Преимущественное право выкупа арендуемого помещения имеют такие лица, которые таковыми установлены соответствующим договором или законом. Сделки между физическими лицами происходят на основании норм гражданского законодательства. А если в качестве владельца помещения выступает муниципальный орган или государство, то применяться будут уже иные специальные нормы. В статье рассмотрим порядок, по которому реализуется преимущественное право выкупа арендуемого помещения.
Что такое преимущественное право выкупа арендуемого помещения
Преимущественное право на выкуп арендуемого помещения означает, что арендующее некоторое время данный объект лицо, имеет в право быть единственным (первым) претендентом на его покупку в случае продажи.Такого рода правоотношения могут складываться не только между физическими лицами, но и между компаниями.
Законодательная база
Законодательное регулирование данного вопроса будет зависеть от субъектов, участвующих в подобной сделке:
- Если в качестве сторон договора аренды выступают частные лица (физические или юридические), то действуют нормы статьи 624 ГК РФ.
- Если в качестве арендодателя выступает муниципальный, либо государственный орган, то действовать будут положения статьи 217 ГК РФ, а также статьи 3-4 закона 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения арендованного имущества…».
Условия получения преимущественного права
Согласно 3 статьи закона 159-ФЗ, существует определенный перечень условий получения преимущественного права приватизации муниципального/государственного арендуемого объекта:
- арендатор владеет помещением или пользуется им в течение 2 и более лет, согласно заключенному договору;
- на момент выкупа у арендатора отсутствует задолженность по арендуемому объекту перед арендодателем;
- арендуемое помещение (здание) не должно быть в перечне объектов, передаваемых для работы малому и среднему бизнесу.
Сложности, которые могут возникать при реализации преимущественного права
Для того, чтобы преимущественное право выкупа вступило в действие, арендатору потребуется доказать, что данное право у него есть. Если сделка заключена между частными лицами, то данное условие оговаривается в договоре аренды. Это может указываться следующим образом:
- недвижимое имущество по окончании срока действия договора аренды подлежит передаче в собственность арендатора;
- здание (часть здания) передается в собственность арендатору до окончания срока действия договора аренды.
Договор должен быть составлен в письменном виде и юридически грамотно. Иначе, рассчитывать на преимущественное право арендатор не сможет. Если речь идет о преимущественном праве на государственный или муниципальный имущественный объект, то арендатору, являющемуся субъектом малого бизнеса нужно соответствовать вышеуказанным условия, позволяющим получить данную привилегию.
Если заявку на приватизацию подает предприниматель или малая компания, то свой статус они должны подтвердить соответствующими документами.Кроме того, у арендатора должно быть во владение имущество в соответствии с договором аренды на тот момент, когда будет приниматься решение о выкупе помещения. Подтвердить потребуется непрерывное владение (пользование) объектом на протяжении 2 лет по договору аренды.
Важно! Первоочередное право выкупа не возникает у малого и среднего бизнеса, если они пользуются рассматриваемым помещением на безвозмездной основе.
Порядок выкупа арендуемого помещения
Если процедура оформляется между частными лицами, то она осуществляется путем оплаты полной стоимость договора до его завершения или по окончанию сделки. После этого происходит государственная регистрация права собственности, а также передача недвижимого объекта новому собственнику (Читайте также статью ⇒ Государственная регистрация договора аренды).
Для того, чтобы было реализовано преимущественное право выкупа муниципального или государственного объекта, будет использоваться определенная процедура. Она предусматривает следующие этапы:
| Порядок действий | Что в себя включает этап |
| Арендатору направляется предложение о выкупе помещения | В срок до 10 дней с момента принятия решения о приватизации, арендодателем направляется в адрес арендатора предложение о выкупе помещения на определенных условиях. |
| Определяется стоимость помещения | Стоимость помещения устанавливается исходя из рыночной стоимости объекта. Если арендатор считает, что арендодатель предлагает завышенную цену, то он может оспорить ее в суде. |
| Происходит непосредственное оформление сделки | Если арендатор согласен, то в срок до 30 дней с момента получения оферты, оформляется сделка. |
Важно! Если у арендатора была задолженность по арендной плате, то он обязан предоставить квитанцию о ее погашении. В срок до 30 дней с момента получения предложения, арендатор может отказаться от него. В этом случае обязательство пропадает и восстановлению не подлежит.
Представитель малого бизнеса, являющийся арендатором, может сам предложить арендодателю приватизировать помещение.В этом случае компетентным органом организуется следующая работа:
- в срок до 2 месяцев проводится оценка объекта, после чего готовится проект договора;
- устанавливаются условия выкупа помещения на основании оценки в срок до 2 недель с момента ее проведения;
- с момента принятия решения о приватизации направить проект договора арендатору.
Если лицо, которое выступает с предложением о выкупе, не соответствует установленным законодательством требованиям, то компетентные органы выдадут отказ в письменном виде, содержащий обоснование причины отказа. Выдать отказ орган вправе в течение 30 дней с момента поступления заявления.
Порядок выкупа коммерческого помещения
Если производится выкуп недвижимости, находящейся в собственности частного лица, то потребуется составление договора аренды, в котором указывается условие выкупа.Если такое условие в договоре отсутствует, то возможно составление нового договора, по которому выплаченные суммы могут быть зачтены в стоимость приобретаемого имущества.
Важно! Инициатива может исходит от любой из сторон. Важно при этом прийти к единому согласию о существенных условиях, то есть о цене договора, порядке расчетов и самом объекте.
Порядок выкупа муниципального помещения
К особенностям проведения данной сделки можно отнести:
- решение принимается органами исполнительной власти;
- стоимость государственного объекта в большинстве случаев превышает стоимость муниципального;
- приватизация земли вокруг объекта регламентируется в соответствии с региональными правилами, установленными муниципальными властями.
Обход преимущественного права
Обойти право на привилегию по выкупу объекта аренды можно путем расторжения договора аренды. Если у арендатора есть желание купить арендуемое имущество, то он вряд ли пойдет на добровольное расторжение договора. Если же арендодатель заинтересован в этом, то ему следует позаботиться о том, чтобы на законных основаниях в одностороннем порядке расторгнуть данный договор. С этой целью следует обратиться к основаниям для расторжения соглашения в одностороннем порядке:
- при нарушении арендатором существенных условий сделки;
- если в договоре прописана возможность одностороннего отказа;
- если обстоятельства, существующие на момент заключения договора, претерпели существенные изменения.
Таким образом, обойти преимущественное право на выкуп будет достаточно сложно, так как потребуется доказать вину арендатора, либо изменение обстоятельств. Для этого потребуются достаточно веские обстоятельства.
Ответственность арендодателя
За то, что арендодатель нарушит право арендатора на преимущественный выкуп, сделка купли-продажи объекта иному покупателю может быть признана недействительной. С этой целью пострадавший может обратиться в суд с документами, подтверждающими его право на преимущество при выкупе помещения. Суд признает заключенную сделку недействительной.
Загрузка...