По мнению опытных риэлторов, прибыль от аренды жилой площади не находится в прямой зависимости от цены объекта недвижимости. Формирование стоимости квартир происходит с учетом многочисленных факторов влияния. Например, считается, что на стоимость жилья в Центральном административном округе (ЦАО) оказывает влияние и расположение, и престиж района. Однако, как показывает практика, уровень престижа не всегда влияет на размер стоимости жилья при его приобретении или сдачи в аренду. Согласно рейтингам ведущих сайтов недвижимости, самый центр столицы имеет низкий процент прибыли со сдачи жилой площади в наем. К примеру, Арбат среди остальных московских районов имеет показатель доходности всего 3,6% по сравнению с тем, что средний показатель по городу равен примерно 5%.
Одной из причин такого явления специалисты называют неравномерное повышение стоимости жилой площади и арендной ставки. То есть зачастую арендная плата остается на прежнем уровне, а цена жилья в ЦАО увеличивается в разы быстрее. В этой связи квартиры в центре столицы и других престижных районах являются далеко не лучшим вариантом для вложений на долгий срок, поскольку окупится это жилье за очень большой временной период.
Наиболее оптимальным вариантом для долгосрочных инвестиций являются развивающиеся районы, которые представляют собой промышленные районы, находящиеся на стадии бурного благоустройства территорий. Здесь стоимость квадратного метра жилой площади сравнительно невысока, а вот арендная плата намного выше, причем эти районы находятся в пределах столицы. Согласно тем же рейтингам, окупаемость квартир в подобных районах происходит примерно за 15-16 лет.
Аналогично с престижем района, мнение о том, что чем больше квартира по площади, тем она принесет больше прибыли, — ошибочно. Авторы рейтингов пишут о том, что самая наименьшая прибыль — у жилья, площадь которого превышает 100 квадратных метров, кроме того они же являются самыми тяжело продаваемыми объектами недвижимости и вследствие этого низколиквидными. В этом смысле наиболее выгодными считаются небольшие квартиры, квартиры-студии, площадь которых составляет примерно 30 квадратных метров.
Но стоит отметить, что двухкомнатная квартира площадью 40-45 квадратных метров также является довольно неплохим вариантом для инвестиций. Возможно, ее прибыльность будет несколько ниже, чем у квартир меньшего размера, но в случае переезда владельца на постоянное место жительства этот вариант будет наиболее приемлемым.
В любом случае людям, находящимся в поиске жилья для покупки с целью последующей сдачи его в аренду, следует принимать решение самостоятельно, опираясь на статистические данные и прислушиваясь к советам экспертов. Ниже приведены все возможные нюансы, возникающие при приобретении жилой площади под сдачу ее в аренду, подобранные, опираясь на личный опыт риэлторов и рейтинги ведущих агентств недвижимости в нашей стране.
1. На каком этапе строительства лучше всего приобретать жилье для последующей сдачи его в аренду?
Для покупки жилья с целью последующей сдачи его в аренду важно сразу оценить его стоимость и все возможные варианты потери прибыли. Так, жилье на стадии котлована возможно приобрести по наиболее низкой стоимости. Однако стоит учитывать время, которое потребуется застройщику до сдачи жилья в эксплуатацию, ведь за готовую квартиру в этот период уже можно было бы получить доход. Поэтому этот немаловажный фактор необходимо учитывать при выборе жилого комплекса. Кроме того, точно неизвестно, сможет ли неминуемый рост цен перекрыть во время строительства возможную прибыль от арендной сдачи на тот же срок.
Таким образом, в современной ситуации, когда цены на недвижимость нестабильны, целесообразнее всего покупать или готовую квартиру, или на стадии близкой к этому, поскольку это приобретение может быть наиболее выгодным.
2. Квартиру какой площади выгоднее сдавать в найм?
Как показывает практика, однокомнатные квартиры сегодня являются наиболее продаваемыми и доход от сдачи в аренду их также выше. В массовом сегменте спрос на такое жилье составляет 40% от общего спроса. Около 25% принадлежит двухкомнатным, так как именно такая часть арендаторов желает проживать в квартирах такого формата. На эти два типа жилья приходится порядка 2/3 части совокупного спроса на рынке недвижимости.
В такой же последовательности возрастает и арендная плата: быстрее всего на однокомнатные квартиры и далее — на двухкомнатные. Поэтому разумно выбирать из этих вариантов жилья для его покупки. Не стоит забывать и о необходимости проведения ремонта, особенно в новых квартирах, при этом 1-2 комнатные обойдутся меньшими затратами, чем жилье большей площади.
3. Расположение жилой площади
Местонахождение квартиры является одним из важных критериев, влияющих на ценовой размер арендной платы, а также на время сдачи жилье в найм. Многие арендаторы предпочитают выбирать жилье, находящееся в непосредственной близости к метро или остановок наземного транспорта, поэтому при выборе квартиры под сдачу нужно учитывать этот фактор. При наличии хорошей транспортной доступности арендную плату за жилье можно немного повысить.
Нельзя не отметить, что на стоимости квартир, расположенных вблизи остановки общественного транспорта или метро, существенно сказывается.
Когда владелец недвижимости преследует цель — сдача квартиры в аренду, то непосредственная близость к метро является ключевым требованием. Если же собственник желает отработать деньги, потраченные на покупку квартиры, то в этом случае имеет смысл приобрести жилплощадь в более или менее отдаленном районе. При чем стоимость найма квартиры здесь никак не зависит от цены этой жилой площади.
Как показывает практика, если приобрести жилье в новостройке рядом с метро, то период возврата вложенных денег увеличивается примерно в 1-1,5 раза.
Что лучше купить: обычную квартиру или апартаменты?
Стартовая стоимость на жилую площадь в Москве сейчас находятся на невысоком уровне, то есть возможность купить апартаменты выгодно. То есть получается, что порог входа невысокий, а арендная плата апартаментов мало отличается по размеру от той же платы за квартиру. Отсюда следует, что вернуть вложенные денежные средства можно быстрее.
Кроме того, большинство жилых комплексов с апартаментами зачастую рассчитаны под рынок аренды. То есть в таких комплексах существует возможность купить жилье с ремонтом, мебелью и возможности передачи права распоряжения арендой своей управляющей компании. А квартиры всегда представляют интерес особенно для тех арендаторов, которые намерены переехать в это жилье или заселить свою семью.
Что выгоднее: сделать ремонт жилья самостоятельно или приобрести квартиру уже с отделкой?
С одной стороны, ремонт квартиры в новостройке требует дополнительных вложений, с другой — простой жилой площади без сдачи внаем влечет за собой упущенную прибыль. Кроме того, ежемесячно производимый ремонт также отнимает предполагаемую выгоду. По этим причинам изначально следует присмотреться к новостройкам с ремонтом, поскольку тогда появляется возможность сдать жилье в аренду сразу же после его приобретения. Стоит помнить о том, что в новых домах, где отделка квартир производится застройщиком, вероятность проведения шумных ремонтных работ сводится к минимуму.
Можно ли сдать в аренду квартиру без ремонта?
Существует вариант сдачи квартиры в найм без ремонта за невысокую арендную плату, в обмен на проведение ремонта квартиросъемщиками. По факту такой подход к делу может принести арендатору только лишь головную боль, поскольку в большинстве случаев такой вариант сдачи квартиры предполагает длительный и довольно сомнительный ремонт.
Кроме того, на подобное предложение часто откликаются бригады приезжих ремонтников, которые в процессе будут использовать квартиру в качестве общежития, а по факту производить ремонтные работы на других объектах недвижимости за более высокую плату. А поскольку денежного интереса у таких съемщиков жилья нет, то и ремонт здесь будет производиться «спустя рукава».
Как купить необходимую мебель в квартиру под сдачу в аренду с минимальными затратами?
Не стоит завозить в квартиру для сдачи в наем старую мебель, потому что важным преимуществом жилья в новостройке для аренды является новизна. По этой причине стоит купить новую, качественную мебель по невысокой стоимости. Для того, чтобы не приобретать лишнего, можно в предложении по найму указать, что необходимая мебель будет приобретена под съемщиков жилой площади.
Как определить справедливую арендную стоимость квартиры?
У обеих сторон сдачи жилой площади в аренду представления о справедливой стоимости различны, поэтому крайне сложно определить степень адекватности цены. Для выяснения реальной арендной стоимости на рынке недвижимости стоит ознакомиться со средним показателем этой величины в районе. Это даст возможность хоть как-то сориентироваться в ценовом размере арендной платы и в существующих тенденциях рынка. Не лишним будет узнать, существуют ли в этом районе похожие жилые комплексы, и какая арендная стоимость преобладает в них.
Но самым лучшим методом определения арендной платы на объект недвижимости — это пригласить специалиста для проведения оценки. Такой визит стоит не дорого, однако он позволит выявить все плюсы и минусы приобретенной квартиры для ее сдачи в найм.
Способен ли доход от аренды жилья покрыть ежемесячные платежи по ипотечному кредиту?
Согласно современным реалиям, основанным на средних показателях стоимости жилья, размере арендной платы и величине регулярных платежей по ипотеке, доходом от найма квартиры перекрыть взносы на ипотеку можно, но не в полном объеме. Безусловно, это зависит от множества критериев, относящихся к конкретному жилью, но в основном окупить ипотечную квартиру арендной платой можно только тогда, когда первоначальный взнос по кредиту был произведен в размере половины стоимости объекта или даже более.
Загрузка...