Расчет и начисление неустойки за просрочку сдачи квартиры

Несоблюдение срока сдачи жилого имущества позволяет будущему собственнику предъявить неустойку за просрочку. Днем приемки квартиры является день подписания передаточного акта. Пропуск срока определяется на основании договора с застройщиком, одним из условий которого является срок передачи готового к эксплуатации имущества. При участии в долевом строительстве срок установлен общим для всех передаваемых объектов в составе многоквартирного дома или его секции. В статье расскажем, как рассчитывается неустойка за просрочку сдачи квартиры, дадим примеры с проводками.

Порядок действий для предъявления неустойки

Неустойка по договору в форме пени начисляется после исполнения застройщиком условий. Период для предъявления неустойки начинается со дня нарушения обязательств (ст. 191 ГК РФ) и заканчивается датой, когда передача квартиры состоялась. В целях определения периодов используются дни в календарном исчислении. Для покрытия потерь и получения неустойки необходимо соблюсти порядок документооборота.

Действие Документ Условие
Подготовка документов, оформленных с застройщиком Договор, акт, дополнительные соглашения Обязательства должны быть исполнены застройщиком
Подготовка документов, подтверждающие ущерб Расчеты, справки, договор аренды жилья Претензия может содержать все затраты, понесенные в связи с просрочкой сдачи жилья
Подготовка и отправка претензии Претензия составляется с указанием точной суммы и ссылок на условия договора и законодательство Документ с претензиями должен быть получен застройщиком. Предъявить документ можно лично либо по почте
В случае отказа в удовлетворении претензии – подготовка и подача иска в суд Иск, копии претензии с отметкой о получении и документов по предмету иска Рассмотрение иска осуществляется при уплате пошлины, сумма которой зависит от размера иска

Отсутствие претензии может привести к отказу судебного органа рассматривать исковое заявление.

Особенности составления претензии

Документ составляется в произвольной форме делового письма с указанием обязательных реквизитов и данных. В претензии указываются:

  • Название, адрес, регистрационные данные застройщика. Источником информации служит договор и реестр предприятий, размещенный в свободном доступе.
  • Данные заявителя претензии согласно паспорта с указанием номера договора.
  • Предмет претензии с ссылкой на условия договор, законодательные нормы.
  • Расчет суммы неустойки. На стадии досудебного урегулирования удовлетворяются только материальные претензии. Вопрос о компенсации морального вреда решается в порядке судебного разбирательства.

Претензия должна быть предъявлена застройщику. При личном вручении руководитель компании или секретарь должен принять документ, на экземпляре заявителя поставить отметку или штамп с номером по журналу входящей корреспонденции. Лицо, принимающее документ, должно указать должность, личные данные и подпись.

При отправке претензии почтой требуется оформить корреспонденцию надлежащим способом. К документу прилагается опись (оформляется в письмах с объявленной ценностью) и уведомление о вручении. Корешок о вручении и опись в дальнейшем прилагаются к исковому заявлению.

На рассмотрение претензии получателю отводится 10 дней. Получение ответа не является важным условием для подачи иска в суд, но срок рассмотрения необходимо выдержать.

Расчет неустойки за нарушение договорных условий

О недопустимости одностороннего отказа от исполнения обязательств прямо указано в ст. 310 ГК РФ. Основной формой предъявляемых требований служит неустойка в виде пени. Право предъявить пени определено в ст. 6 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ. Для расчета пени требуется иметь данные о стоимости договора, ставки рефинансирования и периода просрочки исполнения обязательств. При расчете используется формула:

Пе = Ц х 1/300 Ст х Дн, где:

  • Пе – пени, рассчитываемые за каждый день просрочки;
  • Ст – ставка рефинансирования, действующая в периоде просрочки;
  • Дн – количество дней просрочки, исчисляемые в календарных днях.

При смене ставки в периоде просрочки производятся несколько расчетов по числу изменений регулятора. Ставка по неустойке, выплачиваемой физическому лицу, устанавливается в двойном размере.

Виды дополнительных требований

В дополнение к пеням претензия может содержать требование о покрытии расходов, возникших вследствие просрочки получения квартиры.

Условие Ущерб Документы
Съем квартиры Арендные платежи Договор аренды, платежные документы о внесении платы
Ипотека Повышенная ставка по кредиту до получения права собственности на жилье Договор ипотеки, дополнительные соглашении при их наличии, выписка из расчетного счета
Упущенная выгода по найму на работу Отсутствие возможности зарегистрироваться, проживать в квартире и трудоустроится Данные паспорта, указывающие на наличие регистрации в другом районе или области
Упущенная выгода по сдаче имущества в аренду Отсутствие возможности сдать квартиру в оговоренный с арендатором срок Договор о намерении с реальным арендатором
Моральный ущерб Нравственные или физические переживания, доказать которые достаточно сложно В каждом конкретном случае документы подтверждают переживания лица, например, справка и медицинская карточка

Отстаивание претензий в суде влечет несение дополнительных расходов на услуги адвоката, уплату госпошлины, почтовые и другие траты. При подаче иска или в порядке выдвижения дополнительных требований истец выдвигает просьбу о покрытии расходов ответчиком. Читайте также статью: → «Правила учета судебных расходов, понятие госпошлины и издержек».

Подача искового заявления

Условия нарушений хозяйственного договора индивидуальны в каждом отдельном случае, но документооборот имеет стандартный порядок оформления. Вопросы хозяйственного порядка рассматриваются мировыми судьями или гражданскими судами первой инстанции в зависимости от цены претензий. Величина иска у мировых судей ограничивается пределом в размере 50 тысяч рублей.

Ответчиком по иску выступает лицо, с которым истец заключил договор. Подача иска осуществляется в судебный орган, расположенный по месту нахождения организации ответчика, оформления договора либо регистрации истца. Исковое заявление должно содержать ряд обязательных данных. Читайте также статью: → «Заявление о выдаче исполнительного листа в арбитражный суд».

Информация Характеристика
Наименование судебной инстанции Получить информацию можно непосредственно в органе
Данные ответчика Вносятся сведения, соответствующие договору
Данные истца Указывают сведения паспорта, места фактического проживания и контактного телефона
Предмет иска В тексте указывают стоимость неустойки и других претензий с ссылкой на договор, нормы законов
Приложения Указывается перечень документов, подтверждающих претензии, включая справку-расчет, квитанцию об уплате пошлины (при необходимости ее платежа).

Взыскание неустойки по договорам различных видов

Договора долевого участия являются одними из распространенных видов соглашений для приобретения жилья. В составе условий определяются положения о сдаче:

  • Срок получения квартиры по договору долевого участия закрепляется в договоре.
  • Для всех участников передачи дома или секции предусмотрен единый срок передачи.
  • При возникновении оснований для пропуска срока сдачи застройщик обязан сообщить лицам о вероятности просрочки не позднее чем за 2 месяца до наступления даты.

Квартира, предназначенная лицу, может быть передана по договору уступки прав требования. Согласия лица при этом не требуется. Договор сохраняет положения первоначального соглашения. Читайте также статью: → «Уступка права требования (цессия): учет НДС».

Пример соблюдения правил соответствия условий договора периоду

В суде первой инстанции рассматривался иск к застройщику о предъявлении неустойки при переуступке прав требования от гражданина юридическому лицу. Просрочка по условиям договора возникла до передачи прав требований. По решению суда была выдвинута апелляция для взыскания неустойки в двойном размере как компенсации ущерба, нанесенного физическому лицу.

Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев апелляцию, вынес Постановление от 14 июня 2016 года о присуждении ответчику неустойки в двойном размере. Основанием для вынесения решения послужил факт, что стороной по договору в момент нарушения условий выступало физическое лицо. Неустойка должна быть выплачена в двойном размере правопреемнику – юридическому лицу. На сохранение условий договора не влияет смена лица другого статуса.

Неустойка по арендным договорам

Условия договоров аренды также могут быть нарушены. Среди нарушений встречаются несвоевременный возврат имущества после истечения срока действия договора, несвоевременная уплата за последний период пребывания, нанесения ущерба, положенного возмещению по договору. Арендодатель имеет право:

  • Предоставить отсрочку для возврата жилья и погашения обязательств с оформлением дополнительного договора.
  • Предъявить претензию о необходимости возврата имущества и внесения платежа.
  • Обратиться в судебный орган для получения сумм неуплаченных арендных платежей и неустойки на период просрочки.

В отношении арендного имущества суды рассматривают только иски при наличии оформленных договоров и расписок о получении оплат.

Снижение неустойки судом

Судебные органы не всегда полностью удовлетворяют требования истца. При вынесении решения суды руководствуются соразмерностью реальных убытков или ущерба сумме недоимки (ст. 333 ГК РФ). В процессе рассмотрения судами ответчики (застройщики) выдвигают ходатайства о снижении неустойки. Обязанность предъявления доказательств о несоразмерности неустойки ущербу лежит на ответчике.

Пример из судебной практики о снижении неустойки

Показательным решением является определение, вынесенное по Делу № 33-11071 Ростовским областным судом на кассационную жалобу. Суть иска в суде первой инстанции состояла в предъявлении требований о погашении убытков гражданина Лосева С.Б. к застройщику ООО «Стройком».

Договорные условия по сроку сдачи квартиры долевой собственности в многоквартирном доме нарушены на 512 дней. Обязательства по оплате квартиры в размере 2 053 350 рублей истцом выполнены полностью. Часть средств была привлечена по договору ипотеки.

Истец предъявил требования о получении компенсации затрат в виде пени за 512 дней в сумме 624 184,18 рублей, переплату по договору ипотеки в размере 17 995,18 рублей, сумму оплаты за аренду жилья, компенсации морального вреда в размере 150 000 рублей. Суд первой инстанции после рассмотрения дела принял решение об уменьшении требований, впоследствии оставленного по кассации без изменения.

Истец получил: неустойку в размере 200 000 рублей, компенсацию морального вреда в сумме 15 000 рублей. В удовлетворении остальных требований отказано. Основание: наличие постоянного жилья и работы, отсутствие отношения ответчика к договору ипотеки и уклонение истца от приема жилья.

Рубрика «Вопросы и ответы»

Вопрос №1. Имеется ли возможность объединения исков нескольких дольщиков к одному застройщику за просрочку сдачи квартир?

С законодательной точки зрения объединение нескольких дел или подача коллективного иска допустима, но действие не имеет смысла. В связи с тем, что в порядке рассмотрения дел необходимо заслушать всех участников, изучить документы, провести экспертизы, процедура может быть затянута на нежелательный срок.

Вопрос №2. Какие санкции налагаются на застройщика помимо компенсации неустойки?

В соответствии со ст.13 ФЗ «О защите прав потребителей» к застройщику может быть применен штраф в размере 50% суммы неустойки, компенсируемой истцу. При участии в вопросе отстаивания прав союзов и иных общественных организаций половина назначенного штрафа перечисляется лицам.

Вопрос №3. Можно ли принимать квартиру от застройщика до сдачи дома в эксплуатацию?

Прием квартиры по акту до получения заказчиком разрешения на ввод может быть осуществлено, но не предоставляет прав на оформление собственности и предъявление неустойки.

Вопрос №4. Какие имеются сроки получения сумм по выигранному иску?

Вступление решения в силу производится в течение 10 дней после его вынесения. На обжалование ответчик получает месячный срок, по истечении которого оформляется исполнительный лист.