Аванс – это мера, которая позволяет исполнить договор купли-продажи недвижимости. Так, если покупатель хочет через месяц только оплатить квартиру, то, естественно, у продавца нет желания, чтобы этот месяц просто пропал после того, как человек, который приобретает недвижимость, решит дальше не заключать контракт. Поэтому он может попросить аванс для того, чтобы подтвердить серьезность намерений покупателя. Конечно, есть много других способов добиться той же цели.
Сегодня подробно поговорим о том, как составляется договор аванса в ходе приобретения недвижимости, что это вообще такое, сравним понятия аванса и задатка, а также разберем ряд других вопросов. В частности, что лучше выбрать из возможных способов страхования рисков для покупателя и человека, который продает недвижимость.
Что такое аванс?
Открытый источник
Аванс часто путают с задатком в ходе приобретения недвижимости в многоквартирном доме. Ничего удивительного, учитывая то, что в уме человека эти термины часто используются в качестве синонимов. Тем не менее, разница между этими понятиями есть. Аванс, который вносится продавцу покупателем, просто возвращается ему в случае срыва сделки. А вот задаток продолжает оставаться у продавца в случае, если сделка не состоится. И в этом кроется принципиальное отличие между этими понятиями. Задаток по своей природе более строгий по сравнению с авансом.
При этом, если лицо, продающее недвижимость, оказывается виновной стороной в том, что сделка сорвана, то человек, покупающий ее, получает задаток обратно, причем в два раза больше.
Таким образом, покупатель может вернуть аванс себе назад в случае, если договор не состоялся. Он ничем не рискует во время этого процесса.
И рисков в случае с авансом также не так много, как в случае с задатком. Поэтому если покупатель все еще не уверен в том, что он окажется способным оплатить недвижимость, то в таком случае аванс – это способ с одной стороны показать продавцу, что намерение приобрести недвижимость есть, а с другой – остаться при деньгах.
Задаток же является большим доказательством для продавца. Естественно, для продавца возврат денег является нежелательным итогом. Тем не менее, есть случай, в котором задаток для него может быть выгодным. Если у него продажа недвижимости – это бизнес, и он имеет несколько покупателей на один объект, то ему как раз аванс выгоднее. Ведь в ином случае ему придется платить со своего кармана. А так можно вернуть аванс, который до момента заключения договора не является его собственностью, и продать квартиру покупателю, готового ее приобрести за лучшую цену.
Как осуществляется передача аванса за квартиру?
Наиболее безопасно будет перечислить на счет продавца недвижимости предварительную оплату. Обязательно необходимо указать назначение платежа «аванс по договору купли-продажи», а также обозначить дату договора. Если есть предварительный договор, его также необходимо указать.
Расписка за аванс
Когда вы передаете деньги в качестве авансового платежа, вам необходимо взять у владельца квартиры соответствующую расписку. Она будет подтверждать факт того, что деньги были им получены. В случае, если деньги возвращаются, расписка должна также быть возвращена назад.
Здесь вы можете скачать образец расписки ⇒ Образец расписки о приеме аванса за квартиру
Как правильно составить договор?
В случае, если размер условия об авансе оказался слишком большим, это можно оформить отдельным договором. В качестве него может выступать как дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи, так и в другой форме. В договоре необходимо указать следующую информацию:
- Идентификатор, указывающий на объект купли-продажи (адрес, кадастровый номер).
- Сумму аванса.
- День, когда было внесение средств в последний раз.
- Реквизиты банковского счета, по которым осуществлялось зачисление.
- Счет, по которому средства возвращаются в случае, если не получается договориться.
В расписке указывается сумма средств, за что она была получена и ниже текста ставится подпись. Также рекомендуется ввести паспортные данные подписанта.
Если вас интересует образец соглашения, то вы его можете скачать ЗДЕСЬ
Если по соглашению об авансе особых претензий нет, то в договоре пункт об авансе достаточно указать в форме ссылки: «порядок передачи и возврата аванса принят сторонами в дополнительном соглашении». Там же необходимо указать, когда было оно заключено.
К слову, не обязательно, чтобы даты совпадали. Тем не менее, если они отличаются, то необходимо дополнительное соглашение подписать с датой, более поздней, чем у договора купли-продажи.
Задаток или аванс: что рекомендуется использовать?
Задаток – это лучший способ гарантировать исполнение обязательства для той стороны, которая уверена в том, что она их будет выполнять, а вот по поводу второй – не очень. В соглашении, которое подписывается о задатке, необходимо использовать соответствующее слово, а также условие, что человек, выполняющий в сделке роль покупателя, должен в случае нарушения условий договора передать задаток полностью продавцу, а последний – в двойном размере.
Если этого не сделать, то фактически предоплаченная часть квартиры будет считаться авансовым платежом.
В любом случае, если продавец оказался виноватым в том, что сделка была сорвана, покупатель может потребовать выплату процентов за то, что продавец пользовался его деньгами.
А вот если говорить о залоге, то с этим термином также нередко возникает путаница. Хотя он немного из другой области, хотя и близкой. Это когда квартира оставляется для того, чтобы гарантировать отсутствие рисков от невыполнения финансового обязательства. Это касается, например, ипотечного кредита, но не непосредственно договора купли-продажи.
Еще один термин, который часто используется – «предоплата». Фактически это то же самое, что аванс. Особых норм, которые разграничивали бы эти понятия, не существует.
Ну и, наконец, последний термин, который часто используется в договорах купли-продажи – обеспечительный платеж. Сам термин в законодательстве есть, но вот деталей его использования не указано. Поэтому значение определяется индивидуально, в порядке соглашения сторон. Соответственно, эту информацию надо специально приводить в договоре.
Величина аванса за приобретение квартиры
Что касается Гражданского кодекса, то он дает возможность пользоваться исключительно рублями для расчетов. Тем не менее, разрешается использовать привязку к курсу иностранной валюты. Чтобы не потерять на изменениях курса, стороны могут договариваться, что расчет аванса будет осуществляться, исходя из официального курса Банка России на день, о котором стороны договорились.
Какая же сумма должна вноситься? Да вообще, любая. Стороны могут самостоятельно договориться о том, сколько покупатель должен в качестве авансового платежа перечислить продавцу.
Стоимость аванса указывается в ходе выполнения условий контракта и уходит в зачет покупной стоимости. А чтобы интересы покупателя были защищены, можно предоплату вручить незаинтересованной третьей стороне – посреднику. В качестве такого может выступать банк или любое другое лицо, которому и покупатель, и продавец доверяют. В частности, он может держать деньги в ячейке. Как правило, все же в таких случаях доверяют банку, поскольку там самый высокий уровень надежности.
Помимо этого, можно перевести деньги просто на банковский счет. В этом случае необходимо указывать дату договора в назначении платежа. Этим покупатель подтверждает то, что он может вернуть аванс назад в случае, если со сделкой не получится.
Аванс или предварительный договор?
Нередко людей интересует, что лучше – аванс либо предварительный договор. Тем не менее, принципиальной разницы нет. Они могут использоваться вместе. Задача предварительного договора – подтвердить факт того, что вы собираетесь заключить договор купли-продажи. Аванс может быть к нему дополнительно, или нет. Конечно, если он есть, это дополнительная гарантия, что договор будет выполнен.
Правда, в предварительном договоре есть пункт, который дает право продавцу заставить покупателя совершить уже полноценный договор купли-продажи в судебном порядке. В этом случае, даже если прикладывается аванс, он уже теряет свой смысл. Ведь появляется обязательство у покупателя или продавца заключить договор. И деньги здесь могут служить лишь дополнительным обеспечением. Но уж точно, не главным.
При этом предварительный договор, как и аванс, не является обязательным. Стороны могут легко обойтись без того и другого. Например, если не хотят себя утруждать лишними бюрократическими нюансами, сделка будет заключаться быстро, а стороны друг другу доверяют.
Да и вообще, если сделка будет заключаться почти сразу, то принципиальной разницы нет в том, аванс либо предварительный договор. Оба варианта в этом случае не нужны.
Выводы
В целом, оформление сделки купли-продажи недвижимости – это непростая процедура. Поэтому необходимо хорошо разбираться в самых разных аспектах работы с ней – использования определенных документов, понимания своих прав и обязанностей. Есть множество тонкостей касаемо приобретения недвижимости на рынке вторичной недвижимости или на первичном рынке. Необходимо разбираться в таких терминах, как переуступка прав.
Если у вас есть ребенок, и вы получили материнский капитал на покупку недвижимости, то необходимо разбираться в и юридических особенностях этой составляющей.
Конечно, во всем этом разбираться очень непросто. Поэтому рекомендуется обращаться к профессиональному юристу, который поможет без рисков составить все необходимые для этого бумаги.
Загрузка...