Согласно российскому законодательству, а именно статье 217.1 Налогового Кодекса РФ, при продаже квартиры необходимо заплатить подоходный налог, если срок владения квартиры составляет:
- при покупке жилья до 01.01.2016 года – 3 года и меньше (36 месяцев непрерывного владения);
- при покупке жилья после 01.01.2016 года – 5 лет и меньше (60 месяцев непрерывного владения)
Под покупкой понимается дата оформления в собственность квартиры, то есть с момента даты регистрации права собственности. Это сказано в статьях 131 и 223 Гражданского кодекса РФ, а также в законе № 218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости».
Пример. Иванова А.В. купила квартиру по договору купли-продажи. Право собственности было зарегистрировано 28.12.2015. В январе 2024 года она решила продать эту квартиру. Так как квартира была приобретена до 01.01.2016, то на владение распространяется срок 3 года. Три года истекает 28.12.2024. Таким образом, после продажи квартиры в январе 2024 года Иванова А.В. не должна платить подоходный налог с продажи квартиры.
Срок владения квартирой 3 года и меньше распространяется на квартиры, которые получены в порядке наследования, получены в дар от близких родственников, приватизированы, получены по договору пожизненной ренты.
Как рассчитать стоимость налога с продажи квартиры
Для того чтобы правильно посчитать налог с продажи квартиры необходимо определить следующие моменты:
- определить срок владения квартирой, чтобы понять нужно или нет платить налог с продажи квартиры;
- кадастровую стоимость продаваемой квартиры;
- выяснить, имеет ли право продавец квартиры на льготу;
- вычет по налогу на имущество физических лиц.
В настоящий момент кадастровая стоимость, это стоимость наиболее приближенная к рыночной стоимости недвижимости.
Важно! С 01.01.2016 введен в действие пункт 5 статьи 217.1 Налогового Кодекса РФ, согласно которому квартира не может быть продана меньше, чем 70% от кадастровой стоимости квартиры.
Если в договоре купли-продажи квартиры будет фигурировать стоимость, которая меньше чем 70% от кадастровой стоимости, то за основу, в целях налогообложения подоходным налогом, будут браться доходы налогоплательщика от продажи квартиры равные кадастровой стоимости квартиры. Мера принята для того, чтобы не было занижения стоимости недвижимости при ее продаже и соответственно налоги поступали в бюджет в реальной сумме. Если цена продажи квартиры будет выше, чем кадастровая стоимость, то тогда налог будет рассчитываться с суммы, указанной в договоре купли-продажи. Единственная ситуация, при которой налог рассчитывается, исходя из фактической суммы продаж, является отсутствие кадастровой стоимости на данную квартиру.
Российское законодательство разрешает регионам снижать сроки владения жилья даже до нуля, также это касается и минимальной величины кадастровой стоимости продаваемого жилья. Это сказано в пункте 6 статьи 217.1 Налогового Кодекса РФ. Поэтому при продаже квартиры, необходимо поинтересоваться законодательством вашего региона.
Имущественный налоговый вычет на квартиру
При продаже квартиры необходимо знать льготы, положенные продавцам жилья. Про них сказано в статье 220 Налогового Кодекса РФ. К льготам относятся:
- имущественный налоговый вычет;
- доход за минусом расходов
Имущественный налоговый вычет при продаже недвижимости равен 1 000 000 рублей. Этот вычет предоставляется налогоплательщику, а не объекту. Если в течение налогового периода (равен календарному году) человек продал несколько квартир или других объектов недвижимости, то общая сумма вычета не будет превышать 1 000 000 рублей. Если квартира находится в общей совместной собственности, то вычет на обоих супругов не будет превышать 1 000 000 рублей. Если одновременно продаются доли в квартире одним договором, то 1 000 000 делится между собственниками квартиры пропорционально их долям. Если доли в квартире продаются разными договорами, то право на 1 000 000 рублей имеет каждый продавец, даже если все доли продаются одному покупателю.
Пример. Иванова А.В. решила продать в 2024 году квартиру, приобретенную в 2017 году, за 1 300 000 рублей. Кадастровая стоимость этой квартиры составила 2 000 000 рублей. Так как еще не прошло 5 лет с момента покупки квартиры, то необходимо заплатить налог.
| Шаги | Расчет |
| Определим минимальную цену продажи, исходя из кадастровой стоимости квартиры | 2 000 000 х 70% = 1 400 000 рублей |
| Определяем сумму, с которой будет начислять налог | Это сумма равна 1 400 000 рублей, потому что 1 300 000 < 1 400 000 рублей |
| Определяем сумму налога с учетом имущественного вычета | 1 400 000 – 1 000 000 = 400 000 рублей
400 000 х 13% = 52 000 рублей |
Пример. Иванова А.В. решила продать свою долю в квартире в 2024 году. Доля была приобретена в 2017 году. Долю оформили отдельным договором в сумме 700 000 рублей. Кадастровая стоимость доли 550 000 рублей. Так как сумма доли выше кадастровой стоимости, то рассчитывать налог будем с фактической стоимости доли. Расчеты представлены в таблице.
| Шаги | Расчет |
| Определяем сумму, с которой будет начислять налог | 700 000 рублей > 550 000 рублей, поэтому налог будет рассчитываться с суммы 700 000 рублей |
| Определяем сумму налога с учетом имущественного вычета | 700 000 – 1 000 000 = 0. В данном случае налог не нужно платить |
Уменьшение дохода от продажи квартиры на сумму расходов на эту квартиру
Еще один способ уменьшить налог с продажи квартиры. В этом случае доход от продажи квартиры законодательство разрешает уменьшить на сумму расходов при приобретении этой квартиры. Для применения этой льготы необходимо иметь все документы, подтверждающие затраты на покупку данной квартиры.
Данный способ не касается следующих квартир:
- приватизированных;
- полученных в наследство;
- полученных в дар;
- полученных по договору пожизненной ренты;
- квартиры, приобретенные с использованием материнского капитала или с помощью других не своих средств (ипотека не включается в этот перечень, так как считается, что такая квартира приобреталась за свой счет)
Пример. Иванова А.В. купила квартиру за 2 300 000 рублей. По истечении 2 лет она продала эту квартиру за 2 500 000 рублей. У Ивановой А.В. есть выбор между двумя способами:
- способ с имущественным вычетом
2 500 000 – 1 000 000 = 1 500 000 рублей
1 500 000 х 13% = 195 000 рублей
- способ с доходами, уменьшенными на величину расходов
2 500 000 – 2 300 000 = 200 000 рублей
200 000 х 13% = 26 000 рублей
В нашем случае второй способ гораздо выгоднее первого. Бывает, что в течение одного налогового периода (он равен календарному году) люди сначала продают, а потом покупают новое жилье. В этом случае у налогоплательщика получается два вида имущественного вычета:
- на покупку квартиры;
- на продажу квартиры
В первом случае имущественный вычет равен 2 000 000 рублей, а во втором случае 1 000 000 рублей. В данном случае в налоговой декларации необходимо отразить сумму вычета, и скорее всего сумма имущественного вычета на покупку недвижимости перекроет сумму налога с продажи недвижимости. Либо можно воспользоваться способом доход за минусом расходов.
Пример. Иванова А.В. продала 2-комнатную квартиру за 2 500 000 рублей, которую они приобретала за 2 300 000 два года назад, и приобрела 3-комнатную квартиру за 3 500 000 рублей. Таким образом, при продаже 2-комнатной квартиры она должна заплатить в бюджет следующую сумму:
2 500 000 – 2 300 000 = 200 000 х 13% = 26 000 рублей
А при покупке 3-комнатной квартиры из бюджета она может получить:
2 000 000 рублей х 13% = 260 000 рублей.
Таким образом, налог в данном случае платить не придется, а государство ей еще возместит из бюджета 260 000 – 26 000 = 234 000 рублей
Документы при продаже квартиры с налогом
При продаже квартиры и уплате налога необходимо заполнить декларацию 3-НДФЛ. К декларации необходимо приложить документы, подтверждающие продажу квартиры. Крайним сроком сдачи декларации 3-НДФЛ за 2024 год является 30 апреля 2024 года. Если в декларации указана сумма налога, подлежащая уплате, то она должна быть уплачена не позднее 15 июля 2024 года.
Распространенные ошибки при расчете налога с продажи квартиры
Ошибка. При продаже квартиры между близкими родственниками, покупатели квартиры рассчитывали на получение имущественного вычета.
Как на самом деле. Согласно статье 105 Налогового Кодекса РФ, имущественные вычеты не предоставляются, если сделка заключена между взаимозависимыми лицами. К таким лицам относятся близкие родственники, а именно — супруги, родители, дети, братья и сестры. Другие родственники к этой категории не относятся.
Читайте также:
Наиболее часто встречающиеся вопросы, про налог с продажи квартиры
Вопрос. Нужно ли платить налог с продажи квартиры, которая была получена в дар от близкого родственника?
Ответ. Если недвижимость зарегистрирована до 01.01.2016 года, то платить налог не нужно, потому что до 2016 года действовали старые правила, и подаренную близким родственником квартиру можно было продать без уплаты налога. Если же недвижимость зарегистрирована после 2016 года, то налог придется платить.
Загрузка...