Мы спросили у экспертов, в каких городах в 2024 году будет выгодно покупать жилье в качестве инвестиции. Рассматривались города с хорошим уровнем жизни, развитым рынком недвижимости, доступной недвижимостью (или потенциальным ростом цен) и высоким спросом на аренду
Жилая недвижимость останется одной из самых надежных инвестиций в 2024 году. Но при ее выборе нужно учитывать множество факторов. Во-первых, сама квартира и проект должны быть ликвидными (иметь хорошую транспортную доступность, развитую инфраструктуру). Во-вторых, в регионе должен быть развит рынок недвижимости – должно вестись строительство, должен быть спрос на покупку и аренду. При этом цены не должны быть максимальными. В-третьих, субъект должен быть экономическим центром, формирующим платежеспособный спрос, в котором может развиваться туризм.
В связи с этим, прежде всего, высокой инвестиционной привлекательностью обладают города с активным притоком населения, отмечает Дмитрий Алексеев, руководитель службы первичной и загородной недвижимости Avito Real Estate. Например, помимо Москвы и Санкт-Петербурга, стоит рассмотреть крупные города юга. Так, по данным Росстата, в прошлом году в оценке регионов по притоку населения лидировал Севастополь. Агломерации активно развиваются вокруг крупных городов — Ленинградской, Калининградской и Московской областей. Есть и другие города, где, по мнению опрошенных РБК-Недвижимость экспертов, покупать жилье в следующем году будет выгодно.
Калининград
Как и в прошлом году, эксперты советуют будущим покупателям в 2024 году обратить внимание на Калининград. Регион является одним из популярных направлений национального туризма. Во время пандемии он только укрепил свои позиции, и в регион стали приезжать более богатые туристы. Кроме того, на всей территории Калининградской области действует особая экономическая зона. Здесь созданы особые условия для развития предприятий: зона свободной торговли, налоговые льготы, упрощенный порядок выдачи виз для иностранцев.
«Калининград сохранит свою инвестиционную привлекательность в следующем году. Факторы роста останутся: близость к Европе, мягкий климат и море, бурное развитие региона», — отметил Вячеслав Смирнов, генеральный менеджер офиса «Миэль» «В Калининграде». По данным «Миэль», к концу 2021 года цены на недвижимость в Калининграде выросли в среднем на 40%. При этом средняя стоимость 1 кв м остается относительно невысокой — около 100 тыс руб., средний бюджет покупки — 5-7 млн руб.
Самара
Еще один город, на который стоит обратить внимание инвестору в 2024 году, — Самара. По данным ЦИАН, в Самаре одни из самых дешевых цен на новостройки среди городов-миллионников. Стоимость 1 кв.м составляет около 77 тысяч рублей. (+36% в годовом выражении). «В то же время Самара — один из немногих городов-миллионников, где средняя цена 1 кв м на вторичном рынке выше, чем на первичном. Цены на вторичное жилье за последний месяц выросли сразу на 4%», — сообщил руководитель «ЦИАН.Аналитика» Алексей Попов.
По его словам, выбор на вторичном рынке не самый большой (около 3,6 тыс лотов) и за год сократился почти вдвое, поэтому существует конкуренция, собственники могут выставлять свои лоты по завышенным ценам. «При этом стоимость квартиры ниже, чем в среднем по миллионеру, то есть планка входа ниже», — сказал он.
Кроме того, Самарская область вошла в десятку самых привлекательных для бизнеса субъектов страны, в регионе открыто 20 производственных предприятий, активно развивается жилищное строительство. К концу 2021 года планируется ввести 1,7 млн кв м жилья против 1,4 млн кв м в 2020 году.
Екатеринбург
Среди уральских городов инвесторам стоит обратить внимание на Екатеринбург, считают эксперты. Екатеринбург — крупный промышленно-логистический центр с активно растущим населением, а значит, спрос как на покупку, так и на аренду будет стабильным, отмечает директор департамента управления сетями федеральной компании «Этажи» Татьяна Ахметдинова. «Спрос в Екатеринбурге высокий: за год объем предложения на вторичном рынке сократился на треть. Также есть спрос на аренду из-за большого количества мигрантов и студентов. Также квартиры здесь не самые дорогие среди городов-миллионников», — добавил Алексей Попов из «ЦИАН Аналитика».
По наблюдениям ЦИАН, высокий интерес Екатеринбурга к недвижимости (спрос на вторичное и первичное жилье за год удвоился) отражается на ценах на жилье и арендной плате. За 2021 год средняя стоимость 1 кв м на рынке первичной недвижимости уральской столицы выросла на 13% и составила 108 тыс руб за 1 кв. На вторичном рынке квадратные метры подорожали почти на 19%, до 93,9 тыс руб., а арендные ставки на квартиры-студии увеличились на 7%, до 20,6 тыс руб.
В Екатеринбурге также развивается жилищное строительство, в том числе в рамках Комплексной программы освоения земель (КРТ, или Всероссийская реновация). Кроме того, по данным Росстата, Екатеринбург оказался единственным городом-миллионником в России, где за год численность населения увеличилась.
Тюмень
Еще одним перспективным городом для покупки жилья в 2024 году, по мнению экспертов, является Тюмень. По данным «Этажа», более половины всей недвижимости в нем покупают нерезиденты, в основном жители Ханты-Мансийского и Ямало-Ненецкого округов, которые имеют средне-высокий для России уровень зарплат.
«Кроме того, в ближайшее время он планирует стать миллионером, поэтому спрос на аренду и покупку жилья стабилен. В 2021 году средняя стоимость квадратного метра на рынке новостроек здесь увеличилась на 13,2%, вторичного — на 11,7%, а арендная плата за студии — на 22%», — рассказал директор департамента управления сети федерального Компания Этажи».
Я согласен с моим коллегой Алексеем Поповым. «Среди городов-миллионников можно считать Тюмень. Население города увеличивается, спрос на жилье остается на высоком уровне даже за счет состоятельных северных мигрантов (ХМАО и ЯНАО)», — подтвердил он.
По оценке ЦИАН, объем предложения в Тюмени за год сократился в 2,5 раза, в том числе на фоне продажи инвестиционных участков и квартир, полученных в наследство, что свидетельствует о повышенной активности покупателей. «Рынок аренды тоже достаточно хорошо развит, по крайней мере, за счет студентов, поэтому стоит рассматривать студии», — отмечает главный аналитик ЦИАН. «За последний месяц рост цен на вторичное жилье составил более 2%, при этом цены выросли меньше, чем в среднем по городам с населением более 500 000 человек (+25%). Есть стимулы для дальнейшего роста», — добавил он.
Туапсе, Геленджик или Новороссийск
На Черноморском побережье эксперты рекомендуют обратить внимание на города, где недвижимость еще не подорожала так сильно, как в Сочи, но имеет перспективы роста за счет развития жилья и туризма. Из городов Краснодарского края следует обратить внимание на вторичную недвижимость в Геленджике, Туапсе и Новороссийске, где цены все больше догоняют цену Сочи, которая резко растет, считает Татьяна Ахметдинова.
«Уже в Туапсе часть новостроек продается по цене 200–250 тысяч за 1 кв м (для сравнения, в Сочи — 300 тысяч рублей). В ближайшие два-три года, с развитием Сочи, недвижимость в приморских городах может значительно подорожать», — сказал он. Недвижимость в этих городах можно сдавать в аренду или перепродавать, особенно если речь идет о новостройке строительство.
По данным ЦИАН, средняя стоимость 1 кв м вторичного жилья в Геленджике в 2021 году выросла наиболее заметно среди городов на Черном море — на 94%, до 197,8 тыс руб. В Новороссийске один квадратный метр вторичного жилья за год подорожал на 63%, до 119 тысяч рублей. Самый низкий средний уровень цен за квадратный метр зафиксирован в Туапсе — 99,4 тысячи рублей.
Красноярск
Среди сибирских городов хорошую динамику роста цен на жилье показывает город Красноярск с населением более миллиона человек. В прошлом году средняя цена вторичной недвижимости увеличилась на 20%, первичной — на 9%, арендной платы — на 17%. «Красноярск имеет один из самых высоких стабильных запросов на жилье, поэтому инвестиции в красноярский сектор недвижимости значительны, — говорит директор департамента управления сетями федеральной компании «Этажи».
Квартиры здесь растут в цене, и потенциал роста еще не исчерпан. По данным ЦИАН, в Красноярске 1 кв м на рынке вторичного жилья за год вырос почти на 25%, до 88,2 тыс руб. Стоимость квадрата в новостройках Красноярска увеличилась почти на 35%, до 97,7 тыс руб. Арендная плата здесь также показала рост. Стоимость аренды однокомнатных домов увеличилась на 25,2%, до 18,9 тыс руб., цена аренды двухдомов увеличилась еще больше — на 28,6%, до 25,6 тыс руб.
В области также развивается жилищное строительство. По данным региональных властей, к концу 2021 года ввод многоквартирных жилых домов в Красноярском крае составит 820 тыс кв м, что на 9% больше, чем в прошлом году. Кроме того, российские власти планируют проложить через Красноярск транспортный коридор Европа-Западный Китай. Это усилит роль города как важного транспортного узла Сибири.
Махачкала или Дербент
Дагестан набирает популярность у российских туристов, в регионе развивается жилищное строительство, наблюдается устойчивый спрос на посуточную аренду и покупку жилья. «В 2020 году Дагестан получил серебряную медаль в номинации «Российский гастрономический туризм» на премии National Geographic Traveler Awards. Туристические сезоны 2020 и 2021 годов оказались для Дагестана прибыльными. Регион даже не смог принять всех желающих, так как не так много комфортабельных и современных помещений», — говорит Абдурахман Ашуров, генеральный директор офиса «Миэль» в Махачкале.
Покупку дома здесь можно считать арендой. Дневная аренда здесь очень популярна. «В этом году, в начале лета, забронировать что-то приличное для отдыха на каспийском побережье можно было только в конце сезона. Стоимость аренды дома в частном секторе в пик сезона начиналась от 10 тысяч рублей в сутки», — рассказывает Абдурахман Ашуров.
Если говорить о новостройках, то в 2021 году все застройщики перешли на строительство в ДОУ с эскроу-счетами. Цены на новое жилье в Махачкале в 2021 году показали рост на 40-50%. Средняя стоимость 1 кв м готового жилья в центре города составляет 100–120 тыс руб., в пригороде — 50–70 тыс руб. В новинке такую цену разработчики предлагают уже на этапе раскопок.
Побережье активно застраивается коттеджными поселками. Например, красивый современный дом площадью 80–100 кв м у побережья можно купить за 5–6 млн рублей. По данным «Миэль», срок окупаемости такой недвижимости составит всего три-четыре года, даже если ее сдавать только в высокий сезон (пять месяцев).
Кроме того, эксперт называет Дербент: «Уникальный город с архитектурно-исторической и культурной точек зрения». Сейчас в Дербенте идет глобальная реконструкция, приглашены именитые архитекторы и дизайнеры со всего мира. Идет активное строительство отелей, где можно будет приобрести апартаменты для последующей сдачи. Такие участки сдаются по цене 10-15 тысяч рублей в сутки. «Город быстро развивается и может иметь инвестиционный потенциал для тех, кто хочет инвестировать в недвижимость. Мы считаем, что инвестиционный потенциал рассматриваемых локаций еще не исчерпан, в следующем году цены могут вырасти еще на 20-25%», — сказал Абдурахман Ашуров.
По данным «Миэль», в Дербенте средние цены на вторичку составляют около 40–50 тысяч рублей за 1 кв м. В самом дорогом строящемся ЖК к концу строительства цены вырастают до 90–100 тысяч за 1 кв м м. «Пока цены ниже, чем в Махачкале. Если Дербент будет развиваться такими же темпами и направлением (идет капитальная реконструкция всего города), то, возможно, он приблизится или даже превзойдет столицу республики по ценам на недвижимость», — признал эксперт.
Загрузка...