Прежде чем закончится договор долевого участия, все права по нему можно передать, то есть уступить новому покупателю и сменить сторону соглашения. Все прочие его условия остаются неизменными. В статье рассмотрим договор цессии долевого строительства и подводные камни, которые могут преследовать стороны.
Договор цессии долевого строительства: понятие
При переуступке права важно понимать, что участник продает не жилье, а лишь право покупателю требовать его у застройщика, и при этом статус дольщика переходит к покупателю. Такую сделку называют цессией, при которой цедентом является продавец, а покупатель прав именуется цессионарием. Застройщик непосредственно связан с заключением договора цессии и он также участвует в сделке.
До того момента, как подписан акт приема-передачи жилья, можно оформить такой вид договора. Акт является подтверждением передачи квартиры и исполнением условий договора застройщиком и продать ее можно только по договору купли-продажи.
Читайте также статью ⇒ «Регистрация договора долевого участия в Росреестре«.
Содержание договора
Любая разновидность гражданско-правовых договоров имеет свои обязательные пункты, подтверждающие его правомочность, и договор цессии не исключение. Шаблон такого соглашения готовит строительная компания, а если он не участвует в сделке, то образец доступен в интернете либо у юриста, который оформит сделку. Основные пункты таковы:
- дата и место заключения договора;
- реквизиты сторон: продавца, покупателя, застройщика и банка при использовании ипотечных средств;
- сумма к передаче и ее срок уступки, прописанная отдельным пунктом.
Имеет смысл указать, что:
- цедент гарантирует полную оплату права на квартиру;
- такое право не залоговое и не арестовано;
- нет запрета на продажу квартиры по условиям ДДУ.
Читайте также статью ⇒ «Налоговый вычет по договору долевого участия«.
Процедура приобретения жилья по договору цессии
Договор цессии долевого строительства
При покупке квартиры цессионарий должен придерживаться определенного алгоритма действий:
Шаг 1 – Проверить разрешительную документацию на строительство строительной компании.
Шаг 2 – В Росреестре нужно проверить ДДУ продавца.
Шаг 3 – Получить сведения о состоянии платежей по договору долевого участия.
Шаг 4 – Получить у застройщика разрешение на заключение договора уступки прав.
Шаг 5 – Если участник состоит в законном браке, нужно иметь нотариальное согласие супруга на проведение сделки
Шаг 6 – Заплатить госпошлину за регистрационные действия.
Шаг 7 – В Росреестре провести регистрацию уступку прав.
Документарное подтверждение сделки
Участникам сделки нужно собрать полный перечень бумаг, чтобы она считалась законной, а именно:
- зарегистрированный договор долевого участия в строительстве;
- заявления сторон на проведение сделки;
- доверенность, заверенная нотариально, если одну из сторон представляет доверенное лицо;
- квитанция об оплате финансов цедентом, справка от застройщика или платежное поручение банка;
- подтверждение права собственности на объект у продавца (выписка ЕГРП из Росреестра);
- нотариально заверенное разрешение второго супруга на заключение сделки. Если продавец не состоит в браке, то цессионарий вправе потребовать письменную расписку в произвольной форме о том, что в браке не состоит и объект продажи выступает его собственностью;
- разрешение Органа опеки и попечительства, если участником долевого строительства выступает несовершеннолетнее или недееспособное лицо;
- кредитный договор с банком, если покупка происходит за счет ипотечных средств банка;
- согласие застройщика на цессию;
- при предшествующей цессии жилплощади все предыдущие договоры подлежат тщательной проверке;
- если цедентом выступает юрлицо, для регистрации обязательно нужны его учредительные документы и бумага, подтверждающая правомочность его представителя действовать от имени юрлица. Для акционерных обществ необходим протокол решения собрания акционеров на согласие на эту сделку.
Нюансы заключения соглашения цессии
Рассмотрим основные моменты и особенности уступки прав на приобретения жилья, на которые нужно обратить внимание и быть подкованным в данном вопросе, в виде таблицы.
| № п/п | Особенности и риски цессии | Описание |
| 1 | Передача прав | Первоначальный дольщик при переуступке по факту продает только свое право на получение жилья, но не несет ответственности за исполнение прав застройщиком. Таким образом, все возникающие вопросы по строительству и сдаче объекта решаются в плоскости взаимоотношений нового владельца доли в строительстве и строительной организации. Третья сторона в виде предыдущего дольщика из схемы выпадает |
| 2 | Действительность договора | Цессия не предусматривает перезаключение или прекращение действия основного договора, а лишь меняет сторону долевого участия. Все пункты первоначального договора сохраняются и подлежат неукоснительному исполнению, главным образом дата сдачи и передачи владельцу квартиры. Важно знать, что к передаче подлежат не только права дольщика, но и обязанности |
| 3 | Процесс оплаты | Если существует остаток долга за жилье, то по договору цессии переводится и долг новому покупателю, на что нужно получить разрешение от строительной фирмы в письменной форме. Не лишним будет удостовериться в сумме остатка к оплате, для чего нужно получить акт сверки от застройщика, чтобы избежать неожиданных сумм к погашению |
| 4 | Безвозмездность договора | Цессия может быть безоплатной в случае, если дольщик желает принести в дар еще недостроенную квартиру своему родственнику либо иному лицу |
| 5 | Перепродажа объекта | Квартира по договору цессии может быть перепродана и не один раз, и если предыдущие ДДУ не зарегистрированы официально, проверить данный факт нельзя. Если покупателей оказалось несколько, то жилье передается первому из них и есть риск потерять и жилье, и деньги |
| 6 | Скрытие цессии от застройщика | Если строительная компания ничего не знает о цессии, она вправе оспорить такую сделку и расторгнуть первоначальный договор на основании предъявленной претензии. Важно получить его согласие до момента совершения сделки за подписью директора и печатью организации |
Разрешение застройщика на цессию
По законодательству обязательное согласие строительной компании на переуступку прав по ДДУ не нужно, но данную норму можно прописать первоначальном договоре. В такой ситуации получение разрешения обязательно и по возможности даже платное. Компания вправе отказать и не дать своего разрешения при неполной оплате первоначального дольщика по ДДУ.
Если же первым договором не предусмотрено обязательное разрешение подрядчика, сообщить ему об этом все же стоит, чтобы обезопасит себя от неприятных моментов переуступки, таких как требование от компании пени или возмещения за несвоевременную передачу в пользование жилья.
Одностороннее расторжение договора
Участник долевого строительства вправе отказаться от участия в получении жилья и проведении оплат по такому соглашению в нижеприведенных ситуациях:
- если строительная компания нарушила обещанный срок передачи квартиры;
- если строительная компания не устранила дефекты и прочие недостатки, которые были обнаружены при передаче жилья;
- некачественно выполненные строительно-монтажные работы и прочее.
Требование о выплате оплаченной части денег либо полная стоимость по договору и отказ участвовать в строительстве далее отправляется подрядчику письменно. Если спор решить мирно не удалось, дело о взыскании оплаты и процентов за использование средств направляется в суд.
Читайте также статье ⇒ «Расчеты по договору долевого участия: залог, неустойка, госпошлина«.
Ответственность по переуступке прав
Покупатель должен всегда поинтересоваться возможностью разделения ответственности перед цессионарием, которая прописана законом. Может оказаться, что застройщик уже банкрот или неплатежеспособен и объект вряд ли будет достроен, что говорит о проблематичном взыскании ущерба новым покупателем. Единственной стороной, с которой можно будет что либо взыскать, является застройщик и возместить он сможет только сумму первоначального ДДУ, а затраты на заключение цессии не вернуть никаким образом.
Единственное, что гарантирует полное выполнение обязательств и покупку жилья, является ее приобретение в готовом и сданном доме.
Налогообложение уступки прав
При продаже своих прав на получение жилья гражданин получает определенную выгоду за такую сделку, что должно облагаться налогом. Продающая сторона должна оплатить НДФЛ в сумме 13 % от суммы полученного дохода. Не важно, с кем происходит сделка по цессии, с родственником или посторонним лицом, оплатить налог придется в любом случае. В налоговой службе можно проконсультироваться по сумме оплаты и какие возмещения можно получить от государства.
Загрузка...