Налоги при продаже приватизированной квартиры

Новоиспеченных наследников или тех, кому подарили квартиру интересует вопрос налогообложения полученного жилья. Приватизированная квартира может быть подарена самыми ближайшими родственниками, чтобы применить к ней нормы снижения базы налогообложения. В приведенной статье изучим налоги при продаже приватизированной квартиры и какие подводные камни при этом могут ожидать собственников.

Необлагаемая подоходным недвижимость

Для начала не лишним будет разобраться с понятием минимального срока владения недвижимостью. При исполнении этого правила, то есть в течение этого минимального срока имущество не было продано, но при продаже его после окончания периода, налог взиматься не будет (п. 17.1 ст. 217 НК РФ, п. 4 ст. 229 НК РФ, Письмо Минфина РФ от 14.01.2015 г.№ 03-04-05/146). Закон предусматривает градацию таких сроков:

1. 3 года.
2. 5 лет.

Выбор того или иного срока зависит от  обстоятельств вхождения во владение квартирой. В таблице изучим особенности применения того или иного временного промежутка.

Ошибки при отчуждении подаренной квартиры

Ошибка №1. Начиная с 2016 года поменялся минимальный период для неуплаты налога. Но многие не знают такой нормы и считают, что от подаренной коммуналки придется заплатить большой налог в казну. Оно и верно, но если Вы не нарушаете границ периода, то будете освобождены от такой повинности.

Ошибка №2.Многих настораживают подобные временные ограничения, но ничего сложного здесь нет. Изменения налогового законодательства применяют к квартирам, купленным на правах владения уже после внедрения изменений в закон. Таким образом, при владении квартирой уже больше трехлетнего срока, но пять лет с того момента еще не прошло, но Вашей собственностью она стала до начала 2016 года, то уплачивать подоходный в казну вы не будете, если решите перепродать жилье (ст.4 ФЗ N 382 29.11.2014 г.)

Часто задаваемые вопросы

Вопрос №1: Платят ли налог нерезиденты?

В этом году законодательство изменили и теперь нет разграничения на резидентов-владельцев квартир и нерезидентов. То есть, теперь все освобождаются от повинности перечисления подоходного при соблюдении временного отрезка. При этом правило ограничения налогооблагаемой базы остается прежним и то 70% кадастровой стоимости квартиры (ст. 217.1 НК РФ, ФЗ N 424 от 27.11.2024 г.)

Вопрос №2: Играет существенную роль получение права владения квартирой?

Однозначно да. Вы должны иметь выписку из Росреестра. К примеру, договор долевого участия, заключенный в 2015 году, но запись в реестр внесена уже в 2016 году стоит руководствоваться статей 217.1 НК РФ. Избежать участи уплаты НДФЛ возможно при отчуждении жилья только спустя 5 лет после вступления в право собственности.

Применение пятилетнего периода

Вы уже знаете про существование двух ограничительных срока, но когда именно применять больший из них проясним дальше. Итак, 5 лет Вы не должны продавать квартиру дабы не уплачивать налоги в таких ситуациях:

• отчуждено после вступления нового закона в юридическую силу;
• продавец вступил во владение квартирой после 01.01.2016 года;
• куплено на основании соглашения о дарственной, купли-продажи, долевого строительства, по наследству и прочим видам договоров.

Важно! Владение квартирой продавцом менее пятилетнего срока обязывает его к перечислению подоходного.

Пример #1.Налог с продажи подаренной недвижимости.

Законодательно предусмотрено право одаренного лица про неуплату налога с продажи спустя три года после вхождения на правах собственности на жилье (пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Но норма распространяется на получения подарка лишь от близкого родственника. Таковыми считаются в прямом родстве, а именно:

• родители и дети;
• дедушки, бабушки и внуки;
• полнородные и неполнородные братья и сестры (п. 18.1 ст. 217 НК РФ и ст. 14 Семейного Кодекса).

В марте 2017 года сестра подарила своему брату однокомнатную квартиру в г. Екатеринберге. Получивший ее в дар от сестры Иванютенко А.П. в ближайшем будущем не собирается ее отчуждать, а потому вправе не направлять в налоговый орган по месту регистрации декларацию 3-НДФЛ и, соответственно, не перечисляет подоходный в казну. По отношению к нему работает правило трехлетнего периода для неуплаты налога, так как квартира получена от родной сестры.

Варианты избежания налогообложения или его снижения

Запомните главное правило по налогам при продаже приватизированной квартиры: продажа жилья не дожидаясь истечения ограничительного срока обязывает Вас перечислить налоги в казну. Однако, законном разработан ряд льгот для уменьшения базу налогообложения на сумму приобретения квартиры. По факту использования такой льготы Вы вправе значительно уменьшить подоходный, а иногда и вовсе его нивелировать. Итак, давайте рассмотрим некоторые ситуации:

• Вы применили льготу и получили нулевую сумму к уплате, однако Вас это вовсе не освобождает от повинности передать декларацию в налоговый орган по месту Вашего проживания. Ее форма известна и это 3-НДФЛ и в ней Вы показываете полученный доход от продажи и сам порядок вычислений. Эта бумага будет вашим спасательным кругом в доказательстве того, что по квартире на законных основаниях не уплачен подоходный. Отсутствие декларации при проверке налоговиками Ваших годовых операций приведет к наложению ими на вас штрафных санкций;
• Обратите внимание на кадастровую цену жилья при его отчуждении после вступление в действие закона. Вы обязаны сопоставить две цены: по договору и 70% кадастровой стоимости. Это нужно для того, чтобы перечислить налоги с большей величины.

Минусование затрат для снижения налоговой базы

Далее пойдет речь о таком способе снизить налоговую нагрузку, как выяснение разницы между покупной и продажной ценой жилья. То есть, Вы используете только часть дохода, очищенную от затрат для снижения суммы к перечислению НДФЛ. Эта норма означает, что налоги Вы уплачиваете не полностью со всей продажной стоимости, а за минусом суммы приобретения квартиры. Проще говоря деньги, полученный от продажи квартиры сейчас отнимаются от потраченного вами на ее покупку в прошлом и уплачиваете с маржи 13% (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Предельно ясно, что если вами не потрачено ни копейки на покупку квартиры, то и разницы ни какой не будет. Такое возможно при получении жилья в дар или наследство. Именно в таких моментах появляется право на имущественный вычет при продаже и его ограничение приравнивается к 1 миллиону рублей. Налогооблагаемая база может быть снижена максимально в этом размере средств. За базу обложения подоходным берутся средства, вырученные от продажи и с которых потребуется уплата налога в казну (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Это наиболее приемлемый вариант для квартир ценой меньше миллиона. Помните, что купленное жилье после вступление нового закона в силу оценивается по кадастровой стоимости и с большей суммы потребуется уплатить налог.

Приобретение и отчуждение имущества в один год

Далеко не исключительны случаи, когда к примеру от бабушки досталось жилье, а внук решает продать ее квартиру с целью покупки более выгодно варианта. Ни разу не использованное право имущественного вычета при новой покупке или же имеется остаток от прошлой сделки позволяет его применить в нынешней ситуации. То есть, человеку положено сразу два вычета (Письмо Минфина от 11.02.2016 г. №03-04-05/7154). Итак, в текущем положении человеку положено:

1. Сделка отчуждения будет иметь вычет в размере миллиона рублей.
2. Сделка на покупку квартиры принесет новоиспеченному хозяину ужена 2 млн. рублей.

Учтите, что обе сделки были осуществлены в один календарный год, поэтому обе их не забудьте добавить к декларации по подоходному.

Особенности исчисления базы к налогообложению

Далее подробным образом изучим момент, когда квартира куплена до нового закона, но собственник владеет ею менее минимального периода. Тогда, подходный стоит исчислять с таких соображений:

• сумма от продажи по договору вычитается на размер имущественного налогового вычета в случае его применения величиной 1 млн рублей. Просто так его никто не применит и налоговики видят основание для его реализации только на основании поданной Вами декларации;
• цена продажи по договору за минусом размера по факту понесенных затрат на покупку квартиры, но их в обязательном порядке потребуется документально доказать. Здесь тоже направляется в ФНС декларация, а также бумаги на подтверждение затрат при первоначальной покупке квартиры. Базы к налогообложению снизится налоговиками после подачи Вами всех бумаг.

Учтите, что заработанные средства от отчуждения жилья, купленного до 1 января 2016 года облагаются подоходным и его величина никак не меняется от установленной стоимости квартиры по кадастру. А уже с этого года правила налогообложения приватизированного жилья распространяются и используются всеми независимо от статуса:

• резидентами;
• нерезидентами.

Таким образом, минимальный период для них установлен в вилке от трех до пяти лет. При этом, налогооблагаемая база ограничена70% кадастровой стоимости.