Договор купли-продажи дома и земельного участка: образец, как грамотно составить

Сделки с недвижимостью имеют большое количество тонкостей, которые необходимо учитывать при их совершении. В частности, необходимо понимать, как правильно заключать договор купли-продажи, каким он может быть. Особенно это важно понимать, если речь идет о частном доме, который находится на земельном участке. В этом случае есть ряд дополнительных нюансов, о которых мы более подробно поговорим в данном материале.

Особенности договора

Открытый источник

Договор купли-продажи недвижимости регулируется Гражданским Кодексом РФ. А именно, 549-й статьей. Согласно ей, договором купли-продажи является соглашение, согласно которому продавец должен передать покупателю недвижимость (такую, как земельный участок, здание, сооружение, квартиру), а покупатель это имущество должен принять и оплатить определенное количество денег за него. Ключевые особенности договора купли-продажи жилого дома и земельного участка можно назвать следующие:

1. В нем должна быть включена цена недвижимого имущества.
2. В ходе покупки строения или другой недвижимости покупатель получает права на земельный участок, на котором это здание стоит.
3. Факт того, что было изменено право собственности на недвижимость, должен отражаться в государственном реестре.
4. Недвижимость должна передаваться продавцом и приниматься покупателем в соответствии со специальным документом, который будет подтверждать факт передачи. 

Образец договора можно скачать ⇒ здесь

Составление договора купли-продажи

В составлении договора нет ничего сложного: он составляется в произвольном виде. Далее этот документ подписывается сторонами сделки (так называемыми контрагентами).

В договоре есть ряд пунктов, которые регулируются действующим законодательством. В него должна быть включена такая информация:

1. Данные продавца и покупателя (ФИО, паспортные данные, место прописки).
2. Описание жилого дома. Сюда входит точный его адрес, площадь (как общая, так и жилая), кадастровый номер и другие характеристики.
3. Описание земельного участка – точного адреса, площади, кадастрового номера, категории земель, вид разрешенного использования и другие характеристики. 
4. Сумма, которую нужно заплатить. 
5. Условия, на которых осуществляется передачи недвижимого имущества. Так, можно либо оформить передаточный акт, или же указать, что сам договор выполняет его функцию.

При составлении необходимо учитывать следующие юридические особенности:

1. Если осуществляется передача прав собственности на дом, то права на участок, на котором он стоит, должны передаваться в обязательном порядке. 
2. То же касается и передачи прав на землю. Она может осуществляться исключительно вместе с домом и всеми другими сооружениями, которые находятся на этой территории. Единственный случай, когда можно нарушить это правило, – это если земля и сооружения относятся к разным субъектам.

Правда, здесь появляется множество нюансов. Прежде всего, выраженных в том, что каждый из этих объектов собственности в имеет собственные правила касаемо механизма подтверждения прав собственности и обязательной документации, которая идет вместе с ними.

Какие необходимо предоставить документы для оформления сделки?

Конечно, в разных случаях и перечень необходимых для заключения договора купли-продажи документов может отличаться. Тем не менее, базовый набор бумаг следующий:

1. Паспорт лиц, которые принимают непосредственное участие в оформлении сделок. Также необходимо будет сделать их копии. 
2. Доверенность того, кто подписывает договор, которая должна быть заблаговременно заверена у нотариуса. Этот документ необходимо предоставлять лишь в том случае, если собственник недвижимости передал другому право на подписание такого важного документа.
3. Согласие на продажу от супруга. Требуется, если недвижимость была куплена в то время, когда уже был официально заключенный брак. 
4. Разрешение (согласие) от органов в сфере опеки и попечительства. Этот документ необходимо предоставить в случае, если в доме живет лицо, не достигшее 18 лет и которое в нем прописано или имеет долю в этой недвижимости. 
5. Выписка из ЕГРН для того, чтобы убедиться, что человек, который продает жилье, действительно является его собственником. 
6. Кадастровый и технический паспорт. Внимание! Он должен предоставляться как на дом, так и на участок.
7. План дома по этажам.
8. Межевой план территории участка.
9. Справка, подтверждающая факт отсутствия задолженностей перед налоговой. Простыми словами, должна быть выписка.
10. Выписка из домовой книги.
11. Справка о том, что нет долгов по оплате коммунальных услуги или членских взносов (в случае, если месторасположение жилья – СНТ)).
12. Справка, подтверждающая дееспособность собственника. В качестве таковой выступает справка из психоневрологического диспансера.
13. Справка, подтверждающая отсутствие залога на этом земельном участке. 

Если дом либо участок на кадастровом учете Росреестра не числятся, то в таком случае их купля и продажа невозможны с 2019 года. Чтобы это исправить, необходимо их узаконить в соответствии с 217-ФЗ. Это делается собственником до заключения договора купли-продажи.

Существенные условия договора

Каждый договор купли-продажи всегда содержит существенные условия. Под таковыми подразумеваются те, которые всегда должны быть в договоре. Если их не будет, то вступление соглашения в силу будет невозможным. Так, обязательными является цена договора и его предмет. Другие же условия могут добавляться, если так решат стороны.

Поскольку при заключении договора купли-продажи параллельно продается и дом, и участок, то в таком случае в нем необходимо указывать два предмета сделки. Их надо определять раздельно.

По поводу дома, необходимо указать следующие данные:

1. Адрес и кадастровый номер строения.
2. Технические характеристики, такие как количество комнат, площадь, и так далее.
3. Форма собственности – индивидуальная, совместная или долевая.
4. Дата и основания, на которых дальше должна осуществляться продажа и передача права собственности.

Если говорить о земельном участке, то в договоре должна содержаться следующая информация:

1. Расположение и кадастровый номер ЗУ. Если участок не находится на кадастровом учете, необходимо предоставить его условный номер.
2. Тех. характеристики, включая площадь, категорию земли и вид разрешенного использования.
3. Дата и основания для прав собственности.

Что касается стоимости, то она может указываться как общей, так и раздельной. Сделка может осуществляться как наличными деньгами, так и по безналичным каналам. Форма оплаты обсуждается предварительно.

Дополнительные условия

Также обсуждаются такие моменты, связанные с передачей прав на недвижимость, как:

1. Дата, когда будет осуществляться передача прав собственности. 
2. Порядок, в котором она будет проводиться.
3. Каким образом будут распределяться расходы, связанные с подготовкой сделки и ее оформлением.
4. Перечень лиц, которые имеют право пользоваться этим помещением или жить в нем после того, как будет закончена регистрация.
5. Ограничения на использование земли.

Что касается регистрации в Росреестре, то наличие дополнительных условий в договоре никоим образом не сказывается на результате его регистрации в государственных органах. То же самое касается и порядка прохождения регистрации. 

Налогообложение: о каких нюансах нужно знать?

При изменении собственника недвижимости продавец и покупатель должны позаботиться о правильной уплате налогов. В частности, покупателю необходимо платить два дополнительных налога:

1. На имущество. То есть, за дом и постройки, которые расположены рядом с ним.
2. На земельный участок.

Величина налогов, которую необходимо уплачивать в бюджет, зависит от кадастровой цены этих объектов. Что касается продавца, то ему также необходимо платить налоги. Правда, лишь в двух случаях:

1. Если срок владения недвижимостью был менее 5 лет (или 3 лет, если она была получена в наследство или в процессе дарения).
2. Если количество денег, которые продавец получил со сделки больше, чем он заплатил за это имущество.

Простыми словами, если человек получил доход с продажи, а не просто реализовал жилье другому человеку для того, например, чтобы купить новое, то необходимо платить НДФЛ так, как будто это инвестиционная сделка.

Как осуществляется расторжение договора?

Есть два основания, на которых этот договор может быть расторгнут. Это можно сделать как в одностороннем порядке, так и по согласованию сторон. В последнем случае расторжение юридически наиболее простое. Достаточно лишь прописать в дополнительном соглашении дату и время. 

Что касается одностороннего расторжения, то оно доступно исключительно в судебном порядке. Правда, если другие условия прописаны в договоре, то они также действуют.

Учтите, что такие дополнительные пункты действительно могут быть. Это одна из популярных юридических ловушек, которые ставят мошенники, чтобы остаться чистыми перед законом.

Выводы

Таким образом, заключение договора купли-продажи дома вместе с земельным участком, на котором он стоит имеет ряд тонкостей. Прежде всего, что может потребоваться разный пакет документов для дома и участка. Конечно, чтобы не допустить попадания в ловушки, желательно финальную редакцию договора почитать вместе с профессиональным юристом. Он подскажет, какие моменты могут потом привести к не самым приятным последствиям.

И не стоит забывать о налогообложении. Сделки с недвижимостью являются особо привлекательными для налоговой. Поэтому рекомендуется уплачивать налог самостоятельно, не дожидаясь штрафов.