Кризисы, накрывшие экономику России, затрагивают большинство отраслей производства, но одной из наиболее «просевших» сфер является строительство. Удорожание импортных стройматериалов, техники, кредитов приводит многие компании в итоге к невозможности продолжать свою деятельность. Отрасль сталкивается с массовым банкротством, которое касается и долевых участников строительства. В данной статье мы разберем как осуществляется банкротство строительной компании, застройщика, какие права у дольщиков и как не потерять деньги.
Банкротство строительной компании: определение
Решение о банкротстве (объявлении своей несостоятельности) строительные компании принимают в ситуациях, когда оказываются неспособны выполнять взятые на себя обязательства перед кредитными организациями, дольщиками, представителям компаний-подрядчиков по заключенным договорам, либо выплачивать положенные налоги и сборы в пользу государственного бюджета.
Чтобы обратится в суд для утверждения своего банкротства, у компании-застройщика должны быть выполнены обязательные условия:
- у застройщика имеются непогашенные долговые обязательства,
- строительная компания не платит по этим долгам как минимум три месяца (из-за проблем с ликвидностью, отсутствием денежных средств и т.д.),
- сумма по неоплачиваемым долгам составляет как минимум 100000 руб.,
- компания не скрывает свои реальные активы и не пытается стать банкротом обманным путем.
Законодательный аспект банкротства строительной компании
Законодательно вся процедура банкротства строительной организации регулируется двумя законами:
- общий порядок прописан в Федеральном законе под номером сто двадцать семь «О несостоятельности/банкротстве»;
- процедуры, регламентирующие взаимодействие застройщика-банкрота с дольщиками, сформулированы в Федеральном законе под номером двести четырнадцать «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».
Именно наличие специального закона о долевом строительстве делает процедуру банкротства таких компаний более сложной, добавляя ряд нюансов в обычные схемы. Читайте так же статью: → «Какая очередность платежей при банкротстве организации«.
Скачать бесплатную книгу от online-buhuchet.ru «Банкротство физ.лица, ИП, ООО, ЗАО» Содержание: Как физическому лицу подать на банкротство? Банкротство ИП с долгами по кредитам: поэтапная инструкция Как закрыть ООО без налоговой проверки? Особенности банкротства строительной компании. Как не потерять деньги? Какая очередность платежей при банкротстве? Примеры, ответы на вопросы КБК по НДС + примеры заполнения и бухгалтерские проводки Как ликвидировать ООО с долгами: инструкция Банкротство ЗАО: этапы ликвидации, выплаты задолженностей, инфографика Ликвидация ООО на УСН за 5 этапов. Пошаговая инструкция |
Процедура банкротства строительной компании
Процедура банкротства для компании-застройщика аналогична по сути банкротству любой компании-должника, обычно состоит из нескольких этапов, представленных в таблице ниже.
Процедура банкротства строительной компании | ||
Последовательность этапов | Продолжительность каждого из этапов | Процессы, наполняющие каждый из этапов |
Предварительный этап (подготовка заявления и обращение в суд) | Зависит от инициатора банкротства (в среднем от недели до нескольких месяцев) |
|
Этап внешнего наблюдения | Период до 6 месяцев |
|
Этап финансового оздоровления | Период от двух-трех месяцев до полугода |
|
Этап внешнего управления | Назначается Арбитражным судом и составляет от трех месяцев до двух лет |
|
Заключительный этап конкурсного производства | Период до 6 месяцев |
|
Права дольщиков при банкротстве строительной компании
Одной из форм взаимодействия застройщика с покупателями квартир является долевое строительство. Оно предполагает заключение особого договора долевого участия между компанией, строящей дом, и покупателем, которые вносит деньги для постройки многоквартирного здания. После окончания строительства компания должна по договору передать дольщику квартиру, оплаченную им в момент заключения соглашения.
Особенностью дольщика по закону №214 является его особый статус при банкротстве застройщика:
- он не приравнивается к инвесторам, а выступает в особой роли «участников строительства», его право на возврат денег оказывается выше в очередности кредиторов (он объявлен кредитором третьей очереди, т.е. имеет преимущество перед кредитными организациями и инвесторами);
- также законом закреплено право собственности дольщика на купленную при заключении договора квартиру в строящемся доме, даже если этот дом в итоге достроит другая компания;
- если при банкротстве строительной организации оказывается, что дом не был достроен, и суд постановил продать его для погашения задолженностей с помощью публичных торгов, то законодательно установлена доля от полученной суммы, передаваемая дольщикам (четверть);
- если у застройщика-банкрота не выявлена кредиторская задолженность, размер выплат дольщикам может быть увеличен до 85% от вырученной суммы;
- отдельным пунктом закон позволяет дольщикам объединиться в кооператив и получить недостроенное здание в качестве компенсации (при выполнении ряда условий);
- все эти особенности распространяются только на строительство жилых домов и не применяются, если в качестве активов банкрота выступают недостроенные гостиницы, торговые центры, стадионы, общежития и тому подобные объекты.
Процедура передачи жилого дома кооперативу дольщиков при банкротстве застройщика
Граждане, являющиеся дольщиками (участниками строительства), могут сформировать жилищно-строительный кооператив (ЖСК) для защиты своих интересов в суде при банкротстве застройщика. Для этого они должны пройти несколько процедур:
- создать ЖСК, подготовив нужные документы о его формировании, а также предоставив документальное подтверждение внесения своих паев;
- вступить в кооператив должны все участники долевого строительства, если их требования указаны в реестре кредиторов и в реестре, требующем передачи жилых помещений дольщикам;
- на собрании членов ЖСК принять решение о передаче недостроенного дома и земельного участка под строительство этому кооперативу (проголосовать «за» должны три четверти участников);
- передать комплект документов по ЖСК и принятому решению в суд;
- если будут выполнены несколько условий для такой передачи, то суд вынесет решение в пользу участников строительства.
Условия передачи жилого дома дольщикам
К обязательным условиям для передачи права на недостроенное жиле здание ЖСК относятся:
- суммарная стоимость требований дольщиков, внесенных в реестр, должна практически полностью совпадать со стоимостью прав застройщика-банкрота на этот дом и землю под строительство (расхождение не более 5%);
- либо 75% кредиторов 4-той очереди (без учета юридических лиц, участвовавших в строительстве) должны согласиться на такую передачу здания в пользу ЖСК;
- у застройщика-банкрота после передачи здания остаются средства, достаточные для выплаты долгов кредиторам первой и второй очередности (либо ЖСК должен внести нужную сумму на депозит в банк);
- в реестре не должны быть указаны кредитные организации, выдавшие застройщику денежные средства под залог этого здания, либо же ЖСК должен компенсировать сумму невыплаченного застройщиком долга;
- количество квартир в недостроенном доме не должно быть меньше, чем количество дольщиков, вошедших в ЖСК (т.е. квартир после достраивания дома должно хватить всем); в противном случае часть дольщиков могут потребовать выплатить им денежную компенсацию;
- здание и участок земли под ним обязаны быть в собственности у компании-застройщика.
Если все условия выполняются, то ЖСК информирует всех кредиторов о своем желании получить здание в качестве «отступных», и передает все документы с суд, который рассматривает дело о банкротстве. При положительном решении недостроенный дом передается ТСЖ, в противном случае ТСЖ распускается, а требования дольщиков переоформляются в денежную форму.
Ответы на часто задаваемые вопросы
Вопрос №1: Возвращаются ли дольщикам деньги, внесенные на депозит, если суд не передал недостроенное здание ЖСК?
Ответ: Да, происходит полный возврат средств участникам жилищно-строительного кооператива.
Вопрос №2: Если переданное кооперативу здание не покрывает полностью исковые требования дольщиков, происходит ли списание долга с застройщика?
Ответ: Нет, оставшаяся часть требований должна быть преобразована в денежную форму и в дальнейшем выплачена из других активов банкрота.
Вопрос №3: В какую очередь предприятие-банкрот должно выплатить заработную плату своим сотрудникам? Приоритетны ли дольщики перед сотрудниками строительной компании-банкрота?
Ответ: Нет, приоритет выплат зарплаты перед остальными платежами сохраняется и при банкротстве строительных фирм, это долги второй очереди (а дольщики – третьи).
Вопрос №4: Допустимы ли ситуации субсидиарной ответственности головной строительной фирмы за ее «дочку» при банкротстве последней?
Ответ: Подобное решение суда возможно, когда строительная «дочерняя» компания не может сама погасить задолженности, при одном существенном условии: ее долг/ущерб был предопределен действия «головной» компании.
Вопрос №5: Существуют ли исключения из стандартных правила очередности по требованию выплат долгов в случае банкротства строительной компании?
Ответ: Да, существуют. Исключением являются те долги, которые обеспечены имуществом банкротящейся строительной фирмы. В такой ситуации средства, полученные путем реализации залога, будут переданы кредитору-залогодержателю для погашения задолженности, без учета остальной очередности. Нельзя «пропустить» только кредиторов первой и второй очереди, при условии, что право данных кредиторов появилось раньше залогового договора.
Вопрос №6: Как покупателю избежать выбора ненадежного застройщика?
Ответ: во-первых, проверять «черные» сводные списки застройщиков и строящихся зданий, которые есть в интернете, во-вторых, не соглашаться на «серые» схемы покупки, а использовать только официальные формы (долевое строительство, вхождение в ЖСК), в-третьих, проверять наличие все необходимой документации и проектных деклараций у застройщика.
Автор: Казакова Екатерина Игоревна, руководитель отдела развития и управления персоналом в региональной розничной сети аптек и магазинов косметики «Рубль Бум» и 1b.ru, бизнес-тренер.
Эксперт сайта «Бухгалтерия для чайников».