Ипотека по договору долевого участия (ДДУ): как оформить, расчеты

Договор долевого участия в строительстве с ипотекой пользуется большой популярностью у юристов и он считается надежной защитой прав дольщика. Однако читателю важно знать, что ДДУ не гарантирует стопроцентное выполнение обязательств застройщиком, не защитит покупателя квартиры от затягивания сдачи жилья в эксплуатацию и прочих непредвиденных ситуаций и обмана. Рассмотрим в данной статье, что такое ипотека по договору долевого участия (ДДУ): как оформить, расчеты и чем этот вид соглашения хорош для покупателя жилья.

Ипотека по договору долевого участия (ДДУ): определение

Ипотека по договору долевого участия

Суть ипотеки по ДДУ представляет собой сделку между дольщиком и застройщиком. Дольщик вправе рассчитывать в качестве доли участия в строительстве многоэтажного дома на отдельную квартиру, для чего ему необходимо в оговоренный договором срок оплатить стоимость своей доли и таким способом получить ее в собственность. Оплаты производятся полностью либо частично с разбивкой платежа согласно оговоренным условиям.

Общая схема заключения ДДУ

Если у дольщика нет или не в полной мере достаточно финансов для участия в долевом строительстве, он может оформить ипотеку и тем самым получить кредитные средства. Рассмотрим в таблице наглядно, как выглядит процесс заключения ипотеки по ДДУ.

Такая сделка оформляется на русском языке, в письменном виде по экземпляру каждой стороне и обязательно подлежит государственной регистрации.

Процедура оформления ипотеки

При долевом строительстве многоквартирного дома предусмотрено поэтапное соблюдение следующих шагов:

Шаг 1 – Подготовка и сбор всех нужных бумаг.

Шаг 2 – Выбор застройщика и подписание ДДУ после проведения переговоров по его условиям.

Шаг 3 – Важно зарегистрировать договор в Росреестре.

Шаг 4 – Проведение оплаты согласно одному из вариантов расчетов: самостоятельно либо через банк ипотечными средствами.

Шаг 5 – По факту завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию стороны подписывают акт приема-передачи квартиры.

Шаг 6 – В завершении процедуры новоиспеченный хозяин регистрирует право собственности на жилье и занимается получением прочих документов.

Обязательные условия ДДУ

Клиент строительной компании максимально желает избежать всевозможных рисков, оформляя ипотечный кредит в банке на получение квартиры. Для этого внимательно стоит отнестись к изучению документа перед его подписанием. ДДУ обязательно должен содержать такие условия:

• стоимость приобретаемого жилья является ценой договора;
• дата передачи дома в эксплуатацию;
• фактический адрес, где будет возводиться строение;
• кадастровый номер земельного участка под застройку;
• этаж и номер будущей квартиры;
• описание жилища (площадь, планировка и прочие условия);
• условия страхования ответственности застройщика;
• паспортные сведения дольщика;
• сведения о строительной компании (ее название, юридический и фактический адрес, ИНН, расчетный счет и прочее).

В документальном плане оформить договор ипотеки по ДДУ не сложно, стоит иметь при себе паспорт и свидетельство о браке, если супруги зарегистрированы официально. При желании дольщика оформить квартиру только на себя, нужно подготовить нотариально заверенное согласие супруга на покупку квартиры. При совместном приобретении предоставляются паспорта обоих супругов, а также свидетельство о браке.

Документы для приобретения жилья в ипотеку

Ипотечные агенты сотрудничают с большинством строительных компаний и их работой является подбор наиболее приемлемых условий кредитования и сбор бумаг. Можно и самому заниматься оформлением бумаг и собрать необходимо такие:

• паспорт;
• свидетельства о браке;
• копии свидетельств о рождении детей;
• трудовая книжка;
• справка о доходах по форме 2-НДФЛ;
• заявление на ипотечный кредит в банке.

Верным решением будет также получить консультацию грамотного юриста по поводу формы и содержания ДДУ.

Уступка права требования

Прежде, чем закончится ДДУ, все права по нему можно передать, то есть уступить новому покупателю и сменить сторону. Все прочие условия соглашения остаются неизменными. В случае остатка части оплаты по рассрочке от застройщика на покупателя прав переходит обязательство по выплате остатка.

Такое действие также регистрируется в Росреестре и застройщику обязательно нужно сообщить о смене стороны, некоторые договоры содержат даже пункт, что перед уступкой прав данное нужно согласовать с застройщиком.

Расчеты по ДДУ

По закону все платежи по ипотеке по ДДУ производятся исключительно после его регистрации в Росреестре по безналичному расчету на счет строительной компании. Клиент имеет два варианта проведения расчетов с застройщиком, один из которых обязательно указывают в ДДУ:

1. Единовременно всю сумму.
2. С разбивкой платежа на части, поэтапно

Если платеж просрочен, то начисляется пеня за каждый день просрочки, а в случае просрочки за 2 и более месяцев, строительная компания имеет полное право расторгнуть договор долевого участия в одностороннем порядке. С прошлого года принят альтернативный механизм проведения расчетов по ипотеке с применением счета эскроу, который призван защищать права и интересы дольщиков по возврату уже внесенных ими средств недобросовестному застройщику.

Данный вид ипотеки наиболее безопасен и приемлем для банков, что позволяет максимально выгодно оформить ипотеку. Обязанностью строительной компании является выкладывать на своем сайте проектДДУ, чтобы каждый участник мог его подробно изучить и обратить внимание на те пункты, которые уменьшают ответственность застройщика.

Читайте также статью ⇒ «Налоговый вычет по договору долевого участия«.

Гарантии и защита прав сторон

Даже если грамотно составлен ДДУ, невозможно обезопасить себя от непредвиденных обстоятельств, и на такие ситуации создан Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства. Данный Фонд защищает все зарегистрированные договоры для предупреждения возникновения фиктивных договоров и как следствие появления обманутых участников. Организация функционирует за счет взносов строительных компаний в части 1,2% от стоимости каждого оформленного соглашения, оплата взноса обязательна и оплачивается до момента его регистрации.

Возврат финансов клиента при банкротстве компании можно произвести такими способами, один из которых принимается на общем собрании участников долевого строительства:

1. Возместить участникам уже оплаченные ими деньги.
2. Окончание строительства недостроя с привлечением финансов Фонда.

Ранее никто не занимался окончанием объектов строительства, если застройщик обанкротился. Важно знать, что все ДДУ, оформленные до 2017 года, гарантируются страховыми компаниями.

Читайте также статью ⇒ «Регистрация договора долевого участия в Росреестре«.

Действия дольщика для защиты своих прав

Полагаясь на Фонд и механизмы его защиты, дольщик также должен быть внимателен и проверять все условия и бумаги прежде чем их подписать, а именно:

• изучить содержание договора и показать юристу, найти сведения о застройщике в интернете;
• вносить средства только после заключения ДДУ;
• проверить продажу квартиры иному лицу в Росреесте;
• выбирать известного, проверенного и крупного застройщика.

Государство может вмешаться в защиту интересов дольщика, если их число достаточно велико.

Новшества закона

В дальнейшем будут меняться законодательные нормы регулирования отношений в рамках ДДУ. Новые пункты федерального закона касаются застройщиков в части:

• появятся «специализированные застройщики» с трехлетним опытом на рынке строительства домов и возведением объектов площадью не менее 10 000 квадратных метров;
• минимальная величина собственного капитала застройщика должна составлять не меньше 10% от всей цены стройки дома согласно проекту. Также помимо своих финансов и дольщиков компании вправе взять небанковские кредиты до 20% от стоимости дома;
• соблюдение правила «одно разрешение равно одному застройщику»;
• при несоблюдении сроков сдачи объектов даже более 3 месяцев, получение нового разрешения запрещено на основе отказа.

Читайте также статью ⇒ «Расчеты по договору долевого участия: залог, неустойка, госпошлина«.