Самый страшный сон любого ипотечного заемщика — банк отбирает квартиру за нарушение графика ипотечных платежей. К сожалению, ситуация более, чем реальная. Доходы россиян продолжают снижаться, а потому значительная часть заемщиков оказывается не в состоянии исполнять свои обязательства по кредитному договору, что эксперты прогнозировали еще в конце прошлого года.
Большинство ипотечных кредитов, одобренных с апреля прошлого года по программе льготного ипотечного кредитования, была оформлена под влиянием момента. Налицо был серьезный экономический кризис, который обещал быть затяжным, доходы падали, а сбережения таяли; кроме того, внезапно появилась программа льготной ипотеки. В таких условиях россияне стремились вложить свои сбережения в единственно верный, по их мнению, вариант – в недвижимость.
Учитывая то, что льготная ипотека рассчитана на новостройки эконом-класса, контингент покупателей, в основной массе, – люди с очень средним уровнем дохода. Число просрочек продолжает увеличиваться. Уже сейчас заметна динамика роста, так называемых, тяжелых долгов, то есть кредитов, просрочка по которым превышает 3 месяца. Об этом сообщает информационное агентство DEITA.RU.
Здесь необходимо отметить, что при разнице подходов к оценке платежеспособности клиента, 3 месяца просрочек подряд является сигналом практически для любого банка. Другие банки считают, что проблемной является задолженность, которая составляет от 5% от оценочной стоимости самой ипотечной квартиры. По закону и по договору, именно после образования такой задолженности банк вправе начать процедуры по продаже залогового имущества, то есть той самой ипотечной квартиры.
Дело передается в суд, а затем квартиру реализуют с торгов. Процедура торгов достаточно длительная, она может затянуться на срок до года. Естественно, что при этом задолженность только увеличивается. Впрочем, эксперты отмечают относительно новую тенденцию, связанную с возросшей практикой досудебного урегулирования. Еще совсем недавно банки предпочитали доводить задолженность до не маленьких размеров, а затем искусственно затягивать процедуру торгов, чтобы увеличить размер долга, однако сейчас досудебное урегулирование более выгодно банку, поскольку в таком случае больше вероятности получить всю сумму разом.
Именно по этой причине юристы рекомендуют заемщику не тянуть, а сообщить банку о проблемах с обслуживанием кредита. Велика вероятность, что менеджеры по работе с задолженностью помогут найти выход из сложившейся ситуации — увеличить срок кредита с соответственным уменьшением ежемесячного платежа, рефинансирование или же кредитные каникулы.
Если же продажа ипотечной квартиры неизбежна, то юристы советуют не доводить дело до торгов, а попытаться продать квартиру самостоятельно. Дело в том, что при такой процедуре происходит дополнительное накопление долгов заемщика, поскольку торги или аукцион, как правило – очень длительная и сложная процедура. Кроме того, обычно ипотечные квартиры, находящиеся в залоге у банка, реализуются по низкой (искусственно заниженной) стоимости ради скорейшего получения денег.
Более того, должнику еще приходится доплачивать за услуги по проведению торгов, а также за услуги по оценке жилья. А еще существует исполнительский сбор. То есть, выходит весьма серьезная сумма – например, организация торгов стоит до 3% от стоимости заложенного имущества, а исполнительский сбор составляет около 7% от стоимости имущества, находящегося в залоге. Таким образом, на заемщика возлагаются дополнительные и весьма крупные расходы.
Если же заемщик реализует такую квартиру самостоятельно, то он сможет продать ее по рыночной стоимости. А это значит, что он сможет продать с максимальной для себя выгодой – так, чтобы это позволило и погасить долг перед кредитной организацией, и возвратить понесенные ранее расходы на оплату ежемесячных платежей по ипотеке.
При этом эксперты отмечают, что весь последний год жилье в нашей стране неуклонно дорожало. В некоторых регионах цена на квадратный метр выросла примерно на 30%, в некоторых – на 50%, а в каких-то регионах рост цен еще более значителен. Соответственно, если заемщик, который решил продать ипотечную квартиру, начнет продавать ее сейчас, он сможет продать ее значительно дороже, чем он ее приобретал на этапе оформления ипотечного займа.
Загрузка...