Под термином «приватизация» понимается безвозмездный переход государственной недвижимости в частную собственность. С 1992 года большинство граждан воспользовались своим правом «закрепить» за собой жилье, в котором они проживали. С момента, как лицом были осуществлены все необходимые действия, и приватизационный процесс завершился переходом прав собственности, новый владелец жилья получает возможность распоряжаться им по своему усмотрению.
Как можно распоряжаться приватизированным жильем
Завершающим этапом приватизационных действий является регистрация права собственности в Росреестре. Раньше владельцам выдавалось свидетельство о праве собственности, в настоящее время владельцу выдается выписка из ЕГРН. Получение этого документа означает, что хозяин на правах владения может распоряжаться своим жильем по личному усмотрению:
- недвижимость можно продать или подарить;
- объект недвижимого имущества может быть внесен в качестве уставного капитала;
- жилье можно сдать в аренду;
- свое жилище можно завещать по наследству в пользу третьих лиц.
Кроме перечисленного, приватизированную квартиру можно использовать по прямому назначению – проживать в ней. Владельцу следует учитывать, что вместе с определенными правами вследствие приватизации на него также ложатся и обязанности, например по оплате коммунальных платежей за содержание общедомового имущества.
Читайте также статью ⇒ Как рассчитывается квартплата в приватизированной квартире.
Продажа
Продажа жилища возможна с момента, как получена выписка из Росреестра. Однако, при скорой реализации объекта недвижимости, полученного от государства безвозмездно, собственнику придется уплатить в бюджет внушительную сумму налога, так как подобная сделка будет расцениваться как получение дохода. Согласно налоговому законодательству, доходы граждан подлежат налогообложению в размере 13%, но касательно недвижимости учитывается налогонеоблогаемая сумма в 1000000 рублей. Таким образом, если гражданин приватизировал жилье, после чего продал его, к примеру, за 2500000 рублей, в бюджет государства необходимо будет выплатить 13% от суммы в 1500000 рублей. В прошлые годы многие граждане, умышленно избегая уплаты налоговых податей, занижали сумму сделки до одного миллиона, но в настоящее время это невозможно, так цена за объект недвижимости рассчитывается по его кадастровой стоимости. Если цена жилья по договору купли-продажи превышает кадастровую стоимость недвижимости, налог будет рассчитываться, исходя из суммы, указанной в договоре. Однако, если с момента приватизации прошло более 3 лет, при продаже жилья налоги оплачивать не придется.
Важно! Согласно поправкам к НК РФ освобождение от уплаты НДФЛ по истечению трех лет распространяется только на жилье, приобретенное в собственность на основании приватизации. Если недвижимое имущество было приобретено на основании, например, купли-продажи, получить освобождение от уплаты НДФЛ можно будет только спустя 5 лет.
Как сэкономить на налогах
Для того, чтобы не потерять крупную сумму в виде налога на доходы, можно использовать два варианта:
- Не продавать жилье сразу после приватизации, выждав три года.
- После продажи одной квартиры приобрести другую.
Все дело в том, что в НК РФ закреплено право граждан на получение налогового вычета при покупке недвижимости. Воспользоваться этим правом можно только один раз в жизни. Если жилье продается с целью приобретения другой жилплощади, то наилучшим вариантом будет проведение обоих сделок в одном году. В таком случае, использовав право на получение вычета, платить налоги не придется вовсе.
Условия для получения вычета
Налоговый вычет в полном объеме при приобретении недвижимости можно использовать только один раз за всю жизнь. Вычет может быть предоставлен на следующих условиях:
- ограничения по стоимости недвижимости, с которой осуществляется вычет, составляют 2000000 рублей;
- максимальная сумма, которую возможно вернуть, в пределах 260000 рублей;
- получателями могут быть только граждане, имеющие доход, облагаемый ставкой 13%.
Перечисленные условия означают, что граждане могут получить от государства обратно деньги только в пределах установленной суммы. Например, если лицо приобретает жилье за 3,5 миллиона рублей, вычет будет произведен только с части стоимости в размере двух миллионов. Максимальная сумма, которая может быть возвращена покупателю, не может превышать 260000 рублей. Получить ее он сможет при наличии налогооблагаемого дохода, при условии, что размер уплаченного за последние 3 года НДФЛ не ниже указанной суммы.
Особенности продажи приватизированного жилья
Одной из особенностей приватизации является право на отказ от процедуры членов семьи нанимателя. Отказавшиеся от своего права на приватизацию получают возможность пожизненно проживать на приватизированной жилплощади. Покупателю, при приобретении приватизированной квартиры, следует внимательно ознакомиться с договором приватизации жилья, чтоб убедиться, что на жилплощади нет зарегистрированных лиц с правом пожизненного пользования жилищем на основании отказа от приватизации. Выписывать таких граждан потом придется через суд, при этом определенные категории лиц выписать будет и вовсе невозможно.
Долевая собственность
Отдельным моментом необходимо рассмотреть продажу недвижимости в долевой собственности. Обязательным условие такой сделки является нотариальное сопровождение. Отчуждение имущества может происходить либо по индивидуальным договорам купли-продажи. Где каждый из собственников отчуждает свою часть, либо по общему договору. Важно при этом, чтоб нотариально было оформлено согласие каждого из владельцев долей на осуществление сделки. Если одним из собственников является несовершеннолетний ребенок, дополнительно придется заручиться согласием органов опеки. Такое согласие от органов Опеки и Попечительства может быть получено только в том случае, если продажа жилья не нарушает интересы несовершеннолетнего:
- взамен ребенку предоставляется жилье с такими же или лучшими условиями;
- на имя ребенка открывается счет с суммой, равной стоимости отчуждаемой доли недвижимости.
Если участником сделки является несовершеннолетний, даже если жилье не в долевой собственности и ребенок единственный владелец продаваемого жилья, договор отчуждения прав собственности на приватизированную квартиру требуется оформлять у нотариуса.
Читайте также статью ⇒ Компенсация коммунальных услуг работникам образования.
Часто задаваемые вопросы
Вопрос № 1. Можно ли продать неприватизированную квартиру?
Нет, нельзя, так как проживающие в квартире граждане не являются собственниками жилья и проживают на жилплощади на основании договора социального найма. Однако можно использовать обходной путь, прописав в квартире потенциального покупателя для того чтобы новый жилец осуществил приватизационные действия в отношении жилья на себя.
Вопрос № 2. Какое жилье нельзя приватизировать?
По закону нельзя проводить приватизацию в отношении жилья:
- признанного аварийным;
- расположенного в общежитии служебного назначения (за исключением служебного жилья для совхозов и предприятий сельскохозяйственной направленности);
- находящегося на территории закрытых городков военного назначения.
До недавнего времени была непонятна ситуация с коммунальными квартирами, пока Конституционным Судом РФ не было принято Постановление № 25-П от 03.11.98 г., согласно которому были признаны противоречащими Конституции РФ положения статьи 4 Закона о приватизации в отношении ограничений по приватизации жилья в коммунальных квартирах. Постановление вступило в силу в день провозглашения, тем самым с указанной даты приватизация жилплощади в коммунальных квартирах производится на общих основаниях.
Загрузка...