость
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество является обязательным условием легализации прав на них. Дополнительно: право собственности на вновь созданное недвижимое имущество возникает только с момента указанной регистрации. Этот принцип закреплен в статье 219 ГК РФ.
Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» является основным нормативным документом, определяющим общие правила и порядок государственной регистрации. Ссылка на этот закон должна быть сделана в случае необходимости осуществления государственной регистрации следующих видов недвижимого имущества и прав на него:
- компании как комплекс собственности и сделки с ней;
- права на гидротехнические и иные сооружения, расположенные на водных объектах;
- права на землю, образующиеся при разделе, объединении, переделе земли или обособлении земли;
- права на недвижимое имущество и сделки с ним в многоквартирных домах;
- права общей собственности на недвижимое имущество;
- имущественные права на созданный объект недвижимости;
- договоры участия в долевом строительстве и права участников долевого строительства на объекты долевого строительства;
- права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного, дачного, садоводческого, огороднического, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства;
- имущественные права на некоторые созданные или созданные объекты недвижимости;
- имущественные права гражданина на объект индивидуального жилищного строительства;
- лизинг недвижимого имущества;
- сервитуты (право ограниченного пользования чужим земельным участком);
- права на недвижимое имущество, установленные по решению суда, арбитража или третейского суда;
- ипотека;
- любые права на недвижимое имущество, связанные с распоряжением им на условиях доверительного или опекунского управления;
- права собственности на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю;
- прекращение права собственности на землю в связи с отказом от права собственности на нее.
Правовое регулирование государственной регистрации недвижимого имущества не ограничивается указанным законом. Например, на воздушные суда распространяется отдельный Федеральный закон от 14 марта 2009 г. № 31-ФЗ «О государственной регистрации прав на воздушные суда и сделок с ними». Отдельная глава в Федеральном законе от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимого имущества)» посвящена вопросам государственной регистрации)».
Порядок государственной регистрации воздушных и морских судов, внутренних водных путей, космических объектов регулируется различными кодексами (Воздушный кодекс, Кодекс торгового мореплавания, Кодекс внутреннего водного транспорта), а также другими ведомственными законами и приказами.
Таким образом, государственной регистрации подлежат не только право собственности на недвижимое имущество, но и иные права (хозяйственное ведение, оперативное управление, пожизненное наследственное владение, постоянное пользование, ипотека, аренда и др.), а также ограничения этих прав. (сервитуты), их возникновение, транзит и прекращение.
Внимание. Правила о самовольной постройке (ст. 222 ГК РФ) распространяются исключительно на объекты, отвечающие признакам недвижимого имущества.
Учет отдельных видов такого имущества следует отличать от государственной регистрации недвижимого имущества и прав на него. В данном случае речь идет о техническом учете жилищного фонда (БТИ), а также об учете иных объектов капитального строительства и отдельно от федерального имущества в соответствии с Положением об учете федерального имущества (утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2007 г. № 447).
1.2. Движимое имущество
По общему правилу регистрация прав на движимое имущество не требуется. Однако законом предусмотрены особые случаи. Например, оружие.
1.2.1. Оружие
В соответствии с Федеральным законом от 13 декабря 1996 г. № 150-ФЗ «Об оружии», приобретенное оружие подлежит регистрации в органах внутренних дел в двухнедельный срок со дня приобретения. При регистрации оружия юридические лица со специальными правовыми задачами получают разрешение на хранение и использование этого оружия сроком на три года на основании документов, подтверждающих законность приобретения оружия.
Особо было отмечено, что предприятия и организации, на которые законом возложены функции, связанные с применением и применением табельного оружия, признаются юридическими лицами с особыми уставными задачами.
1.2.2. Дорожный транспорт
Не помешает поставить точку «i» по отношению к транспортным средствам. Многие считают автомобиль недвижимостью. Это неправда. Все транспортные средства подвижны (кроме самолетов и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов). Пункт 3 статьи 15 Федерального закона от 10 декабря 1995 г. № 196-ФЗ «О безопасности дорожного движения» гласит: допуск транспортных средств к участию в дорожном движении осуществляется путем постановки транспортных средств на учет в полиции транзита и выдачи соответствующие документы (регистрационные свидетельства, регистрационные таблички и т.п.). Это относится к автомобилям, мотоциклам, прицепам и т д.
Внимание. Право собственности на вновь создаваемые здания, сооружения и иное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (статья 219 ГК РФ). То есть с момента внесения соответствующей записи в ЕГРП.
1.2.3. Точки продаж
В арбитражной практике можно найти немало примеров, связанных с определением статуса собственности торговых точек. В зависимости от того, является ли торговый павильон недвижимым или движимым имуществом, вытекает обязательность или невозможность государственной регистрации прав на него и договоров на распоряжение им целиком или отдельными частями (например, аренды).
Таким образом, определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 5 августа 2010 г. № ВАС-9213/10 по делу № А40-98414/09-3-780 судьи пришли к выводу, что спорные торговые павильоны не имеют признаков недвижимости. В этом смысле сведения о правах на эти помещения (собственности и общей долевой собственности) и сделках с ними (купли-продажи) внесению в ЕГРП не подлежат. Установлено, что земельный участок, на котором расположены помещения, передан по распоряжению префекта для размещения и эксплуатации торгового павильона из быстровозводимых конструкций, а не для строительства капитального здания. Фактически сооружения возводились без получения разрешения на строительство недвижимости.
Это важно. Объектом незавершенного строительства может быть не только здание, но и здание или сооружение. Этот юридический термин характеризует не конструктивные особенности объекта недвижимости и функциональные цели его создания, а сам процесс создания и отражение фазы этого процесса в свойствах создаваемого объекта.
1.2.4. Коммуникации и инфраструктура
Часто возникают споры о том, кому принадлежит объект инфраструктуры и есть ли необходимость государственной регистрации права на него (в противном случае достаточно договора, например, договора купли-продажи со свидетельством о праве собственности). Как правило, речь идет о тепло-, водо- и газоснабжении, трансформаторных подстанциях и т.п.
Наглядным примером является постановление ФАС Волго-Вятского округа от 30.11.2009 по делу № А43-18877/2007-12-531. Арбитрам предстояло установить наличие у компании права собственности на спорные тепловые сети и необходимость государственной регистрации права на них. В частности, изучили заключение специалиста архитектурного бюро и заключение эксперта-строителя Торгово-промышленной палаты РФ. Вывод арбитров таков: тепловые сети не имеют прочной и неразрывной связи с землей и могут быть демонтированы и перемещены без несоразмерного ущерба их назначению. Возможен демонтаж, перенос и установка данных тепловых сетей на другой земельный участок.При этом стоимость этих работ меньше стоимости создания новых аналогичных по техническим характеристикам тепловых сетей. Таким образом, судьи классифицировали спорное имущество как мебель.
1.2.5. Гараж
Во многих случаях гараж также признается движимым имуществом. Например, решением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 марта 2010 г. № ВАС-3709/10 по делу № А64-3043/09 признано, что гараж, состоящий из кирпичного фундамента, капитальных наружных и внутренних металлических стены, металлическая крыша и подобные двери не являются недвижимостью. И поэтому право на него признается не за собственником земли, а за организацией, владеющей землей на праве постоянного пользования (бессрочного).
Также в постановлении ФАС Центрального округа от 21.12.2009 № Ф10-5586/09 в деле № А64-3043/09 разъяснено, что невозможность перемещения указанного гаража без причинения несоразмерного ущерба его назначение не доказано. Таким образом, арбитры подвели указанный гараж под понятие «временная постройка» и признали его движимым имуществом. И это несмотря на то, что истец приводил следующие доводы: гараж является капитальным строением, он прошел техническую инвентаризацию, зарегистрирован в Государственном унитарном предприятии технической инвентаризации (ГУПТИ) и ему присвоен адрес. Кроме того, сертификат ГУПТИ подтвердил, что гараж является недвижимостью.
ЕГРП или фискальное давление
В соответствии с пунктом 1 статьи 256 НК РФ, амортизируемым имуществом для целей исчисления налога на прибыль признаются активы, результаты интеллектуальной деятельности и иные объекты интеллектуальной собственности, являющиеся собственностью налогоплательщика (за исключением случаев, предусмотренных иным), используются им для получения доходов и затрат, которые возмещаются за счет амортизации. Амортизируемым имуществом признается имущество со сроком полезного использования более 12 месяцев и первоначальной стоимостью более 20 000 руб.
Подпункт 11 статьи 258 НК РФ уточняет: основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законом, могут быть включены в соответствующую амортизационную группу только после документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию в Справедливость. (Росреестр) для внесения соответствующих сведений в ЕГРП.
В связи с вышеизложенным, крайне важно определить, принадлежит ли имущество к имуществу. Если это действительно недвижимое имущество («де-юре»), а его собственник в большей или меньшей степени ошибается и считает такое имущество движимым, риск негативных налоговых последствий неизбежно высок. Дело в том, что включить в состав расходов при исчислении налога на прибыль сумму накопленной амортизации имущества (если оно является недвижимым) невозможно без подачи документов на государственную регистрацию в ЕГРП. В этом случае при проведении налоговой проверки у проверяющих есть все основания для доначисления налога на прибыль (единый налог в УСН), пеней и штрафов.
Как видите, бухгалтеру и юристу иногда необходимо работать вместе и координировать действия друг друга. Особенно, если они связаны с использованием компанией имущества, которое может быть не тем, на которое оно было «оформлено».
Загрузка...