Предварительный договор купли-продажи вторичной квартиры: образец, основные моменты

Предварительный договор купли-продажи – документ необязательный в большинстве случаев. По крайней мере, тех, где его не требует банк для оформления ипотеки. Тем не менее, он позволяет значительно увеличить эффективность сделки, поэтому настоятельно рекомендуется его заключать. Так, продавец жилья может даже потребовать покупателя купить его, если в нужный срок он не сделал этого. Сегодня поговорим о том, что такое предварительный договор купли-продажи и на какие нюансы необходимо обращать внимание при его заключении. В частности, разберемся, в чем особенности этого договора применительно ко вторичной квартире.

Что такое предварительный договор купли-продажи?

Это специальный документ, который свидетельствует о намерении контрагентов подписать полноценный договор купли-продажи на определенных условиях. В качестве таковых могут выступать сроки, порядок расчета по договору, стоимость жилья, и так далее. 

Ознакомиться с образцом можно ⇒ здесь

Главное отличие предварительного договора от основного в том, что он не является основанием для перехода прав собственности.

Открытый источник

Для каких же конкретно целей может потребоваться заключение такого соглашения? Это гарантия того, что покупатель не уйдет в неожиданный момент. В свою очередь, покупатель будет уверен в том, что квартира закреплена за ним, и с торгов снимается. Этот договор полезен в случаях, если требуется определенная отсрочка, и возможности быстро заключить полноценный договор нет. 

Типичный пример – если у продавца отсутствует полная сумма для оплаты цены, а для оформления ипотеки необходимо еще собрать документы. А для этого требуется время.

Или же может понадобиться дополнительное время на то, чтобы уладить все формальности. Например, узаконить перепланировку, вывезти мебель, вступить в наследство, и так далее.

Если сторонами в сроки, которые были оговорены в предварительном соглашении, не была заключена основная сделка, то такой договор теряет юридическую силу. 

Также предварительный договор может терять силу в случае подписания основного соглашения. В этих случаях у сторон нет никакой надобности в том, чтобы подписывать дополнительное соглашение для расторжения предварительного договора, ведь обязательства уже выполнены.

Следовательно, после передачи прав собственности вследствие подписания основного договора, ссылаться на предварительный для защиты своей позиции уже не получится.

Задача предварительного договора – играть роль необеспеченного обязательства, аналогичного внесению аванса или залога. Точно так же, как и авансирование, предварительный договор дает стимул для сторон выполнять свои обязательства более качественно. 

При залоге, насколько мы знаем, есть риски его утраты при неисполнении требований. То же касается и предварительного договора, который выступает некой дисциплинирующей силой. Все потому, что если одна из сторон отказывается от подписания основного договора, вторая сторона может обязать ее это сделать в судебном порядке. И это действенная юридическая гарантия, которая страхует продавца от рисков, связанных с несвоевременной реализацией недвижимости и снятия ее с торгов.

Особенности правового регулирования

Вопрос заключения предварительного договора купли-продажи регулируется Гражданским Кодексом. А именно, его 429 статьей. Тут учитывается то, что предварительный договор должен позволять четко идентифицировать участников процесса (включать данные и реквизиты контрагентов), а также условия сделки, которые ожидаются. А вот какие конкретно из них должны быть включены в договор, стороны уже сами решат. 

Нет необходимости в том, чтобы обязательно регистрировать предварительный договор. Более того, он может быть изменен даже в одностороннем порядке (если указанное условие нашло в нем отражение). 

А вот договоренности, выполненные в устной форме, юридически значимыми не считаются. В этом случае такие условия не считаются действительными, и на такие соглашения ссылаться в суде не получится. Да и с большой вероятностью, в таком иске просто будет отказано. 

Исполнение условий предварительного договора обеспечивается с использованием неустойки или задатка. Все эти моменты детально регулируют соответствующие статьи Гражданского Кодекса. В предварительном договоре указывается срок, в течение которого должен быть подписан основной. В другом случае, срок действия предварительного договора составляет год. 

Если на протяжении этого периода какая-то из сторон предпринимала действия для его подписания, но другая решила не делать этого, то в течение 6 месяцев есть возможность подать в суд на этого человека, чтобы принудить его к заключению договора.

Предварительные договора: классификация

Вообще, предварительные договора, несмотря на внешнюю простоту, могут быть следующих типов:

1. Предварительные договоры застройщиков, согласно которым деньги принимаются в качестве платежа за будущую квартиру. Это – не наш случай, поскольку это договоры на первичном рынке.
2. Предварительный договор по ипотеке. Если банк выдает кредит, то заключение такого договора является обязательным, поскольку гарантирует то, что ипотечные средства будут потрачены именно на квартиру.
3. Предварительный договор, подписываемый сторонами в рамках сделки на вторичном рынке, если есть необходимость внесения аванса за жилье.
4. Предварительный договор для органа опеки. Его задача – выступать подтверждением того, что права несовершеннолетних граждан будут соблюдаться. То есть, то, что они получат жилье равноценное или большее по стоимости. 

Конечно, каждый из описанных выше типов договоров имеет свои особенности при оформлении, а также собственное целевое назначение.

Так, если предварительный договор заключается в рамках ипотечной сделки, то он дает возможность банку обосновать выдачу ипотеки на конкретное жилье. В этом случае инструмент используется для того, чтобы банк вел внутреннюю отчетность. Правда, банк не выступает стороной этого договора все равно. Он просто требует его предоставить как обязательное условие выдачи ипотечного кредита. Собственно, он же имеет право выдвигать условия, которые будут указаны в самом контракте.

Цели подписания

В некоторых случаях предварительный договор купли-продажи подписывается на вторичном рынке недвижимости для того, чтобы обосновать внесение предварительных платежей, а также будущих платежей. На вторичном рынке это не так часто делается, поскольку нет необходимости в такой частичной оплате. Тем не менее, в юридической практике бывают разные ситуации. 

В целом, возможные цели подписания предварительного договора купли-продажи на вторичном рынке следующие:

1. Фиксация желания покупателя приобрести эту квартиру, а также обязательства продавца ее продать именно этому человеку.
2. Фиксация особенностей сделки купли-продажи, которая уже дальше будет оформляться для передачи в залог для ипотечного кредита. 
3. Фиксация стоимости квартиры. Это служит некой гарантией того, что она не вырастет в цене до момента ее приобретения. Правда, здесь есть и риски. Если рынок недвижимости упадет, то снижаться она также не будет. Тем не менее, в этом плане такая сделка напоминает чем-то фьючерсную. В том числе, прописывается доля собственных средств покупателя и кредитных денег банка.
4. Определение способа и порядка расчетов между сторонами: двумя или тремя в зависимости от того, присутствует банк в сделке или нет. Например, в наличной форме через банковскую ячейку либо в безналичной, до регистрации сделки или после, разу либо в долях.
5. Установка срока подписания главного договора.
6. Фиксация права банка на получения квартиры в виде залога.

Что необходимо предусмотреть в первую очередь?

Среди таких требований можно назвать следующие:

1. Подписание предварительного договора осуществляется в форме подписания основного. Это означает, что письменный формат является обязательным, а в остальном возможны вариации. Форма может быть как простой письменной, так и заверенной нотариусом.
2. В предварительном договоре указываются все условия предстоящего основного договора о покупке и продаже квартиры на вторичном рынке. К таким условиям относится описание жилья, ее стоимость, лица, прописанные в нем и имеющие право пользования, а также сроки выписки этих людей. Также могут быть указаны и другие детали.
3. В предварительном договоре должна быть информация о сроках, в течение которых должен быть заключен основной договор. Если предварительный договор не содержит указания на сроки, то по умолчанию он действует на протяжении года. Если в течение этого времени стороны так и не смогли определиться с тем, надо ли им подписывать реальный договор, то предварительный утрачивает юридическую силу.

Выводы

Таким образом, предварительный договор купли-продажи жилья на вторичном рынке – это прекрасная возможность зафиксировать права на квартиру для покупателя и его обязательства по оплате стоимости этого жилья для продавца. Если в течение указанных сроков реальный договор не подписывается, продавец имеет право заставить в принудительном порядке покупателя его подписать. Для этого необходимо подать на него иск в суд. 

Договор бывает нескольких типов. Но, независимо от того, какой он разновидности, рекомендуется обратиться за профессиональной юридической помощью, поскольку только грамотный специалист может подсказать все законодательные тонкости и нюансы, а также предусмотреть возможные проблемы в ходе реализации договора и предотвратить их.