Согласно закону №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», застройщик, нарушивший условия сдачи объекта строительства, обязан оплатить участнику ДДУ пеню, рассчитанную в установленном порядке. В статье разберем, как рассчитывается пеня по ДДУ (договор долевого участия), как предъявить застройщику претензию о выплате пени, как обжаловать отказ застройщика в выплате пени через суд.
Сдача объекта строительства по ДДУ
Порядок правоотношений, возникающий в рамках ДДУ, регулируется законом №214-ФЗ от 30.04.2004 года «Об участии в долевом строительстве». Согласно положениям закона, сторонами ДДУ является застройщик и участник, который приобретает долю в строительстве.
По окончанию строительства застройщик передает участнику объект недвижимости в соответствие с приобретенной долей. Как правило, передача объекта завершенного строительства осуществляется путем выдачи временного ордера на жилье, на основании которого участник ДДУ оформляет право собственности на недвижимость.
Когда начисляется пеня по ДДУ
![Пеня по ДДУ](https://online-buhuchet.ru/wp-content/uploads/2024/01/Пеня-по-ДДУ.png)
Пеня по ДДУ
Согласно п. 2. ст. 6 закона №214-ФЗ, пеня по ДДУ начисляется при нарушении застройщиком сроков сдачи объекта строительства, указанных в договоре.
Участник ДДУ вправе истребовать у застройщика пеню в следующих случаях:
- документы о передаче участнику объекта завершенного строительства переданы застройщиком позже установленного срока;
- один (или несколько) из участников ДДУ получили от застройщика документы на объект недвижимости в многоквартирном доме позже соседей (фактически – позже сроков, указанных в договоре).
Дата передачи объекта недвижимости отражается в ордере. Участник вправе отказаться от подписания документа «задним» числом, позже даты, указанной в ордере.
Читайте также статью ⇒ «Как рассчитать пеню по новой ставке рефинансирования».
Как рассчитать пеню по ДДУ: формула, пример
Расчет пени за нарушение сроков передачи объекта по ДДУ осуществляется на основании следующих показателей:
- стоимость объекта недвижимости (СтоимостьДДУ) – сумма, которую оплатил участник за получение доли в ДДУ;
- ставка рефинансирования ЦБ (СтРеф), действующая на момент выполнения застройщиком обязательств по передаче объекта недвижимости участнику ДДУ (фактическая дата подписания ордера на жилье);
- период просрочки (КолДн) – количество календарных дней со дня, следующего за сроком сдачи объекта, указанного в ДДУ, до дня выполнения застройщиком обязательств (фактическая дата подписания ордера на жилье). Дата передача объекта недвижимости участнику ДДУ включается в расчет пени.
Порядок расчета пени по ДДУ представим в виде формулы:
ПеняДДУ = СтоимостьДДУ * 1/300 * СтРеф * КолДн.
Рассмотрим пример. 12.02.2016 года Григорьев подписал ДДУ с застройщиком (АО «ЖилСтрой-5»), согласно которому:
- Григорьев приобретает у АО «ЖилСтрой-5» долю в строительстве стоимостью 985.300 руб.;
- АО «ЖилСтрой-5» обязуется сдать объект недвижимости не позже 15.02.2024 года.
В процессе строительства у застройщика возникли технические трудности, в связи с которыми строительство было завершено с опозданием.
Фактически АО «ЖилСтрой-5» передал Григорьеву объект недвижимости 15.07.2024 года, о чем был подписан соответствующий документ.
Период просрочки по ДДУ в данном случае составляет 150 календарных дней (с 16.02.2024 года по 15.07.2024 года включительно).
В день погашения застройщиком обязательств по передаче объекта недвижимость Центробанком установлена ставка рефинансирования, равная 7,5%.
Рассчитаем пеню, которую надлежит оплатить застройщику за нарушение ДДУ:
985.300 руб. * 1/300 * 7,5% * 150 дней = 36.948,75 руб.
Читайте также статью ⇒ «Расчеты по договору долевого участия: залог, неустойка, госпошлина».
Как потребовать выплату пени у застройщика
Нередки случаи, когда застройщик, нарушивший условия ДДУ и передавший участнику объект недвижимости гораздо позже установленного срока, избегает уплаты пени и всячески игнорирует подобные требования участников долевого строительства.
Ниже представлена таблица, в которой описан перечень действий участника для истребования у застройщика уплаты пени за нарушение условий ДДУ:
Этапы | Наименование этапа | Описание |
Этап 1 | Расчет пени | Рассчитайте пеню по формуле, приведенной выше. При расчете пени учитывайте период со дня, следующего за днем сдачи объекта по договору, по день фактического подписания акта передачи объекта. Информацию о ставке рефинансирования, действующей на момент выполнения застройщиком обязательств по ДДУ, можно получить на сайте ЦБ РФ → https://www.cbr.ru/ |
Этап 2 | Составление претензии |
Рассчитав пеню, составьте письменную претензию в свободной форме. В тексте претензии укажите:
Претензию необходимо составить в 2-х экземплярах, по одному для себя и для застройщика. Если от действий застройщика пострадало несколько участников ДДУ, то возможна подготовка коллективной претензии. В таком случае подписать документ должны все участники. |
Этап 3 | Обращение к застройщику |
Обратитесь к застройщику с претензией, а также документами, которые обосновывают законность Ваших требований:
Документы можно передать как лично, так и почтой, оформив письмо с уведомлением и описью вложений. При получении письма представитель застройщика распишется на корешке уведомления. |
Этап 4 | Обращение в суд |
Вы вправе обратиться в суд для истребования пени с застройщика, нарушившего ДДУ:
Основанием для обращения в суд является иск, оформленный участником (участниками) ДДУ в общем порядке, а также документы, подтверждающие правомерность требований (копии ДДУ, ордера о передаче квартиры, экземпляр претензии о выплате пени, направленный застройщику, письменные отказ застройщика). На основании обращения участника ДДУ с иском, взыскание пени с застройщика производится на основании стандартного судебного производства. Если суд признает требования истца правомерными и вынесет решение в пользу участника, пеня будет взыскана с застройщика на основании исполнительного листа, оформленного на основании судебного решения. |
Читайте также статью ⇒ «Регистрация договора долевого участия в Росреестре».