Согласно закону №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», застройщик, нарушивший условия сдачи объекта строительства, обязан оплатить участнику ДДУ пеню, рассчитанную в установленном порядке. В статье разберем, как рассчитывается пеня по ДДУ (договор долевого участия), как предъявить застройщику претензию о выплате пени, как обжаловать отказ застройщика в выплате пени через суд.
Сдача объекта строительства по ДДУ
Порядок правоотношений, возникающий в рамках ДДУ, регулируется законом №214-ФЗ от 30.04.2004 года «Об участии в долевом строительстве». Согласно положениям закона, сторонами ДДУ является застройщик и участник, который приобретает долю в строительстве.
По окончанию строительства застройщик передает участнику объект недвижимости в соответствие с приобретенной долей. Как правило, передача объекта завершенного строительства осуществляется путем выдачи временного ордера на жилье, на основании которого участник ДДУ оформляет право собственности на недвижимость.
Когда начисляется пеня по ДДУ
Пеня по ДДУ
Согласно п. 2. ст. 6 закона №214-ФЗ, пеня по ДДУ начисляется при нарушении застройщиком сроков сдачи объекта строительства, указанных в договоре.
Участник ДДУ вправе истребовать у застройщика пеню в следующих случаях:
- документы о передаче участнику объекта завершенного строительства переданы застройщиком позже установленного срока;
- один (или несколько) из участников ДДУ получили от застройщика документы на объект недвижимости в многоквартирном доме позже соседей (фактически – позже сроков, указанных в договоре).
Дата передачи объекта недвижимости отражается в ордере. Участник вправе отказаться от подписания документа «задним» числом, позже даты, указанной в ордере.
Читайте также статью ⇒ «Как рассчитать пеню по новой ставке рефинансирования».
Как рассчитать пеню по ДДУ: формула, пример
Расчет пени за нарушение сроков передачи объекта по ДДУ осуществляется на основании следующих показателей:
- стоимость объекта недвижимости (СтоимостьДДУ) – сумма, которую оплатил участник за получение доли в ДДУ;
- ставка рефинансирования ЦБ (СтРеф), действующая на момент выполнения застройщиком обязательств по передаче объекта недвижимости участнику ДДУ (фактическая дата подписания ордера на жилье);
- период просрочки (КолДн) – количество календарных дней со дня, следующего за сроком сдачи объекта, указанного в ДДУ, до дня выполнения застройщиком обязательств (фактическая дата подписания ордера на жилье). Дата передача объекта недвижимости участнику ДДУ включается в расчет пени.
Порядок расчета пени по ДДУ представим в виде формулы:
ПеняДДУ = СтоимостьДДУ * 1/300 * СтРеф * КолДн.
Рассмотрим пример. 12.02.2016 года Григорьев подписал ДДУ с застройщиком (АО «ЖилСтрой-5»), согласно которому:
- Григорьев приобретает у АО «ЖилСтрой-5» долю в строительстве стоимостью 985.300 руб.;
- АО «ЖилСтрой-5» обязуется сдать объект недвижимости не позже 15.02.2024 года.
В процессе строительства у застройщика возникли технические трудности, в связи с которыми строительство было завершено с опозданием.
Фактически АО «ЖилСтрой-5» передал Григорьеву объект недвижимости 15.07.2024 года, о чем был подписан соответствующий документ.
Период просрочки по ДДУ в данном случае составляет 150 календарных дней (с 16.02.2024 года по 15.07.2024 года включительно).
В день погашения застройщиком обязательств по передаче объекта недвижимость Центробанком установлена ставка рефинансирования, равная 7,5%.
Рассчитаем пеню, которую надлежит оплатить застройщику за нарушение ДДУ:
985.300 руб. * 1/300 * 7,5% * 150 дней = 36.948,75 руб.
Читайте также статью ⇒ «Расчеты по договору долевого участия: залог, неустойка, госпошлина».
Как потребовать выплату пени у застройщика
Нередки случаи, когда застройщик, нарушивший условия ДДУ и передавший участнику объект недвижимости гораздо позже установленного срока, избегает уплаты пени и всячески игнорирует подобные требования участников долевого строительства.
Ниже представлена таблица, в которой описан перечень действий участника для истребования у застройщика уплаты пени за нарушение условий ДДУ:
| Этапы | Наименование этапа | Описание |
| Этап 1 | Расчет пени | Рассчитайте пеню по формуле, приведенной выше. При расчете пени учитывайте период со дня, следующего за днем сдачи объекта по договору, по день фактического подписания акта передачи объекта. Информацию о ставке рефинансирования, действующей на момент выполнения застройщиком обязательств по ДДУ, можно получить на сайте ЦБ РФ → https://www.cbr.ru/ |
| Этап 2 | Составление претензии |
Рассчитав пеню, составьте письменную претензию в свободной форме. В тексте претензии укажите:
Претензию необходимо составить в 2-х экземплярах, по одному для себя и для застройщика. Если от действий застройщика пострадало несколько участников ДДУ, то возможна подготовка коллективной претензии. В таком случае подписать документ должны все участники. |
| Этап 3 | Обращение к застройщику |
Обратитесь к застройщику с претензией, а также документами, которые обосновывают законность Ваших требований:
Документы можно передать как лично, так и почтой, оформив письмо с уведомлением и описью вложений. При получении письма представитель застройщика распишется на корешке уведомления. |
| Этап 4 | Обращение в суд |
Вы вправе обратиться в суд для истребования пени с застройщика, нарушившего ДДУ:
Основанием для обращения в суд является иск, оформленный участником (участниками) ДДУ в общем порядке, а также документы, подтверждающие правомерность требований (копии ДДУ, ордера о передаче квартиры, экземпляр претензии о выплате пени, направленный застройщику, письменные отказ застройщика). На основании обращения участника ДДУ с иском, взыскание пени с застройщика производится на основании стандартного судебного производства. Если суд признает требования истца правомерными и вынесет решение в пользу участника, пеня будет взыскана с застройщика на основании исполнительного листа, оформленного на основании судебного решения. |
Читайте также статью ⇒ «Регистрация договора долевого участия в Росреестре».
Загрузка...