Многие российские компании стремятся заключить договор аренды имущества с теми или иными государственными или муниципальными органами. Для этого торговые представители с удовольствием участвуют в различных конкурсах и аукционах. С какой целью предприниматели вовлекаются в процесс коммуникации с властью?
Аренда как способ сэкономить
Аренда муниципального имущества — процедура, которая в российской бизнес-среде считается отличной альтернативой соответствующему договору с коммерческой организацией.
Это связано с тем, что тот или иной склад, офис или другое помещение, которое есть у муниципалитета, как правило, стоит значительно дешевле объекта, предлагаемого юридическими лицами. И многие предприниматели очень рады получить право аренды муниципального имущества.
Специфика муниципального имущества
Каковы реквизиты недвижимости, принадлежащей местным властям? В соответствии с положениями статьи 215 Гражданского кодекса Российской Федерации к муниципальному типу относится имущество, принадлежащее городам, сельским поселениям и иным административно-территориальным единицам, на уровне которых осуществляется местное самоуправление. Часто соответствующий вид собственности закрепляется за отдельными учреждениями. В противном случае он включается в качестве актива в муниципальную казну.
Если предприниматель хочет узнать, можно ли арендовать тот или иной вид муниципального имущества, такая информация обычно публикуется на сайтах органов местного самоуправления. Но даже если по каким-то причинам на веб-ресурсах муниципальных образований нет соответствующих данных, предприниматель вправе обратиться с заявлением в местное самоуправление. Услуга по предоставлению соответствующей информации предпринимателю должна быть оказана муниципалитетом бесплатно.
Субъекты арендных правоотношений
Стоит отметить, что предприниматели могут приобретать в свое пользование имущество не только муниципального, но и государственного типа. Принципиальных отличий между порядком, в котором осуществляется сдача муниципального имущества в аренду, и аналогичными действиями с участием органов государственной власти немного, поскольку все эти процессы регулируются одними и теми же законами.
Типы договоров
Также можно отметить, что аренда – не единственный вариант взаимодействия государственного органа того или иного уровня с компанией. Специфика соответствующих договоров заключается в том, что имущество передается арендодателем в обмен на плату за временное пользование.
Также возможно заключение договора на безвозмездное пользование. По указанному договору собственник имущества обязуется передать имущество другому лицу, которое, в свою очередь, должно возвратить его собственнику на тех же условиях, с учетом допустимого износа, или в порядке, предусмотренном договором договор
Помимо таких видов сделок, как аренда государственного и муниципального имущества и договор безвозмездного пользования, возможно также заключение договоров доверительного управления имуществом. По таким договорам муниципалитет или государственное агентство передает недвижимое имущество контрагенту в лице компании на неопределенный срок. В свою очередь, другая сторона должна распоряжаться полученным товаром в интересах его собственника или иного выгодоприобретателя.
Договор, предметом которого является аренда муниципального имущества, может быть заменен также договором, предусматривающим ответственное хранение того или иного имущества и одновременное пользование им. Также возможно оформление кредитного договора, предметом которого является соответствующий вид материальных ценностей.
Однако сдача в аренду федеральной и муниципальной недвижимости на практике осуществляется в основном в рамках обычной аренды. Хотя, конечно, на уровне конкретных муниципалитетов в конкретном регионе возможны разные подходы к вопросу взаимодействия с компаниями. Главное, чтобы соответствующие действия властей не противоречили законодательству, регулирующему отношения государственных и муниципальных учреждений с частными компаниями.
Особенности арендных договоров с муниципалитетами
Основным правовым актом, определяющим порядок сдачи в аренду муниципального недвижимого имущества, является Федеральный закон № 135. Согласно его положениям, имущество, не закрепленное в виде хозяйственной собственности за тем или иным субъектом на уровне местного самоуправления, может поставляться предпринимателям только на конкурсной основе (или аукционе). Такую же процедуру необходимо провести, если имущество принадлежит муниципальному унитарному обществу. И неважно, в хозяйственном управлении это или в оперативном управлении. Те же правила будут применяться, если имущество находится в собственности автономного государственного учреждения или муниципального органа, но подлежит оперативному управлению.
Специфика конкурсов
Так, в ряде случаев сдача в аренду муниципального имущества возможна только на конкурсной основе. Правила организации этих процедур закреплены в одном из Приказов Федеральной антимонопольной службы Российской Федерации, органа, который во многом отвечает за правильное взаимодействие государства и бизнеса. Соответствующий нормативный акт, изданный антимонопольной службой, содержит перечень видов имущества, при аренде которого требуется проведение торгов. В свою очередь, положения Приказа ФАС России могут дополнять нормативные акты, издаваемые на уровне отдельных муниципальных образований. Как правило, эти документы доступны на сайтах органов местного самоуправления.
Особенность проведения торгов, целью которых является заключение договора аренды муниципального имущества, заключается в том, что информация, связанная с данными мероприятиями, должна быть опубликована в сети Интернет на сайте torgi.ru, принадлежащем Минэкономразвития.
Когда конкурсы не проводятся
Бывают ситуации, при которых нет необходимости в проведении рассматриваемых конкурсов. В каких случаях возможна аренда муниципальной недвижимости без проведения торгов? Эти моменты регулируются статьей 17 ФЗ №135. Рассмотрим их.
Первый сценарий, предполагающий возможность аренды муниципального имущества без проведения торгов, может быть реализован в соответствии с положениями главы 5 Федерального закона № 135, в которой отражена возможность установления муниципальными органами определенных преференций.
Второй сценарий предполагает, что конкурс уже проведен, однако по правилам, содержащимся в положениях ФЗ № 44, то есть в рамках муниципального контракта. При этом срок аренды объекта не может превышать срок действия соответствующего вида договора.
Третий вариант, при котором конкурс не является обязательным, – это аренда недвижимого имущества на срок, не превышающий 30 дней в течение полугода. При этом недопустимо повторное заключение договоров между муниципалитетом и одним и тем же контрагентом после выполнения договора в установленный срок.
Также можно указать, что конкурс, целью которого является сдача муниципального имущества в аренду, не может проводиться, если он предполагает продление действующих договоров между предпринимателями и муниципалитетами.
Конкурс не может иметь место, если муниципальные и иные вещные права предоставляются компаниям в соответствии с положениями международных договоров Российской Федерации, межправительственных соглашений, а также федеральных законов, устанавливающих особый порядок использования имущества, и иных правовых актов: указов Президента, постановления правительства или, например, решения суда, вступившие в законную силу.
Конкурсы не проводятся в случае передачи муниципалитетом культовых зданий, сооружений и иных видов имущества религиозным организациям в безвозмездное пользование.
Кроме того, необходимости в проведении торгов может не быть, если имущество передается в пользу иных органов государственной или муниципальной власти, а также внебюджетных фондов или, например, Центрального банка России.
Также можно отметить, что рассмотренный нами порядок, согласно которому имущество передается в аренду у муниципальных образований и органов государственной власти, не распространяется на те сферы, которые регулируются Земельным, Водным и Лесным кодексами Российской Федерации, а также законы о недрах
Имущество в пользовании: два варианта
Поэтому у предпринимателей есть несколько возможностей иметь в своем распоряжении экономический ресурс в виде муниципальной собственности. Прежде всего, можно указать на то, что соглашения между компаниями и органами власти могут быть самыми разнообразными: в виде договоров аренды, безвозмездного пользования, доверительного управления и т д. Использование каждого из вариантов, предусмотренных законодательством РФ возможно в рамках двух основных схем:
— по факту проведения торгов (конкурсов или аукционов), предметом которых является право общества на заключение договора того или иного вида с муниципальным или государственным органом;
— заключение договора без проведения конкурсов или аукционов в соответствии с положениями закона.
В одних случаях рассматриваемые аукционы называются торгами, в других — аукционами. Какой термин более правильный?
Конкурс или аукцион?
В зависимости от контекста и ряда особенностей процедуры оба термина могут употребляться вполне правомерно. Если речь идет о конкурсе, то предполагается, что заявки участников будут поданы в закрытом виде (например, в конвертах). Конкуренты не будут знать подробности предложений.
Аукцион, в свою очередь, представляет собой определение наиболее выгодного для муниципалитета варианта на основе преимущественно публичных торгов. То есть тот или иной участник конкурса на право заключения договора аренды муниципального имущества знает о том, что предлагает конкурент, и может попытаться внести более выгодное для собственника предложение.
Как проводятся торги
В зависимости от того, идет ли аукцион или конкурс, правила торгов могут незначительно отличаться. Как мы указывали ранее, если мы говорим о проведении конкурса, то открытым остается только список участников. Если мероприятие проходит в формате аукциона, вся информация об участниках и поданных ими предложениях открыта.
Муниципалитет, которому принадлежит недвижимость, создает специальную комиссию. Его основными функциями являются: работа с конвертами, содержащими предложения конкурсантов, установление круга лиц, имеющих доступ к информации о мероприятии, изучение конкурентных преимуществ и других характеристик каждой кандидатуры, определение победителя претенденты или участники аукциона.
Сдача в аренду муниципального имущества возможна в пользу не только юридических лиц, но и индивидуальных граждан и предпринимателей. Иными словами, в указанных конкурсах и аукционах могут участвовать субъекты правоотношений любого из этих правовых государств.
Рассмотрение заявок
Рассмотрим аспект, связанный с рассмотрением предложений участников торгов. Основные положения, регулирующие соответствующий порядок, определяются на уровне муниципального законодательства. Однако вполне типичными можно считать следующие формулировки.
Рассмотрение поступивших заявлений осуществляется муниципалитетами, как правило, в течение месяца с момента подачи заявителем соответствующего документа.
Заявки рассматриваются только в том случае, если вместе с ними были отправлены документы, предусмотренные правилами конкурса. Как правило, они представляют собой следующий список:
- письменный запрос на имя обладателя доверенности;
- учредительные документы участника, свидетельства о регистрации юридического лица, а также источники, подтверждающие статус лица, которое подпишет договор аренды в случае прохождения компанией конкурса;
- банковские реквизиты участника торгов;
- документы, отражающие балансовые показатели компании.
При этом орган, ответственный за проведение конкурса, может запросить у участника иные документы, если это предусмотрено законодательством.
Основным критерием определения победителя конкурса являются наилучшие условия исполнения соответствующего контракта. В свою очередь, победителем аукциона признается организация, предложившая для муниципалитета наибольшую цену контракта. Аренда муниципального имущества возможна только в пользу победителей аукциона.
Преференции
Интересные положения содержатся в статье 18 ФЗ № 209. В ней сказано, что малые и средние предприятия вправе рассчитывать на некоторые меры поддержки со стороны муниципалитетов в виде безвозмездных или льготных условий передачи имущества во временное пользование . . При этом списки объектов, которые могут быть сданы в аренду в рамках соответствующих мер поддержки, должны быть доведены до всеобщего сведения, в СМИ или на официальных сайтах органов власти. Аренда муниципального имущества в льготном формате возможна на срок не менее 5 лет. Однако он может быть уменьшен, если хозяйствующий субъект сделает соответствующий запрос.
Аренда муниципальной собственности и НДС
Важным аспектом является исчисление НДС при аренде муниципальной недвижимости. Субъектом уплаты соответствующего налога будет являться компания, сдавшая указанное имущество в аренду.
Сумма налоговой базы определяется путем добавления суммы аренды каждого объекта недвижимости. Арендатор должен выставить счет в течение 5 дней с даты оплаты. Вы также обязаны подать декларацию по НДС до 20-го числа месяца, следующего за налоговым периодом.
Куда направляется выручка от аренды?
Куда муниципалитет направляет средства, полученные за счет сдачи недвижимости в аренду? Как правило, доход направляется на обновление и содержание материально-технической базы органа. Средства переводятся на специальный бюджетный счет, с которого затем переводятся на счет самого учреждения в пределах, предусмотренных законодательством.
Загрузка...