Частные инвесторы, купившие квартиры в новостройках Москвы в рамках льготной ипотеки, начали их продавать, не ожидая дальнейшего увеличения доходов от таких вложений. В столице на конец 2021 года объем переходов прав по договорам долевого участия (ДДУ) на четверть превысил прошлогодние показатели. Но такие сделки для конечного покупателя жилья несут определенные риски, поэтому инвесторы готовы продавать площади со скидкой до 15%. Но застройщики, занимающиеся собственными продажами, говорят, что большой объем квартир со скидкой, поступающих на рынок, не особо остановит их от продажи своих квартир.
На бывших границах Москвы в 2021 г заключено 7,8 тыс передач прав требования по ДДУ, что на 25% больше, чем в 2020 г., когда этот показатель составлял 6,2 тыс., и на 39% больше, чем в 2019 г. (5,6 тыс.), рассчитанных в метрических . С начала 2024 года количество таких сделок увеличилось на 10% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, добавляют в компании «Этажи».
Объем уступки прав по DDU значительно вырос за последние три месяца, отмечают в компании.
Владимир Федянов, замдиректора группы SRG, поясняет, что передача прав по DDU характерна для покупателей-инвесторов. «Получив максимальную отдачу, они ищут другие инструменты инвестирования. Возможно, они уже не верят в более сильный рост рынка недвижимости за счет диверсификации портфеля», — говорит он. Доля инвесторов в структуре покупателей строящегося жилья в Москве достигла рекордных показателей в 2021 году: в рамках льготной ипотеки почти каждая пятая квартира приобреталась для дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду (см. Ъ от 16.03.2021).
Управляющий партнер «Метриума» Надежда Коркка предполагает, что от ПДУ помимо инвесторов отказались и покупатели, выбравшие другую квартиру. Александр Москатов, управляющий директор офисной сети «Миэль», добавляет, что многие покупатели ипотеки на волне ускоряющегося спроса переоценили свои силы и вынуждены продавать свои права по ДДУ. С этим тезисом не согласна управляющий партнер «Домбука» Ирина Доброхотова: сейчас в Москве невозвратных ипотечных кредитов не более 2%. Он отмечает, что некоторые инвесторы опасаются насыщения рынка новым предложением и падения в связи с этим ликвидности купленных ими лотов, поэтому стремятся как можно скорее зафиксировать прибыль.
Геннадий Щербина, президент Группы «Эталон», о спросе на жилье в интервью «Коммерсанту» в январе 2024 года:
«Фруктовых колебаний в ближайшее время мы не ожидаем».
Владимир Федянов утверждает, что недвижимость при передаче прав стоит в среднем на 15% дешевле, чем аналогичный объект от застройщика. Эксперт оценивает минимальную скидку в 10-12%; только в этом случае покупатели заинтересованы в таких предложениях. Это связано с менее выгодными условиями ипотечных программ. Анна Бойм, коммерческий директор «А101 Групп», поясняет, что квартиры, переданные банками, обычно классифицируются как вторые дома, по которым ставки по ипотеке, как правило, выше.
Кроме того, отмечает г-н Федянов, такие сделки сопряжены с дополнительными юридическими рисками. «Нынешний собственник может обанкротиться, а операция по передаче может быть оспорена конкурсным управляющим», — поясняет эксперт.
Ирина Доброхотова добавляет, что передача прав по ДДУ сочетает в себе риски первичного и вторичного рынков: есть опасность столкнуться с недостройкой и понести убытки из-за личности продавца.
Несмотря на риски, такие предложения пользуются спросом у части покупателей, говорит Надежда Коркка. Сергей Зайцев, директор центра новостроек «Этаж», не исключает, что по мере сокращения льготных ипотечных программ покупатели будут более активно перенаправляться на покупку прав по ДДУ. Ксения Цаплина, директор департамента бизнес-аналитики и планирования Группы компаний ФСК, прогнозирует увеличение числа инвесторов в 2024-2024 годах, решивших отказаться от ДДУ. Но он сомневается, что такие сделки серьезно сократят продажи застройщиков. Святослав Куланин, руководитель отдела оценки Sminex, отмечает, что в структуре проекта доля продавцов-инвесторов обычно не превышает 10%.
Загрузка...